A. AMAÇ VE KAPSAM

İşbu makale; 7.12.2019 tarihli ve 7194 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“Torba Kanun”) ile ihdas edilen ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (“Emlak Vergisi Kanunu”)’nun 42 inci ve 49 uncu maddeleri arasında düzenlenerek “Değerli Konut Vergisi” kısım başlığı ile eklenen vergi türünün hukuki olarak incelenmesi ile usul ve esaslarının ortaya konulmasına yönelik olarak hazırlanmıştır.

İşbu makale; “Değerli Konut Vergisi” muhataplarının itiraz hakları ile değerli konut vergisinin konusu, matrahı ve nispeti, mükellefiyet ve muafiyet durumu, beyan edilmesine ilişkin usul ve esaslar ile ödeme yeri ve süresine ilişkin değerlendirmelerimizi kapsamaktadır.

B. DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN KONUSU

“Değerli Konut Vergisi”nin konusunu Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesi gereğince;

(i) Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli ve; (ii) İlgili belediyelerce emlak vergisi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (“Genel Müdürlük”)’nce belirlenen değeri 5.000.000,00-TL ve üzerinde olan;

taşınmazlar oluşturmaktadır. Bir başka deyişle, mesken niteliğinde olmayan ve/veya bina vergi değeri veya Genel Müdürlük tarafından belirlenen değeri 5.000.000,00-TL altında olan taşınmazlar “Değerli Konut Vergisi” konusu dışındadır.

C. TAŞINMAZ DEĞER TESPİTİ VE İLANI İLE İTİRAZ

  1. TESPİT VE İLAN

Genel Müdürlük tarafından ilgili mevzuat kapsamında yapılan ve/veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000,00-TL ve aşan tutarda tespit edilen mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Genel Müdürlük’ün (http://tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr) internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir.

Genel Müdürlük tarafından yapılacak ve/veya yaptırılacak bu değerlemelerin hangi bilimsel ve teknik ölçütlere dayanacağı Emlak Vergisi Kanunu’nda düzenlenmemiş olup Emlak Vergisi Kanunu uyarınca değerleme yapılmamış mesken nitelikli taşınmazlar için ise ilgili belediyeler nezdindeki emlak vergisi değeri dikkate alınacaktır.

         2.İTİRAZ

Yukarıda belirtilen tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Genel Müdürlük’e itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmazların Genel Müdürlük tarafından tespit edilen değeri kesinleşmektedir. Süresi içinde yapılan itirazlar on beş gün içinde sonuçlandırılır ve kesinleşen değer aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, değerleme tespitinin tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde itiraz edilmemiş ve/veya itirazın Genel Müdürlük’çe reddedilmiş olması idari işlemin kesinleşmesi niteliğinde olup yargı yolunun sona erdiği anlamına gelmemektedir. Bu doğrultuda, kesinleşen idari işleme (şubat ayında yapılacak tahakkuka karşı bkz. “Başlık G”) 30 gün içerisinde vergi mahkemelerine başvurma haklı saklıdır.

Hem dava aşamasında hem de Genel Müdürlük’e itiraz aşamasında ileri sürülecek itiraz sebepleri olarak;

  1. Değerleme tespit işlemlerinin hangi ölçütlere dayandığının belirsiz olması ve bu ölçütlerden bahsedilmeksizin sadece taşınmazın değer tespitini bildiren tebligatların iletilmesi;
  2. 4982 sayılı Bilgi Edinme Kanunu çerçevesinde bilgilendirilme hakkı (Değerleme raporu ve değerlemenin hangi bilimsel ve/veya teknik ölçütlere dayanılarak yapıldığı);
  3. SPK Lisanslı bir kuruluştan alınmış ve/veya alınacak ilgili taşınmazın 5.000.000,00-TL altında olduğunu gösterir piyasa değeri tespit değerleme raporu;
  4. Anayasa’nın 73. Maddesinden hareketle vergi matrahının tamamen yürütmenin eline bırakılması sebebiyle Anayasaya aykırılık iddiası;
  5. Emlak Vergisi Kanunu uyarınca yalnızca mesken nitelikli taşınmazların verginin konusu olması sebebiyle “vergide eşitsizlik” meydana getirilmesi sorunu (işyeri nitelikli taşınmazların verginin konusu olmaması, değeri 5.000.000,00-TL’den aşağı tutarda olup 5.000.000,00-TL ve üzeri tutarda değerde olan taşınmaz malikine oranla misliyle taşınmazı olan malikin mükellef olarak değerlendirilmemesi);

gösterilebilecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, idari makamlar kanunun açıkça yetki vermediği işlemleri yapamazlar. Bu doğrultuda idarenin “yetkisizliği asıl, yetkisi istisna” kabul edilmektedir. 15.07.2018 tarihli ve 30479 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 4 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (“Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi”)’nin 484. maddesinin (e) bendinin (1) numaralı fıkrasında “Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek” Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın görevi olarak düzenlenmiştir. Ne yazık ki, müvekkillerimize iletilen mesken nitelikli taşınmaz değerinin tespiti ve “Değerli Konut Vergisi”nin konusuna girdiğini içerir tebligatlar “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığı” tarafından iletilmiştir. Hal böyle olunca, ilgili idari işlem yetki yönünden hukuka aykırı durumdadır. Bu aşamadan sonra, yetkisiz idari makam konumundaki Kadastro Dairesi Başkanlığı’nın işlemi daha sonra Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından onaylansa dahi hukuka aykırı mevzu bahis idari işleme hukukilik kazandırmayacaktır.

D. DEĞERLİ KONUT VERGİSİ MATRAH VE NİSPETİ

Yukarıda “Tespit ve İlan” başlıklı bölümde belirtildiği üzere, taşınmaz değer tespiti Genel Müdürlük tarafından yapılmamış mesken nitelikli taşınmazlar için ilgili belediyelerce tutulan emlak vergisi değeri dikkate alınacak olup değerli konut vergisinin matrahını teşkil edecekken; Genel Müdürlük tarafından değerlemesi yapılmış mesken nitelikli taşınmazlar için bu tutarlardan yüksek olanı verginin matrahını teşkil edecektir. Bir başka deyişle, “Değerli Konut Vergisi” matrahı, emlak vergi değeri veya Genel Müdürlük nezdinde belirlenen değerden yüksek olanıdır.

“Değerli Konut Vergisi” ne tabi mesken nitelikli taşınmazların değerine göre artan oranlı şekilde vergilendirilmesine ilişkin tarife aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.;

NO TAŞINMAZIN DEĞERİ VERGİLENDİRME ORANI
1. 5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3) = % 0,3
2. 7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6) = % 0,6
3. 10.000.001 TL’yi aşanlar Binde 10 = % 1
  1. PAYLI MÜLKİYETTE MATRAH

Paylı mülkiyete konu mesken nitelikli taşınmaz için değerli konut vergisinde taşınmazın toplam değeri esas alınmaktadır. İlgili belediyelerce tutulan emlak değeri ve/veya Genel Müdürlük tarafından değer tespiti yapılmış paylı mülkiyete konu mesken nitelikli taşınmazların değeri 5.000.000,00-TL ve üzerinde olması durumunda değerli konut vergisine konu olacak ve verginin matrahı taşınmazın toplam değeri olarak esas alınacaktır. Her bir malik/paydaş kendi hissesi tutarında değerli konut vergisinden sorumlu olacaktır. Kanaatimizce bu durum, paydaşlardan herhangi birinin hissesinin ilgili tutarın altında kalmasına rağmen değerli konut vergisinin muhatabı/mükellefi olacağından hukuka aykırı ve adil olmayan bir sonuç doğuracak olup yukarıda sayılan itiraz sebeplerinden biri olarak dikkate alınabilecektir.

        2.ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYETTE MATRAH

Paylı mülkiyete konu mesken nitelikli taşınmazlarda olduğu gibi elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazlarda da değerli konut vergisi matrahına esas alınan tutar taşınmazın toplam değeridir. Ancak aradaki fark, paylı mülkiyette her bir malik kendi hissesi oranında değerli konut vergisinden sorumlu iken; elbirliğiyle mülkiyete konu mesken nitelikli taşınmazda tüm malikler değerli konut vergisinden müteselsilen sorumludur.

       3.MATRAHIN ARTIŞI

Emlak Vergisi Kanunu’nun 44. Maddesinin (3) numaralı fıkrası gereğince;

  • Değerli Konut Vergisine konu olma tutarının sınırı (5.000.000,00-TL);
  • Yukarıdaki tabloda gösterilen taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları;
  • 5.000.000,00-TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazların değeri;

Her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak belirlenen 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen “yeniden değerleme oranında” artırılır.

E. MÜKELLEFİYET

“Değerli Konut Vergisi”nin mükellefi (i) mesken nitelikli taşınmazın maliki (ii) intifa hakkı sahibi (iii) her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden kimselerdir.

  1. MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMA TARİHİ

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

  • Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, ilgili belediyelerdeki emlak değeri veya Genel Müdürlük tarafından belirlenen değerin 5.000.000,00-TL’yi aştığını (bu tutar dahil) belirlendiği tarihi,
  • Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
  • Muafiyetin ( “Başlık F”) sukut ettiği tarihi,

takip eden yıldan itibaren başlar. Torba Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen ve ihdas edilen “Değerli Konut Vergisi” 07.12.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlansa da müvekkillerimize Genel Müdürlük tarafından iletilen mesken nitelikli taşınmazın değerleme işlemine ilişkin tebligatlar sadece 4 (dört) gün farkla (11.02.2019) tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durum, taşınmaz değerleme işlemlerinin hangi ölçütlere dayanılarak yapıldığı hususunda soru işareti uyandırmakta ve ülke genelinde kayda değer sayıda yapılan değerleme işlemleri düşünüldüğünde bu işlemlerin, bu kadar kısa sürede yapılabilecek kadar bilimsel tekniklerden uzak; takip eden yıldan itibaren mükellefiyet başlatmaya yönelik olduğu açıktır.

       2.MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ

“Değerli Konut Vergisi”ne konu mesken nitelikli taşınmazlardan yalnızca (i) yanan, (ii) yıkılan, (iii) tamamen kullanılmaz hâle gelen veya (iv) vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Yukarıda belirtilen sebepler arasında değerli konut vergisine konu mesken nitelikli taşınmazın ileriki yıllarda değerinin Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. Maddesinde belirlenen tutarın altına düşmesi durumunda mükellefiyetin sona ereceği düzenlenmemiştir. Bu doğrultuda, böyle bir durumun meydana gelmesi durumunda Genel Müdürlük tarafından yeniden taşınmaz değer tespiti yapılması talep edilmeli; reddedilmesi durumunda idari işlemin iptali için dava yoluna başvurulmalıdır. Ancak bu durumda, mükellefiyetin sona ereceği zamanın belirlenmesi bakımından sorunlar ortaya çıkacaktır.

F. MUAFİYET

Emlak Vergisi Kanunu’nun “Muaflıklar” başlıklı 46. maddesi gereğince aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:

“a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).”

G. DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN BEYANI, ÖDEME SÜRESİ VE ÖDEME YERİ

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin emlak vergi değeri ve Genel Müdürlük tarafından belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000,00-TL’yi aştığı (bu tutar dâhil) tespit edilen yılı takip eden yılın şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenebilmektedir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilecektir.

H. YETKİ

Emlak Vergisi Kanunu’nun 49. maddesi gereğince değerli konut vergisinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ile muaflık için aranacak belgelerin tespiti, beyanname verme ve ödeme sürelerinin 3 aya kadar uzatılması, beyannamenin verileceği yetkili vergi dairesi ile beyannamenin şekil, içerik ve eklerinin belirlenmesi ve verginin beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirilmesi hususunda Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.

I. SONUÇ

Torba Kanun ile ihdas edilen ve Emlak Vergisi Kanunu’nda düzenlenen “Değerli Konut Vergisi” nin konusu (i) mesken nitelikli (ii) bina vergi değeri veya Genel Müdürlük tarafından yapılan değerleme sonucunda 5.000.000,00-TL ve üzeri değerde olduğu tespit edilen taşınmazlar oluşturmaktadır. Genel Müdürlük tarafından yapılacak değer tespit işlemi Genel Müdürlük internet sitesinde ilan ve ilgililerine tebliğ edilecektir. İlgililerin tebliğden itibaren on beş gün içerisinde Genel Müdürlük’e itiraz hakkı bulunmakla birlikte bu süre idari işlemin kesinleşmesi içindir ve 30 gün içinde vergi mahkemelerine başvuru yargı yolu saklıdır. “Değerli Konut Vergisi” matrahı belirlenirken artan oranlı vergilendirme sistemi benimsenmiş olup mesken nitelikli taşınmazların değerleme işleminin yapıldığı ve ilgili tutarı aştığı tespit edilen takvim yılını takip eden yılın şubat ayının 20 nci gününe kadar beyan edilmesi gerekmektedir. Beyanname uyarınca tarh ve tahakkuk edecek vergi şubat ve ağustos ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilecektir. Yine önemle belirtmek gerekir ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı bu süreleri 3 aya kadar uzatmaya yetkilidir. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazların maliki değerli konut vergisi ödemesinden müteselsilen sorumlu ve birlikte beyanname vermek zorunda iken; paylı mülkiyete konu taşınmazların maliklerinden her biri kendi hissesi oranında sorumlu ve münferiden beyanname vermektedir.