L’administration de la TVA a pris une décision le 23 décembre 2013 qui traite de la problématique des travaux d’infrastructure et de la TVA qui grève le coût de ces travaux à l’occasion de la cession du terrain attenant.  Pour rappel, depuis le 1er janvier 2011, la livraison d’un terrain est soumise à la TVA quand trois conditions sont remplies : (i) le bâtiment érigé sur le terrain sur lequel il est permis de bâtir est livré avec application de la TVA, (ii) le bâtiment et le terrain y attenant sont cédés par la même personne et (iii) le bâtiment et le terrain y attenant sont cédés en même temps.

La notion de bâtiment a été largement commentée dans une circulaire de 2002 qui précise que cette notion s’applique également aux travaux d’infrastructure (voirie, canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, égouts, parcs de stationnement pour voitures même si ces derniers ne comportent qu’un revêtement de sol) et, d’une manière plus générale, à tous les ouvrages incorporés dans le sol et immobilisés dès lors par nature.

La décision du 23 décembre 2013 ne permet plus que des terrains simplement aménagés, c’est-à-dire des terrains sur lesquels des travaux d’infrastructure ont été réalisés, puissent être cédés sous le régime TVA.  Ceci a pour conséquence que les lotisseurs dont l’activité consiste principalement à vendre de manière habituelle des terrains sur lesquels ont été effectués des travaux d’infrastructure ne pourront plus récupérer la TVA sur ces travaux d’infrastructure étant donné que ces terrains simplement aménagés ne seront plus soumis à la TVA à l’occasion de leur cession.

Il ne pourrait en être autrement que si, indépendamment de la valeur du terrain sur lequel ils sont effectués, les travaux aboutissant à une immobilisation par nature de matériaux ont une consistance et une importance matérielle significative par rapport à ce terrain qui en est le simple support.  Dans ces conditions et seulement dans ces conditions, la cession de terrains aménagés pourra se faire avec application de la TVA.

Dans la seconde partie de la décision, l’administration aborde la problématique de l’abandon à titre gratuit de travaux d’infrastructure à une autorité publique.  Il arrive en effet souvent qu’une autorité publique conditionne la réalisation d’une promotion immobilière à la réalisation et rétrocession des voiries par exemple à titre gratuit au profit de la commune.  La TVA grevant le coût de ces infrastructures est-elle déductible pour le promoteur ? Par cette décision, l’administration confirme la tolérance administrative selon laquelle la TVA grevant le coût des infrastructures remises gratuitement à la commune est déductible (récupérable) par le promoteur lorsque celui-ci vend des bâtiments neufs au regard de la TVA en même temps que le terrain y attenant pour un prix qui inclut le prix des infrastructures.  Le même raisonnement peut être tenu lorsque le promoteur est seulement titulaire d’un droit de superficie.

La décision traite encore d’un dernier aspect en vue de compléter la circulaire du 29 octobre 2012 relative aux centres commerciaux.  De manière systématique, la commune qui délivre le permis demande à l’investisseur de réaliser des travaux d’infrastructure en vue de facilité la fluidité du trafic sur la voie publique (ronds-points, nouveaux carrefours, nouvelles signalétiques, etc.) et de rétrocéder ces travaux et infrastructures à titre gracieux à ladite commune.  Sur la base de l’enseignement de l’arrêt de la Cour de cassation du 26 février 2010, l’administration admet le principe de l’ouverture du droit à déduction pour la TVA ayant grevé le coût de ce type d’infrastructures pour autant que celles-ci soient appelées à desservir le centre commercial.  Dans ce cas, étant donné qu’un centre commercial est un assujetti partiel et que les voiries sont au bénéfice de l’ensemble du centre commercial, un prorata spécial devra être déterminé sur la base des prévisions d’exploitation.