In een arrest van 7 juni 2018 heeft het Grondwettelijk hof de planschadevergoeding (opnieuw) overeind gehouden. Weliswaar erkent het Hof dat de berekeningswijze van de vergoeding onder bepaalde omstandigheden afbreuk doet aan de rechten van eigenaars, toch komt het volgens het Hof de decreetgever toe om een afwijkende berekeningswijze te voorzien.

De artikelen 2.6.1 tot en met 2.6.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening regelen vandaag de vergoeding die de eigenaar van een bebouwbare grond toekomt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is (de "planschadevergoeding").

In een eerdere blog hebben wij dit vergoedingsmechanisme reeds toegelicht. Samengevat komt het erop neer dat de eigenaar recht heeft op 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de (geïndexeerde) oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.

Deze berekening kan tot onbillijke situaties leiden, waarbij eigenaars van soortgelijke stukken bebouwbare grond verschillende vergoeding dreigen te kunnen claimen, bv. omdat een verschillende verwervingsprijs werd betaald. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de berekeningswijze van de planschadevergoeding ook vandaag nog kritiek krijgt.

Planschadevergoeding versus eigendomsrecht

Het Grondwettelijk Hof heeft zich reeds diverse malen moeten uitspreken over de verenigbaarheid van de planschadeberekening met het recht op eigendom.

Het Hof heeft de planschadevergoeding in eerdere arresten overwegend grondwettelijk bevonden (zie bv. arrest 140/2016 inzake de 80%-vergoeding en de beperking van een vergoeding tot de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg). Ons inziens stelde het Grondwettelijk Hof stelde zich daarbij erg mild op voor de planschadevergoeding.

Grondwettelijk Hof acht planschadevergoeding grondwettelijk ... maar plaatst belangrijke kanttekeningen

Recent heeft het Hof zich opnieuw over de planschadevergoeding uitgesproken.

Drie eigenaars zagen hun gronden door een nieuw bestemmingsplan gewijzigd in onbebouwbaar valleigebied. Ze trokken naar de rechtbank.

Een aangestelde deskundige stelde vast dat zij niet in aanmerking kwamen voor planschadevergoeding omdat de geactualiseerde waarde waartegen zij de gronden verworven, lager ligt dan de actuele restwaarde na de herbestemming tot valleigebied.

De rechtbank stelde daarop een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof.

Nadat het Grondwettelijke Hof zijn vaste rechtspraak over inmenging in het eigendomsrecht en de redenen die tot de planschadevergoeding hebben geleid, bespreekt, komt het Hof tot de vraag of de berekeningswijze van de planschadevergoeding voor eigenaars kennelijk onredelijke gevolgen heeft.

Het Hof overweegt hierover het volgende:

"B.12.2. Met de planschadevergoeding heeft de decreetgever ervoor gekozen de gemeenschap te doen bijdragen in de kosten die inherent zijn aan het wijzigen van het ruimtelijke beleid, alsook de lasten die in het algemeen belang aan de betrokken eigenaars zijn opgelegd, te verlichten. Tegelijk heeft de decreetgever slechts de feitelijke schade willen vergoeden en niet de prijsstijgingen op de vastgoedmarkt.

B.12.3. Het valt evenwel niet uit te sluiten dat de decretale berekeningswijze in bepaalde gevallen afbreuk doet aan de rechten van de betrokken eigenaars. Dat kan met name het geval zijn wanneer de overheid reeds een vergunning heeft uitgereikt en aldus een gewettigd vertrouwen heeft gewekt dat het betrokken perceel mocht worden bebouwd of verkaveld. Dat kan eveneens het geval zijn indien de nieuwe bestemming van de percelen geen enkele ontwikkeling ervan meer toelaat en hen zo goed als onverkoopbaar maakt, of nog indien de eigenaars voor de betrokken percelen successierechten hebben betaald die niet in de planschadevergoeding worden verrekend.

B.12.4. Het komt de decreetgever toe te preciseren onder welke voorwaarden van de decretale berekeningswijze kan worden afgeweken."

Uiteindelijk besluit het Hof de prejudiciële vraag te verwerpen.

Bedenkingen

Het Hof besluit dus - samengevat - dat de berekeningswijze van de planschadevergoeding in beginsel niet strijdig is met het eigendomsrecht, behalve "in bepaalde gevallen". De erkenning dat de planschadevergoeding niet in alle gevallen grondwettelijk is, is voor eigenaars in principe een goede zaak.

De vraag rijst echter welke "bepaalde gevallen" het Hof precies voor ogen heeft. Het Hof somt er zelf drie op (overweging B.12.3). Wellicht zijn er nog meer te bedenken.

Ook de drie door het Hof opgesomde gevallen kunnen volgens ons in de praktijk wel eens tot meerdere interpretaties leiden. Bijvoorbeeld:

  • wanneer is een perceel voor "geen enkele ontwikkeling" vatbaar? Bedoeld het Hof hiermee enkel de realisatie van harde bestemmingen? Wat indien een ontwikkeling in theorie nog mogelijk is maar in de praktijk niet of bijna niet?
  • wanneer is een perceel "zo goed als onverkoopbaar"? Een perceel zal immers steeds een zekere waarde hebben, ook al is het een lagere waarde. Ook bos- en natuurgebieden hebben een zekere waarde en zijn niet "zo goed als onverkoopbaar", temeer gelet op de mogelijkheid om subsidies voor natuur- en bosbeheer te krijgen.

Het valt dus nog te af te wachten op welke wijze de rechtspraak deze gevallen zal invullen.

Het grootste discussiepunt uit het arrest is wellicht overweging B.12.4. Volgens het Hof komt het de decreetgever (en dus níet de rechter) toe om de voorwaarden van een afwijkende berekeningswijze te bepalen. Enerzijds erkent het Hof een principiële schending van het eigendomsrecht en anderzijds laat het Hof het rechtsherstel daarvan aan de decreetgever over.

Het is nog maar de vraag of dit arrest de rechtsbescherming ten goede komt.

En nu: het Instrumentendecreet to the rescue?

Mogelijk alludeert het Grondwettelijk Hof met overweging B.12.4 op het ontwerp van het zgn. "Instrumentendecreet". In een eerdere blog hebben wij de beschikbare ontwerpteksten daarover al onder de loep genomen. Het instrumentendecreet stelt een hervorming van de planschadevergoeding (o.a. vergoeding ten belope van 100% in plaats van 80%) voorop.

Daarnaast voorziet het ontwerp van Instrumentendecreet een "billijke vergoeding",die in uitzonderlijke omstandigheden toe te kennen is aan eigenaars die met een bouwverbod zijn geconfronteerd. Deze "billijke vergoeding" kan mogelijk dienst doen in de "bepaalde gevallen" waar het Grondwettelijk Hof naar verwijst.

Wanneer het Instrumentendecreet in werking zal treden, is echter nog onduidelijk. Het is nog niet in het parlement ingediend.