Le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 était venu préciser le contenu de l’annexe environnementale que la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite «loi Grenelle II», avait rendue obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerce (article L. 125-9 du Code de l’environnement). Cette obligation, inspirée de la pratique anglo-saxonne du «green lease», figurait au rang des mesures phares de la loi Grenelle II visant à mettre en œuvre l’objectif affiché de la loi Grenelle I (Loi n° 229-967, 3 août 2009, de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement) d’une réduction globale des consommations d’énergie du parc immobilier existant d’au moins 38 % d’ici 2020.

Les dispositions de ce décret, déjà applicables depuis le 1er janvier 2012 aux baux nouvellement conclus ou renouvelés, s’appliqueront à compter du 14 juillet 2013 aux baux en cours. Sont principalement concernés les baux des locaux occupés par les grands utilisateurs et les enseignes locomotives des centres villes et des centres commerciaux. Le décret a été codifié notamment aux articles R-137-1 à R 137-3 du Code de la construction et de l’habitation/CCH (lesquels font référence à l’article L. 125-9 du Code de l’environnement), auxquels renvoie l’article D. 145-34 du Code de commerce.

  1. Contenu de l’annexe environnementale

Obligation mutuelle d’information

Sont à fournir de manière obligatoire par le bailleur ou le locataire (art. R.137-1 à R.137-2 nouveaux du CCH), selon les cas, les informations suivantes :

  • Liste, descriptif complet et caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment (pour le bailleur) ou mis en place dans les locaux (pour le locataire) relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié, pour le bailleur, aux spécificités du bâtiment, ou, pour le locataire, à son activité spécifique ;
  • Consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes situés dans les locaux loués (pour le bailleur) ou exploités par le bailleur ou le locataire (l’exploitant ayant à sa charge l’obligation d’information) ;
  • Consommations annuelles d’eau des locaux loués (pour le bailleur et le locataire) et des équipements et systèmes exploités par le bailleur ou le locataire (l’exploitant ayant à sa charge l’obligation d’information) ;
  • Quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment (pour le bailleur) ou à partir des locaux loués (pour le locataire) s’ils en assurent le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’ils ont fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Bilan de l’évolution de la performance et programme d’actions

Contrairement aux autres documents annexés aux baux - DPE (diagnostic de performance énergétique), ERNT (état des risques naturels et technologiques) - qui constituent une photographie d’une situation environnementale ou énergétique au jour de la signature du bail, l’annexe environnementale est évolutive.

En effet, l’article R 137-3 nouveau du CCH prévoit que le locataire et le bailleur doivent établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, selon une périodicité qu’ils fixent, et doivent s’engager sur cette base à un programme d’actions visant à l’amélioration de cette performance. Le pilotage de cet engagement doit nécessairement passer par un échange périodique sur l’évolution de la performance énergétique et environnementale des locaux loués, créant ainsi un moment privilégié entre les parties sur cette thématique. Sans la participation des usagers, les certifications et labellisations environnementales (HQE, HP, THPE, BBC, etc.) ne suffisent pas. D’où l’utilité d’un dispositif d’engagement de performance pour les intéressés.

A ce titre, l’art. 125-9 nouveau du Code de l’environnement (Grenelle II) qui a institué le principe de l’annexe environnementale dispose que le locataire doit permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique et que cette annexe peut prévoir les obligations qui s’imposent aux locataires pour limiter la consommation énergétique des lieux loués.

Cette réglementation laisse donc une grande liberté aux bailleurs et locataires dans la définition d’obligations réciproques plus ou moins précises et contraignantes, selon les objectifs poursuivis par ces derniers en termes de performance énergétique et environnementale. Tout est question de consensus entre les parties sur le niveau d’engagement poursuivi.

En tout état de cause, cette composante est désormais prise en compte dans les négociations plus générales des bailleurs et locataires sur la composante économique du bail (loyer, charges, prise en charge de travaux…).

  1. Une convergence d’intérêts entre bailleurs et locataires

Alors que le secteur immobilier est soumis à des réglementations environnementales de plus en plus exigeantes, l’annexe environnementale constitue une réelle opportunité : outil de dialogue et de pilotage, il pourrait profiter tant aux bailleurs qu’aux locataires.

Au locataire, l’annexe environnementale permettra de mieux maîtriser ses charges locatives en optimisant les équipements installés au regard de sa production de déchets, de ses besoins en énergie et en eau. Le bilan périodique de l’évolution de cette performance lui garantira ensuite un pilotage au plus près de ses consommations et donc de ses charges. Les locataires doivent néanmoins prêter attention aux clauses de certaines annexes pouvant rebasculer sur le locataire la charge des travaux de mise aux normes (rappelons qu’en vertu de la jurisprudence actuelle, les travaux de mise aux normes ne sont à la charge du locataire que si le bail le prévoit expressément).

Pour le bailleur, l’intérêt est double :

  • Un programme d’actions partagé avec les occupants de ses actifs est indispensable pour répondre à l’objectif de réduction globale des consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38% d’ici 2020, l’une des mesures phare du Grenelle I. L’obligation mutuelle d’information sur les impacts environnementaux réels et sur leurs évolutions constitue en soi une avancée remarquable. En effet, avant l’entrée en vigueur de l’annexe environnementale, les locataires n’étaient pas tenus de communiquer ces informations aux bailleurs, rendant à ces derniers le suivi de la performance environnementale de leur parc immobilier souvent ardu voire impossible.
  • L’annexe environnementale assurera également au bailleur une meilleure maîtrise des coûts liés à l’exploitation de ses actifs. En effet, elle contribuera à une gestion environnementale optimisée et partagée par l’occupant et le propriétaire des actifs concernés. Le soin porté à la fixation des objectifs et du programme d’actions, ainsi qu’au suivi périodique des performances environnementales réelles constitue le principal facteur clé de succès de cette annexe environnementale.

A condition d’être personnalisée en fonction des enjeux et des propriétés des actifs loués (profil du locataire, actif vert ou à rénover, durée restante du bail, etc.), l’annexe environnementale, par son caractère contractuel, pourrait ainsi offrir des opportunités financières aux deux parties via la réduction des charges pour le locataire et la valorisation de l’actif pour le propriétaire

  1. Sanctions

Le législateur n’a pas choisi pour l’heure la voie coercitive et laisse une large place à la liberté contractuelle. On peut néanmoins raisonnablement penser qu’à terme, le régime juridique propre à l’annexe environnementale sera complété d’un volet répressif. Si nul ne sait, à ce jour, en quoi consisteront ces sanctions, l’on peut néanmoins raisonner par analogie en se référant au dispositif relatif aux informations « environnementales » déjà requises à l’occasion de la conclusion d’un bail commercial. Ainsi, en l’absence de communication par le bailleur d’un ERNT, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5 du Code de l’environnement).

A ce stade, dans le silence des textes, la nullité du bail commercial pour défaut d’annexe environnementale devrait être écartée (pas de nullité sans texte).

Le décret ne précise pas non plus les sanctions applicables en cas de non-respect par les parties de leurs engagements au titre de l’annexe. A défaut de sanction spécifique prévue dans le bail (par exemple via des clauses pénales dédiées ou par le biais de la clause résolutoire), le droit général des contrats s’appliquera.

  1. Un outil au service des obligations récentes en matière de reporting RSE – Responsabilité Sociale Environnementale

L’annexe environnementale vient compléter en toute cohérence les exigences plus globales des articles 75 et 225 de la loi Grenelle II.

  • L'article 225 de la loi Grenelle II et son décret d'application n°2012-557 du 24 avril 2012 rendent obligatoire la publication annuelle d’informations sociales, environnementales et sociétales, au sein du rapport de gestion, par les sociétés cotées et non cotées dépassant certains seuils. Cette réglementation instaure également une vérification obligatoire de ces informations par un organisme indépendant. Parmi les informations environnementales requises, figurent les consommations d’énergie, d’eau et la production de déchets.
  • L’article 75 de la loi Grenelle II et son décret d'application n°2011-829 du 11 juillet 2011 rendent obligatoire la publication, tous les trois ans, d’un bilan des émissions de gaz à effet de serre et d’un plan d’actions de réduction pour les entreprises de plus de 500 employés.

Le contenu des annexes environnementales servira de base de référence pour l’établissement de ces deux documents.