În Monitorul Oficial nr. 741 din 14 august 2020 a fost publicată Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului („Legea 175/2020”)

Legea 175/2020 va intra în vigoare în termen de 60 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial, începând cu data de 13 octombrie 2020 și va schimba substanțial Legea 17/2014. În cele ce urmează vom prezenta principalele modificări aduse vânzărilor de terenuri agricole situate în extravilan (i.e. terenurile aflate în afara zonei intravilane).

1.  Rangurile de preemptori

În forma actuală, Legea 17/2014 prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune  a următoarelor persoane (în această ordine): (i) coproprietari, (ii) arendaşi, (iii) proprietari vecini, precum şi  (iv) statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Legea 175/2020 extinde în mod semnificativ lista beneficiarilor dreptului de preempțiune și schimbă prioritatea acestor ranguri. Astfel, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va fi posibilă numai cu respectarea dreptului de preempțiune ale următoarelor categorii de preemptori, în această ordine: (i) beneficiarii primului rang: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv; (ii) beneficiarii celui de-al doilea rang: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii  – în cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află anumite proiecte (i.e. investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații), prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții; (iii) beneficiarii celui de-al treilea rang: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării; (iv) beneficiarii celui de-al patrulea rang: tinerii fermieri, însemnând persoana cu vârsta de până la 40 de ani care deține competențele și calificările profesionale adecvate și care se stabilește pentru prima dată într-o exploatație agricolă ca șef al respectivei exploatații cu intenția de a desfășura sau care desfășoară activități agricole; (v) beneficiarul celui de-al cincilea rang: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora; (vi) beneficiarii celui de-al șaselea rang: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine; și (vii) beneficiarul celui de-al șaptelea rang: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Noua reglementare impune de asemenea o serie de condiții suplimentare destul de restrictive pentru o parte din preemptorii indicați mai sus, aceștia fiind ținuți să le îndeplinească întocmai pentru a își putea exercita dreptul de preempțiune.

2.  Drept de preferință în favoarea cumpărătorilor specializați

În forma actuală a Legii 17/2014, dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul legal, atunci vânzarea terenului agricol extravilan este liberă, vânzarea putându-se face către orice persoană fizică sau juridică.

Legea 175/2020 prevede că dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul legal, legea instituie o preferință acordată cumpărătorilor care îndeplinesc anumite cerințe specifice: (i) să aibă domiciliul/reședință sau sediul, după caz, situat/ă pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; și (ii) să întreprindă activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării aceleiași oferte. Suplimentar acestor condiții, cumpărătorii persoane fizice trebuie să fie înregistrați de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul cumpărătorilor persoane juridice, aceștia sunt ținuți să:

a) prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, astfel cum este prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, astfel cum a fost modificată și completată, clasificate conform codurilor CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;

b) facă dovada situării domiciliului asociatului/acționarului care deține controlul societății pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare; în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății trebuie să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Potențialii cumpărători indicați mai sus vor depune la primăria competentă un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute mai sus, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare în cadrul căruia preemptorii trebuia să își manifeste intenția de cumpărare. Aceste documente vor fi stabilite și detaliate prin norme metodologice.

3.  Vânzarea liberă

Într-un final, conform Propunerii doar dacă (i) peremptorii legali nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul de 45 de zile, conform Secțiunii 1 de mai sus, și (ii) apoi, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu face în termenul legal dovada îndeplinirii condițiilor indicate în Secțiunea 2 pentru a putea cumpăra terenul, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Menționăm că nerespectarea procedurii și a cerințelor prevăzute în Secțiunile anterioare atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.

4.  Respectarea destinației agricole

Cu privire la destinația terenurilor agricole situate în extravilan, proprietarii au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

În lumina acestei cerințe noi, se poate ridica problema în ce măsură vor mai putea proprietarii să scoată din circuitul agricol terenurile situate în extravilan, când, prin ipoteză, destinația agricolă nu va mai fi respectată, precum și în ce măsură aceste noi dispoziții se corelează cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol

5.  Introducerea de noi taxe substanțiale

Legea 175/2020 conține și o serie de norme de natură fiscală în cazul vânzărilor succesive cu privire la un teren. Astfel, în cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

O regulă similară este aplicabilă și în cazul vânzării indirecte a terenului, prin vânzarea pachetului de control in societățile in care aceste terenuri reprezintă 25% din active. Astfel, în cazul înstrăinării directe sau indirecte , înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea terenului, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Prin excepție, obligația de plată a impozitului indicat nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

Nerespectarea celor menționate mai sus este sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Este de remarcat că obligația de plată a cotei de 80% nu este aplicabilă în situația în care se înstrăinează un teren dobândit în alt fel decât prin vânzare e.g. prin moștenire, prin aducere ca aport în natură la capitalul social, prin schimb etc. Prevederile legii fiscale vor veni în completarea impozitării acestor operațiuni în mod corespunzător.

6. Modificarea procedurii

Propunerea modifică de asemenea și o serie de aspecte procedurale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune.

O primă modificare vizează termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, acesta fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de către primăria competentă. De asemenea, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei. Față de reglementarea actuală, în care publicitatea ofertei de vânzare se face exclusiv prin afișare la sediu ori pe site-ul primăriei, noua procedură reglementează o formă mai dificilă de publicitate primară, constând în notificarea beneficiarilor dreptului de preempțiune, și o formă de publicitate secundară, constând în afișarea la sediul primăriei ori pe site-ul acesteia.

De asemenea, Legea 175/2020 conferă dreptul vânzătorului de a depune o cerere de retragere a ofertei de vânzare în termenul de 45 de zile pentru exercitarea dreptului de preempțiune. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii. Legea 175/2020 nu prevede posibilitatea retragerii ofertei și în termenul de 30 de zile de la expirarea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune, termen în care cumpărătorii specializați pot accepta oferta. Totuși, considerăm că pentru identitate de rațiune, posibilitatea retragerii ofertei ar trebui să fie prevăzută și în această situație.

Noua reglementare conturează expres și ordinea preemptorilor în ipoteza în care dreptul a fost exercitat de mai mulți dintre aceștia. Vor avea prioritate cei de rang superior sau, în cazul în care sunt de același rang, se va ține cont de ordinea stabilită textul legal pentru respectiva categorie de preemptori. O situație specifică este însă cea în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai bun decât cel din oferta de vânzare sau decât cel al preemptorilor de rang superior. Într-un atare caz, vânzătorul are posibilitatea de a relua procedura ofertei de vânzare cu acest preț mai mare, o singură dată și în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei. Modificarea datelor din ofertă pe parcursul acestor două termene impune reluarea întregii proceduri prin redepunerea cererii și a documentelor corespunzătoare pentru reafișarea ofertei de vânzare.

Verificarea îndeplinirii condițiilor legale de către preemptori sau cumpărători specializați cu drept de preferință, se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul situării imobilului, în 10 zile lucrătoare de la împlinirea termenului legal de 30 zile, aceste autorități urmând a elibera avizul favorabil necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică. În situaţia în care se constată că preemptorul ales sau potențialul cumpărător nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de prezenta lege, se va emite un aviz negativ în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificarea condițiilor prevăzute de lege.

Dacă niciunul dintre preemptori nu și-a exercitat dreptul de preempțiune și nu au fost depuse oferte de cumpărare de către cumpărătorii ce au preferință, atunci primăria emite un proces-verbal de finalizare a procedurii în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea acestui din urmă termen.

Altă noutate constă în anularea avizelor emise de către structura centrală sau de către structurile teritoriale în situația în care vânzătorul sau preemptorul decedează înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare. Având în vedere că legea menționează expres decesul vânzătorului ori preemptorului, se pune problema în ce măsură respectivele avize își păstrează valabilitatea în cazul încetării existenței vânzătorului sau preemptorului persoană juridică. Apreciem că rațiunea se menține și în această ipoteză, sancțiunea anulării fiind de asemenea aplicabilă.

În ce privește sancțiunile pentru nerespectarea procedurii prevăzute de Legea 17/2014, Legea 175/2020 instituie sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune sau fără obținerea avizelor de specialitate.