Gaat de verhuur van bijna 100 studentenkamers normaal vermogensbeheer te boven? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een recente uitspraak geoordeeld dat dit in de betreffende casus niet het geval is.1 De 23 panden met in totaal bijna 100 kamers, vallen in box 3 (belast tegen effectief 1,2% t/m 2016) en niet zoals de belastinginspecteur stelde in box 1 (progressief belast, tegen maximaal 52%). Wat waren hier precies de omstandigheden die het Gerechtshof tot dit oordeel brachten?

Box 1 of box 3?

Indien er bij de verhuur van panden door een particulier sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dienen huuropbrengsten belast te worden in box 1. Volgens vaste jurisprudentie is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer indien:

“het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.”2

Omstandigheden

Belanghebbende verhuurt 23 panden, maar heeft sinds de aankoop van het eerste pand (1986) geen enkel pand verkocht. Tot augustus 2013 beheerde hij deze panden vrijwel allemaal zelf. Vanaf augustus 2013 worden alle panden beheerd door een externe beheerder. De werkzaamheden die belanghebbende tot die datum zelf heeft verricht bestonden uit het innen van huur, het zoeken van nieuwe huurders, het opstellen van huurcontracten, inspecties na afloop van het huurcontract, toezicht op ingeschakelde aannemers en het voeren van de administratie.

Het geschil

Belanghebbende heeft de panden aangegeven in box 3. De Inspecteur is van mening dat de huuropbrengsten in box 1 belast moeten worden. De bewijslast rust hierbij op de inspecteur. De rechtbank (Noord-Nederland) heeft geoordeeld dat de panden in box 3 vallen. De inspecteur heeft hoger beroep ingesteld.

Uitspraak Gerechtshof

Het Gerechtshof overweegt dat de hierboven genoemde werkzaamheden bij kamerverhuur nu juist gericht zijn op het verkrijgen van de (normale) huur en (zonder nadere toelichting, welke hier ontbreekt) niet leiden niet tot een extra aan de werkzaamheden toe te rekenen rendement. De werkzaamheden gaan het normaal vermogensbeheer daarmee niet te buiten. Daarnaast bevestigt het Gerechtshof dat de enkele omstandigheid dat er sprake is van 23 panden niet met zich meebrengt dat er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer. De kosten die voor onderhoud en beheer zijn gemaakt zijn volgens het Gerechtshof dusdanig gering dat daaruit niet kan worden afgeleid dat de werkzaamheden in de voorgaande jaren een normaal actief vermogensbeheer te boven zijn gegaan.

Ook van uitponden is volgens het Gerechtshof geen sprake, aangezien belanghebbende de panden nooit heeft verkocht. Er is dus ook geen sprake van resultaat uit overige werkzaamheden dat in box 1 belast moet worden.

De staatssecretaris heeft uiteindelijk besloten te berusten in het oordeel van het Gerechtshof, door zijn eerder ingediende beroepschrift in cassatie alsnog in te trekken. Nu het Gerechtshof heeft vastgesteld dat de inspecteur niet was geslaagd in de op hem rustende bewijspositie en de waarderingen van de feiten bij de Hoge Raad slechts beperkt getoetst kunnen worden, verwachtte de staatssecretaris geen succes bij de Hoge Raad.

Belang van de uitspraak

De vraag of sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer blijft sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Geconcludeerd kan worden dat de omvang van de vastgoedportefeuille als zodanig niet doorslaggevend is. De vraag of en wanneer er sprake is van een onderneming bij (de verhuur van) vastgoed, is niet alleen van belang voor het onderscheid tussen box 1 en box 3, maar ook voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (een fiscale faciliteit waarbij onder omstandigheden niet behoeft te worden afgerekend bij het overdragen van een onderneming). Daar is het belang van de belastingplichtige juist om het standpunt in te nemen dat sprake is van een onderneming, om gebruik te kunnen maken van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. In dit kader is nog relevant dat de belastingdienst recent een Praktijkhandleiding Vastgoedexploitanten heeft gepubliceerd. Daarin stelt de belastingdienst dat bij de verhuur van vastgoed nooit sprake is van een onderneming. Het standpunt van de inspecteur in deze zaak lijkt dus niet te stroken met het gepubliceerde beleid.