Par un arrêt du 18 octobre 2013, la Cour de cassation a confirmé qu’une association des copropriétaires a qualité et intérêt pour agir contre un constructeur ou un promoteur, afin d’assurer la conservation et l’administration d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.

La question était légitime dès lors que, rappelons-le, l’association des copropriétaires n’est pas propriétaire de l’immeuble ou de ses parties communes et n’a, par ailleurs, pas de relation contractuelle avec le constructeur ou le promoteur. Or, l’introduction d’une action en justice suppose « intérêt » et « qualité » à agir au moment de l’introduction de l’action, suivant les articles 17 et 18 du Code judiciaire. 

Il existait donc un débat entre deux courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

En effet, avant la réforme introduite par la loi du 2 juin 2010 visant à moderniser le fonctionnement des copropriétés, le Code civil se limitait à déclarer, de manière laconique, que l’objet de l’association des copropriétaires consiste « exclusivement » dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil). Dès lors, bien que l’association soit dotée de la personnalité juridique et ait qualité pour agir en justice, en vertu de l’article 577-9 du Code civil, certains en déduisaient que cet objet « limité » ne pouvait permettre de recevoir l’action de l’association des copropriétaires en réparation des parties communes.

Dans l’espèce analysée, l’action de l’association des copropriétaires tendait à obtenir une indemnité couvrant tout ou partie du montant des travaux de réparation relatifs à certaines parties communes de l’immeuble. Le Cour d’appel a considéré que « bien que l’association des copropriétaires ne soit pas propriétaire des parties communes, elle en assume néanmoins la gestion, et que leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique », recevant ainsi l’action de l’association. 

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges d’appel et considéré que l’action de l’association des copropriétaires était recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994. Citant la Cour d’appel, la Cour de cassation déclare en outre que « les intentions du législateur ont été récemment précisées par l’ajout, à l’article 577-9, §1er, du Code civil, d’un alinéa qui indique que l’association des copropriétaires est en droit d’agir en justice en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes et qu’elle est réputée avoir qualité et intérêt pour la défense de ces droits ». 

Il est vrai que le travail interprétatif de la Cour de cassation et de la Cour d’appel a été grandement facilité par l’analyse des nouvelles règles applicables aux copropriétés depuis la réforme de 2010, même si l’affaire en cause restait soumise au régime en vigueur sous l’empire des anciennes dispositions.

En conclusion, la Cour de cassation a rejeté le moyen invoqué par les promoteurs et confirmé l’arrêt de la Cour d’appel du 15 septembre 2011 : il en découle que l’association des copropriétaires peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Comme l’indiquent les travaux préparatoires de la loi, la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition. 

La question est donc définitivement tranchée : une association des copropriétaires est bien recevable à agir en responsabilité contre les constructeurs et promoteurs en raison de l’état des parties communes.