Afgelopen december liet de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest in de media weten dat het sloopfonds in zijn stad niet uit de startblokken komt. Volgens Marc Wintgens en Joost Hoekstra is dat niet verrassend: het sloopfonds spaart te veel de belegger, terwijl dié meestal het risico heeft genomen om te beleggen in een (nu) min of meer waardeloos pand. Een betere oplossing om leegstand – duurzaam – te bestrijden is het Leegstandonttrekkingsfonds.

Het sloopfonds

Kern van het “Convenant aanpak leegstand kantoren” was het sloopfonds. Overheid, marktpartijen en eigenaar leggen daarbij gezamenlijk geld in om kansloze panden te slopen of te transformeren. Dit is prettig voor de eigenaar c.q. belegger (in veel gevallen de overheid zelf), omdat het risico dat de belegger liep met zijn slechte investering door het sloopfonds wordt opgevangen. Door het overschot te verwijderen wordt daarnaast schaarste gecreëerd. Daardoor zullen de huurprijzen weer stijgen, waardoor het aantrekkelijker wordt om panden te verhuren en de markt een ‘boost’ krijgt.

Er is vanaf het begin kritiek geweest op het sloopfonds. Het sloopfonds is een kunstmatige ingreep in de markt, waarmee onvoorzichtige beleggers worden geholpen. Als de belegger een overheidspartij is, kan zelfs worden gesteld dat zij haar publieke taak gebruikt om haar private positie te verbeteren.

Het is in onze beleving niet verrassend dat het sloopfonds niet van de grond komt. Het sloopfonds spaart als gezegd te veel de belegger, terwijl dié meestal het risico heeft genomen te beleggen in een (nu) min of meer waardeloos pand.

Het Leegstandonttrekkingsfonds

Een duurzamere oplossing is het opzetten van een leegstandonttrekkingsfonds. Partijen leggen daarbij gezamenlijk geld in om leegstaande panden op te kopen en deze te slopen en te herontwikkelen of te transformeren. Dit gebeurt alleen met panden die nog van waarde zijn, waarbij investeren lucratief is. Echt kansloze kantoorgebouwen zijn immers feitelijk al aan de kantorenvoorraad onttrokken. De leegstandonttrekking kan bestaan uit sloop en vervolgens herontwikkeling, maar ook uit transformatie van het bestaande pand.

In tegenstelling tot het sloopfonds is het leegstandonttrekkingsfonds gericht op het onttrekken van leegstand zonder onnodige kosten. Hoewel de opstart van een dergelijk traject in eerste instantie een forse investering vergt van geld, tijd en kennis, kan leegstand op die manier worden opgelost zonder onnodige kosten voor de belastingbetaler en zonder kunstmatig in te grijpen in de markt. Partijen verdienen op termijn hun investering terug of, sterker nog, zij vermeerderen hun investering.

De kracht van PPS

Op dit moment is het aantal transacties waarbij kantoorpanden zijn betrokken (nog) beperkt en passen private partijen het principe dat ten grondslag ligt aan het leegstandonttrekkingsfonds nog maar mondjesmaat toe om de ‘parels uit de markt’ op te kopen. De verwachting is dat dit jaar het aantal (al of niet gedwongen) transacties sterk toe zal nemen. Door gebruik te maken van PPS constructies (publiek-private-samenwerking) kan het aantal transacties nog veel verder toenemen. Overheid en markt hebben elkaar immers nodig. Private partijen zijn commercieel en kunnen dergelijke projecten op waarde schatten. Zij zullen alleen ‘instappen’ als het terugverdienpotentieel groot genoeg is. Dit biedt overheidspartijen een kwaliteitsgarantie. Bovendien beschikken private partijen vaak over de benodigde kennis en expertise. De overheden op hun beurt kunnen de leegstandonttrekking faciliteren door middel van bestemmingsplannen, vergunningverlening en (mogelijk) het verstrekken van subsidies of het bieden van fiscale voordelen (dit laatste zou door de Rijksoverheid moeten worden opgepakt). Als de investering zich op een gegeven moment gaat terugverdienen, kan de overheid uit het traject stappen zonder dat het haar geld heeft gekost. De private partijen kunnen winst maken op hun investering door deze te verkopen.

“Oorlog” op de kantorenmarkt

De komende jaren zal er een strijd losbarsten op de kantorenmarkt, waarbij de huurder centraal staat. Alle kantooreigenaren zullen de huurder willen paaien om te blijven zitten of juist te verhuizen. De huurprijs zal – naast natuurlijk ook de locatie – in belangrijke mate meespelen bij zijn beslissing. Wie dan ook met minder geld een kantoorpand heeft kunnen bemachtigen en/of wie beschikt over liquide middelen kan een beslissende slag slaan. Zie bijvoorbeeld de huidige aandeelhouders van Uni-Invest (inmiddels Merin), die “goedkoop”(met 40% korting) de (Uni-Invest)vastgoedportefeuille hebben verkregen en die EUR 50 miljoen in de oorlogskas van Merin hebben gestopt. Wie samenwerkt in een fonds, kan zijn risico spreiden en de armslag groter maken. Wie daarbij tevens afspraken maakt met de overheid of deze laat meedelen in het fonds, heeft meer zekerheid dat zijn transformatieplannen kunnen worden uitgevoerd. Het voordeel voor een gemeente bij een PPS – al of niet met gemeentelijke participatie in een fonds – is dat meer sturing kan worden gegeven.

De bal ligt bij de gemeenten…

Voor een succesvolle aanpak van leegstand zullen partijen de handen in een moeten slaan. Voor private partijen zal het lastig zijn om overheden hiervoor te benaderen. Het initiatief moet in eerste instantie van de gemeenten respectievelijk de Vereniging van Nederlandse Gemeenten uit komen.

Marc Wintgens is advocaat en partner bij AKD en Joost Hoekstra is advocaat en partner bij Straatman Koster.