前言

我国《合同法》在法律层面确立了建设工程价款优先受偿权制度,其后最高院又通过司法解释等方式做出了进一步规定,但相关条文对建设工程价款优先受偿权的规定仍显模糊,判例观点亦多不同。在司法实践中,发包人与承包人往往从施工合同效力与受偿客体等角度出发,就承包人是否有权向发包人主张优先权,演绎出一轮轮现实版的攻守道。甚至,双方的博弈早在建设施工合同签署之初即开始展开,如合同约定承包人放弃该项法定优先权,但该等约定是否有效?这又在双方产生诉讼后成为新的争议焦点。本文自建设工程施工合同无效对建设工程价款优先受偿权的影响,优先受偿权的客体范围,以及优先受偿权预先放弃是否有效等问题进行分析和评述,以期为所涉法律实务提供借鉴和参考。关于本文讨论内容涉及的法院案例,以及更加丰富的内容,可参见《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》一书中的案例精析文章,即“施工合同无效对建设工程价款优先受偿权的影响及优先受偿权能否约定放弃——甲房地产公司与乙建设公司、丙酒店公司建设工程施工合同纠纷案例评析”一文。

一、建设工程施工合同无效情况下,承包人是否仍然享有建设工程价款优先受偿权?

总体上,我们倾向于认为,建设工程施工合同无效,承包人在履行完毕合同项下施工义务,且工程质量合格的情况下,向法院主张享有建设工程价款优先受偿权,应得到法院支持。下面我们从建设工程价款优先受偿权的概念和性质出发,具体对该问题进行分析。

(一)建设工程价款优先受偿权的概念

《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

根据上述法律规定,我们理解,建设工程价款优先受偿权是指建设工程的承包人基于修建工程项目而产生之债权,依法就其所建部分享有的优先受偿权利。该权利属于法定权利,主要依据法律规定而非当事人约定而产生,立法目的主要在于解决拖欠劳务工人报酬问题,具有较为明显的维护劳务工人生存权和社会稳定的价值取向。

(二)建设工程价款优先受偿权的性质

我们认为,在建设工程施工合同无效情况下,分析承包人是否有权享有建设工程价款优先受偿权,应首先对该项权利的性质予以讨论。关于该项权利的性质,相关法律条文并未明确规定,法学理论界对该项权利的性质主要有三种学说,分别为留置权说、法定优先权说和法定抵押权说。

对此,梁慧星教授在《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》一文中特别强调,考察本条的立法背景和过程,从设计、起草、讨论、修改、审议直至通过,建设工程价款优先受偿权始终是指法定抵押权。在历次专家讨论会上,未有任何人对此表示异议,只是在最后的修改中,考虑到该法律条文仅规定承包人对建设工程有法定抵押权,而该法定抵押权的内容和效力如何实现仍有待于修改《担保法》或出台司法解释,不如直接规定其内容、效力和实现方式,更有利于法律适用,才出现未直接表明该权利就是法定抵押权的情况。

因此,我们认为,梁慧星教授作为立法过程中的亲身经历者,其解释具有较强的权威性和说服力。因此,建设工程价款优先受偿权在性质上可以理解为一种法定抵押权。

(三)基于建设工程价款优先受偿权的概念和性质,应认定施工合同无效情况下,承包人同样享有优先受偿权

如上文所述,建设工程价款优先受偿权作为法定抵押权,系建设工程价款债权的从权利,附随建设工程价款而产生。因此,只要承包人对其施工的工程有工程价款债权,即应依法享有优先受偿权。

进一步而言,在施工合同无效的情况下,只要承包人施工工程质量合格,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第二条的规定,即“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持”,承包人有主张工程价款的权利,进而也应享有工程价款的优先受偿权。

但是需要说明的是,在施工合同无效,且工程质量不合格的情况下,由于承包人无权要求工程价款,也就不存在优先受偿权问题。

二、建设工程价款优先受偿权的客体范围是否包含建设用地使用权与违法建筑?

(一)建设用地使用权是否属于建设工程价款优先受偿权客体?

实践中有一种观点认为,根据我国房地一体原则,建设工程在拍卖或折价当中,应当与土地使用权一并处置,故优先受偿权应对全部处置的价款享有优先权。就此,我们认为,土地虽为建设工程的一个物理载体,但承包方对土地价值而言未有任何投入,或者说承包方的建筑材料、劳动力等付出,并未物化���土地及土地使用权之上。因此,从立法背景和初衷来看,建设用地使用权处置所得价款不应作为建设工程价款优先权的受偿客体。

此外,《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》([2004]民一他字第14号)规定:“装修装饰工程属于建设工程,可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”最高院该复函进一步说明,没有直接物化增值的部分,不享有建设工程价款优先受偿权。

需要注意的是,实践中存在一种特殊情形,即对土地开展的“三通一平工程”,其价款能否适用优先受偿权。就此我们认为,虽然“三通一平工程”施工单位实际发生了投入与支出,并且物化的增值对象是土地而非建筑本身,但《合同法》第二百八十六条明确规定是建设工程适用优先受偿权,而“三通一平工程”很难理解为属于建设工程,即没有建造各类房屋建筑及其附属设施,或与其配套的线路、管道、设备,或建造各类构筑物,故不属于建设工程,依法相应价款并不享有优先受偿权。

(二)违法建筑是否属于建设工程价款优先受偿权客体?

实践中,合法建筑工程可以作为建设工程价款优先受偿权的客体自无争议。但是,承包人等主体能否对违法建筑而享有建设工程价款优先受偿权,实践中存在争议。

一种观点认为,建设工程价款优先受偿权主要是为了保护劳动者获得劳动报酬的生存权利,只要事实上承包人履行完毕合同义务,则不论法律对承包行为、合同效力抑或建筑性质作出何种负面评价,都不影响该等优先受偿权利的享有。

另一种观点认为,主管部门可以对违法建筑强制拆除,故其性质上属于不宜折价、拍卖的建筑,不满足《合同法》第二百八十六条对建设工程价款优先受偿权作出的行权条件,故违法建筑之上不得成立建设工程价款优先受偿权。

我们认为,违法建筑本身具有一定的特殊性,分析其是否属于建设工程价款优先受偿权客体,可以自物权设立和行政处理原则两个方面予以分析。根据《物权法》第三十条的规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。因此,我国现行的《物权法》将物权设立限于“合法建造”的范围,并不承认违法建筑上能设立物权,因此建设者对违法建筑并不能原始取得合法所有权。但是,违法建筑虽然不能成立合法所有权对应的物,但可以视为建筑材料的集合体,建设者基于占有这一事实状态,可以对违法建筑享有占有、使用和收益。

此外,关于违法建筑,行政机关一般按照下述处理原则予以处置:1、对于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建筑,城乡规划主管部门可以采取责令停止建设、查封施工现场、责令限期改正、责令及时取得建设工程规划许可证、罚款、强制拆除等措施;2、对于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建筑,城乡规划主管部门可以采取责令停止建设、查封施工现场、限期拆除、强制拆除、罚款、没收实物或违法收入等措施。

因此,基于上述违法建筑的本身特性,我们认为违法建筑是否属于建设工程价款优先受偿权客体的问题,应当区分不同情况,如尚存在补正空间,应当认定该种情况下,承包人有权行使相应权利;如不存在补正空间,因建设者不具备所有权,违法建筑性质上属于无法通过折价与变价拍卖等进行处置变现的财产,故不符合建设工程价款优先受偿权的行权条件,也就不存在建设工程价款是否优先受偿的问题。

三、如何认定实践中存在的建设工程价款优先受偿权通过约定方式预先放弃的效力?

在上述法律和司法解释关于建设工程价款优先受偿权的相关规定出台后,发包人或发包人融资的金融机构为了保护自身的利益,防止工程项目出现烂尾情况下承包人最先受偿,开始在相关协议中约定承包人预先放弃建设工程价款优先受偿权,即在相关协议中约定,尽管工程款债权履行期限并未届至,但在届至时,承包人不再主张享有优先受偿权,或主张享有的优先受偿权顺序劣后于抵押权人,又或劣后于特定债权人。此种情况下,如何判断预先放弃建设工程价款优先受偿权相关约定的效力,成为司法实践中的难点问题。

最高院在2015年《全国民事审判工作会议纪要》中,对目前主流的两种意见进行了总结:“52、第一种意见:发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权,承包人起诉请求确认上述约定无效的,人民法院应在确定该预先放弃承包人真实意思的基础上,对承包人的请求不予支持。第二种意见:发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权,承包人起诉请求确认上述约定无效的,人民法院应对该请求予以支持。”但是,最高院对此并未给出明确意见,司法实践中争议依旧。

就此我们认为,建设工程价款优先受偿权不得预先放弃,具体理由如下:第一,建设工程价款优先受偿权是一种法定担保物权,既不能由当事人自行在合同中约定而产生,也不能通过当事人的合同或协议随意设定、变更或者消灭,换言之,工程款债权产生时,其即附随产生,具有法定的一致性和不可分割性。

第二,法律创设建设工程价款优先受偿权,其目的在于保护承包人及劳动工人所物化于建设工程的工程款,尤其是工人工资。若任由承包人在签署建设施工合同时放弃,而承包人的利益在很多时候又未必与劳动者的利益完全一致,则可能造成劳动者的权利无从保护。同时在转包、分包等情形下,实际施工人的权利也将受到严重损害,影响社会稳定,违背立法初衷。

第三,在建设工程实践中,承包人往往处于弱势地位,若法律允许承包人放弃该项权利,则发包人、银行及其他强势主体,为融资授信、偿付贷款等各自利益,将利用经济优势地位,一同逼迫承包人放弃这项优先权利,导致该项法律制度形同虚设。

综上所述,我们认为,我国《合同法》等相关法律法规,虽然确立了建设工程价款优先受偿权制度,但法律条文对其权利性质与客体范围等重大问题,并未作出明确而详尽的具体规定,故在实践中产生了大量的争议。回归到建设工程价款优先受偿权性质本身,由于其是基于施工主体相关物化价值设立的法律制度,主要为了保护劳务工人利益,故施工合同是否有效不应作为能否享有优先受偿权的障碍。

此外,只要是施工行为物化的财产价值,除非违法建筑将要被拆除不宜折价或拍卖外,均可作为建设工程价款优先受偿权行使的客体范围,且不应允许预先放弃建设工程价款优先受偿权。当然,建设工程纠纷实践比较复杂,我们的观点未必准确和完整,希望能对房地产行业各类主体的商业实践,提供一定参考和借鉴。