1. 들어가며

구 임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택 법’)으로 전부개정되었으나, 위와 같이 개정된 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항 제1호는 “이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택”일부에 대해 서 종전의 구 임대주택법을 적용하도록 경과규정을 두었습니다.

이에 따라 민간 건설회사가 사업을 시행하였으면서도 2015. 12.경을 기준으로 ① 주택도시기금의 자 금을 지원받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택, ② 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택, ③ 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 2015. 12.경 후에 건설하게 된 주택(법은 이를 ‘공 공건설임대주택으로 보는 주택’으로 칭하고 있으므로 ‘간주 공공건설임대주택’으로 통칭하겠습니다)의 경우에는 개정 전의 구 임대주택법이 적용됩니다.

그렇다면 위와 같이 구 임대주택법의 적용을 받는 간주 공공건설임대주택을 그 임대의무기간의 만료 후에 분양전환을 하고자 할 때에도 구 임대주택법이 정하는 절차를 따라야 할 것처럼 보이지만, 아래 에서 살펴보는 것처럼 “분양전환”에 대해서는 현행 「공공주택 특별법」이 적용되므로 주의할 필요가 있습니다. 

2. 공공주택 특별법의 적용

「공공주택 특별법」(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정되어 2021. 6. 23. 시행된 것)은 다음과 같은 내용의 부칙을 두고 있습니다.

제6조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례)

  ① 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57 조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전 부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 “공공주택사업자”는 “임대사업자”로 보고, “분양전환”은 “임대사업자 외의 자에게 매 각하는 것”으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 “임대의무기간이 지난 후”는 “종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후”로 본다.

② 제1항에도 불구하고 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공 건설임대주택으로 보는 주택이 종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 경우, 임대사업자 가 우선 분양전환 자격이 있다고 통보한 임차인이 제50조의3제2항의 개정규정에 따라 임차 인이 분양전환 계약을 하여야 하는 기간은 종전의 규정에 따라 임대사업자가 분양전환 승인 을 받은 날부터 기산한다.

특히 위 부칙 중 제6조 제1항의 규정 중 “법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2 항”은 앞서 말씀드린 간주 공공건설임대주택에 대해서 구 임대주택법을 적용하도록 하는 민간임대주 택법의 부칙에 해당합니다. 또한 위 부칙 중 “제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정”은 공공주 택 특별법상의 우선 분양전환 및 이를 위반한 경우의 벌칙 등에 관한 규정을 의미합니다. 이러한 규정 내용을 종합해볼 때, 위 부칙 규정은 민간임대주택법에서 정한 경과규정에도 불구하고 간주 공공건설 임대주택에 구 임대주택법이 아닌 공공주택 특별법의 분양전환 규정을 적용하는 법적 근거가 되며, 이 후 개정된 공공주택 특별법의 부칙 시행일에 관한 규정에 따라 현행의 분양전환 규정이 적용됩니다.

따라서 민간 건설회사가 과거 주택도시기금의 자금을 지원받는 등으로 간주 공공건설임대주택을 건설 하여 이를 임대하다가 현 시점에 그 임대의무기간이 만료되어 분양전환을 추진하고자 한다면, 구 임대 주택법이 아닌 현행 공공주택 특별법 제50조의3이 정하는 절차에 따라야 할 것입니다. 

3. 공공주택 특별법 적용 시의 유의점

분양전환에 관하여, 구 임대주택법의 규정과 현행 공공주택 특별법의 규정은 몇 가지 차이점이 있지만 그중에서 특히 주목할 만한 부분을 비교하면 다음과 같습니다.

이와 관련하여, 구 임대주택법 제21조 제7항에 관하여 대법원은 “우선분양전환권을 가지지 못한 임차 인이 그가 거주하던 임대주택을 분양전환절차에 따라 매입하는 경우나 그 임대주택을 제3자가 매입 하는 경우에는 구 임대주택법 제21조 제7항이 적용되지 않는다”고 판시하여(대법원 2018. 6. 28. 선고 2017다250127 판결) 우선 분양전환 대상자가 존재하지 않는 경우에는 해당 아파트 세대를 시가로 매 각하는 것이 가능하다고 볼 여지가 있었습니다.

그러나 공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제1호는 “우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하 는 경우”도 분양전환 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 것을 명문으로 규정하고 있으므로, 공공주택 특별법에 따라 분양전환을 실시하는 경우에는 위와 같은 대법원 판결의 법리가 그대로 적용되지 않을 여지가 더 높고, 만약 위 규정에 정한 분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각할 경우 그 위 반행위로 인한 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과 받을 수 있으므로(제60조 제1항 본문), 주의 를 요합니다. 

4. 나가며

이상에서 말씀드린 분양전환시의 공공주택 특별법 적용은 구 임대주택법과 민간임대주택 특별법의 규 정만 보아서는 언뜻 확인하기 어렵습니다. 이에 구 임대주택법의 적용을 받는 공공건설임대주택에 대 해 현 시점에 분양전환을 시도하려는 경우 잘못된 법령의 적용으로 인한 리스크가 발생할 우려가 있으 므로, 반드시 충분한 법률 검토 등을 통해 미리 관련 리스크를 최소화하는 것이 필요합니다.