Op 7 juni jl. heeft de Hoge Raad haar eindbeslissing gegeven in de zaak Woningstichting Maasdriel (nr. 10/02888bis). Het Europese Hof van Justitie (HvJ) besliste eerder in haar arrest van 17 januari 2013, C-543/11, dat de levering van onbebouwde, maar voor bebouwing bestemde grond belast is met BTW, wanneer uit een beoordeling van alle omstandigheden - met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens - blijkt dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk was bestemd om te worden bebouwd.
Dit is een voor de vastgoedpraktijk belangrijke uitspraak omdat duidelijk is geworden dat voor de uitleg van het begrip “bouwterrein” niet kan worden vastgehouden aan de voorwaarden van artikel 11, vierde lid, Wet OB 1968, zoals ontwikkeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad. Indien sprake is van een bouwterrein kan een beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, Wet Belastingen Rechtsverkeer zodat ter zake van de levering en verkrijging wél BTW maar geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Door het arrest zal eerder dan voorheen sprake kunnen zijn van een BTW belaste levering van een bouwterrein en dus vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hierbij is wel van belang dat partijen kunnen aantonen dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk is bestemd om te worden bebouwd.

Eerder had de Hoge Raad in het arrest Don Bosco (10 juni 2011, nr. 41510bis) - na het stellen van prejudiciële vragen aan het HvJ - geoordeeld dat een deels gesloopte onroerende zaak kan kwalificeren als onbebouwd terrein, als de verkoper de sloop van de onroerende zaak voor zijn rekening neemt en de overeenkomst tussen de partijen erop gericht was om een onbebouwd terrein te leveren. De Don Bosco zaak werd verwezen naar Hof Den Haag om vast te stellen of inderdaad sprake was van een onbebouwd terrein in de zin van art. 11, vierde lid, Wet OB 1968 (i.e. een bouwterrein). Hof Den Haag kwam aan een inhoudelijke beantwoording van deze vraag niet toe omdat de belastinginspecteur zich ter zitting conformeerde aan het standpunt van de belanghebbende (2 maart 2012, nr. BK-11/00384). Deze vraag is nu alsnog door de Hoge Raad beantwoord, conform het eerdere arrest van het HvJ.

De zaak Woningstichting Maasdriel betrof de verkoop van een perceel grond met daarop een gebouw dat als bibliotheek in gebruik was geweest en een openbaar bestraat parkeerterrein. Voorafgaand aan de levering had de verkoper het bestaande gebouw doen slopen. De Hoge Raad besliste dat hij niet langer zijn rechtsopvatting handhaaft dat bij gehele sloop van een gebouw de vrijkomende grond pas kan worden aangemerkt als bouwterrein indien na de sloop van het gebouw bewerkingen aan de grond hebben plaatsgevonden met het oog op de nieuwe bebouwing. De Hoge Raad achtte daarbij van belang dat de koper de intentie had het perceel te gebruiken voor nieuwbouw en dat zij daarom bij de aankoop van het perceel met de verkoper is overeengekomen dat laatstgenoemde zorg zou dragen voor de sloop van het daarop staande gebouw, alsmede voor de verwijdering van de bestrating van het parkeerterrein. Daarmee staat volgens de Hoge Raad vast dat het perceel ten tijde van de verkrijging door koper bestemd was om te worden bebouwd (en dat dus sprake is van een bouwterrein).