La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 24 de enero de 2019, BOE núm. 45/2019, estima un recurso y revoca la suspensión de la inscripción de una escritura pública de subrogación de préstamo hipotecario, que incorporaba, entre otros documentos privados, la oferta vinculante del banco subrogante, en la que se modificaban términos y condiciones de la hipoteca, pactados en la escritura original.

La nueva entidad bancaria, que se subroga en el préstamo hipotecario de la entidad bancaria prestamista original, lo hace en los términos pactados en la escritura original de la hipoteca «y con las modificaciones que resultan de la oferta vinculante que consta incorporada». En opinión del Registro, tal remisión indiscriminada a una oferta vinculante en documento privado, que amalgama pactos obligacionales y reales, sin especificar qué pactos del documento privado modifican los acordados en la escritura, es contraria al «principio de especialidad»: las partes han de detallar en escritura, y no por remisión, los pactos de transcendencia real, cuya modificación de la escritura de hipoteca originaria se pretendan inscribir. En otras palabras, en opinión del Registro, tales pactos deben constar tabularmente.

La doctrina de la DGRN considera que nuestro derecho consagra, entre otros, los principios básicos de libertad de contratación (artículo 1.255 Código Civil) y el principio de libertad de forma de los mismos (artículo 1.257 Código Civil), sin perjuicio de la limitación de efectos y sin perjuicio de los efectos intrínsecos del instrumento público (artículos 1.218 Código Civil y 17 y 17 bis de la Ley del Notariado). Afirmado este extremo, el centro directivo considera inscribible una escritura pública de modificación de un derecho real inscrito, en la que las partes se remiten, en cuanto a concretas cláusulas modificadas, a un documento privado, fechado y firmado, que se incorpora a la misma, siempre que del conjunto de los documentos resulten cumplidos los requisitos para la práctica de la inscripción solicitada que exige el ordenamiento hipotecario.

Así pues, cuando las partes reconocen en escritura pública un negocio jurídico, celebrado con anterioridad en documento privado, si la escritura de reconocimiento se otorga por quienes de presente aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar los actos modificativos o traslativos a que el reconocimiento se refiere, tales actos adquieren, por la escritura, forma suficiente para el acceso al Registro. De este modo, el contenido del documento privado pasa a formar parte integrante de la escritura y forma un todo indivisible con el título.