La Corte d’Appello di Lecce, con la sentenza n. 803 del 2013 afferma che “l’obbligo di esercitare, all’interno di un centro commerciale, solo una determinata attività commerciale e il divieto permanente di modificarla sono circostanze incompatibili con la locazione di immobile ad uso commerciale, in quanto necessariamente collegate a un’organizzazione aziendale e al mantenimento dell’equilibrio economico e strutturale della medesima, esse permettono di classificare il contratto come affitto di ramo d’azienda. La voltura pro tempore dell’autorizzazione amministrativa per lo svolgimento dell’attività commerciale, nonché la possibilità, sancita in contratto, di usufruire di tutti i servizi comuni al centro commerciale individuano un contratto di affitto di ramo d’azienda. Laddove permangano dei dubbi sulla qualificazione giuridica del contratto, il negozio giuridico di accertamento permette di superare ogni riserva poiché con esso le parti sanciscono l’esistenza o l’inesistenza di un rapporto giuridico incerto, delimitandone con esattezza il contenuto”.

La Corte si è pronunciata in merito ad una spinosa questione relativa all’inquadramento del rapporto tra concedente e affittuario all’interno di un centro commerciale, permettendo di ovviare ad eventuali contestazioni circa la qualificazione giuridica dei contratti sottoscritti in tale ambito, poste in essere dall’affittuario nel tentativo di ritenere applicabili le più favorevoli norme di cui alla legge n. 392 del 1978, in mancanza di una disciplina legislativa ad hoc sul punto.

Gli elementi che hanno portato a tale definizione sono:

  • l’impossibilità per l’affittuario di modificare la destinazione attribuita al ramo d’azienda la quale porta a considerare il suddetto necessariamente all’interno di un’organizzazione commerciale il cui andamento potrebbe essere turbato da un’eventuale violazione di tale limite;
  • la considerazione dell’oggetto del contratto quale complesso unitario di beni organizzati che comprende anche e non solo l’immobile (Cass. N. 13683/2007);
  • i numerosi servizi aggiuntivi, quali ad esempio l’avviamento del centro stesso, la pubblicizzazione e l’utilizzo di segni distintivi dei quali l’affittuario può godere.