Dans un arrêt du 30 septembre 2011, le tribunal de Première Instance de Bruxelles a prononcé la nullité absolue d’un bail de résidence principale portant sur un immeuble aménagé sans permis d’urbanisme.

Faits de la cause

Les faits sont les suivants : en 2003, un immeuble est donné en location à une dame et ses enfants. Le bail porte sur un immeuble situé au premier étage, donnant sur un patio couvert sans permis d’urbanisme.

Ce bien avait en outre de graves problèmes d’humidité et de salubrité.

Le locataire introduit dès lors une procédure devant la justice de paix pour obtenir la résolution du bail, assortie d’une indemnité. Le premier juge constate lors de sa visite des lieux que les lieux loués sont inhabitables à la suite du non-entretien par le bailleur. Il met fin au bail, mais seulement pour l’avenir et sans aucun dédommagement pour le locataire.

Saisi du litige en appel, le tribunal de première instance réforme la décision : il prononce la nullité absolue du bail pour contravention à des prescriptions urbanistiques d’ordre public. La nullité, rappelons-le, a en principe un effet rétroactif : à titre provisionnel, le tribunal condamne le bailleur à restituer les loyers perçus lors de la dernière année du bail et alloue une indemnité substantielle au locataire au titre de dommages et intérêts.

La violation d’une norme urbanistique justifiant la nullité absolue d’un bail

La décision est intéressante car elle prononce la nullité absolue d’un bail pour violation des prescriptions urbanistiques.

Le tribunal constate que, déjà en 2004, l’autorité administrative compétente avait dressé un procès-verbal de constatation des travaux réalisés sans permis d’urbanisme préalable. La demande de régularisation de la part du bailleur a été refusée et il a été mis en demeure par le fonctionnaire délégué de la ville de Bruxelles de procéder à la remise en état des lieux.

Le bailleur, estime le tribunal, a donné son immeuble en location en pleine connaissance de l’illégalité de la situation. Au moment de la mise en location, les lieux loués étaient d’ores et déjà aménagés de manière illicite.

Tant la doctrine que la jurisprudence estiment en effet que les prescriptions urbanistiques sont d’ordre public. Le tribunal rappelle qu’une obligation ne peut porter que sur une cause licite (article 1108 du Code civil) et que la cause est illicite lorsqu’elle est contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs (article 1131 et 1132 du Code civil). Il prononce dès lors la nullité absolue du contrat de bail pour contravention aux prescriptions urbanistiques.