El artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) establece que, a la finalización de un contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a devolver al arrendatario la fianza legal entregada. Transcurrido el plazo de un mes, la falta de devolución de la fianza devengará el interés legal a favor del arrendatario.

Pese a la aparente claridad del mencionado artículo, no es totalmente pacífico en la práctica la determinación de cuándo comienza a transcurrir el plazo de un mes. En particular, en aquellos casos en los que a la finalización del arriendo existen cantidades pendientes de liquidar (por consumo de suministros, existencia de desperfectos en el inmueble, etc.) Así, no parece irrazonable hacer depender el dies a quo en estos casos de la fecha de liquidación de las cantidades correspondientes.

Por su parte, tanto la doctrina como la jurisprudencia han entendido aplicable, por un lado, el artículo 1100, pº 2º, nº1º del Código Civil, en cuya virtud no sería necesaria la intimación previa al deudor para el devengo de intereses cuando así lo determine la ley (tal sería el caso del artículo 36.4 de la LAU); y por otro, el principio de que una obligación, para ser exigible, ha de ser líquida y vencida.

Por ello, identificar cuándo la fianza ha de entenderse como deuda líquida y exigible resulta clave para la producción del devengo de intereses. En este sentido, una línea de jurisprudencia menor se atiene a un sentido subyacente en el artículo 36.4 de la LAU, siendo que el plazo de un mes al que se refiere se previó a los efectos de que el arrendador comprobara en ese tiempo el estado de devolución del inmueble. En consecuencia, la obligación de devolver la fianza legal no nacería hasta calculados los importes de daños y liquidada la posesión tras la inspección pertinente. Sin embargo, siguiendo una línea jurisprudencial, más fiel a la literalidad del texto, otras Audiencias Provinciales han entendido producida la obligación de devolver la fianza en la fecha de finalización del contrato, sin perjuicio de que el arrendatario no esté facultado para exigir intereses de demora por la falta de restitución de los importes correspondientes hasta transcurrido el plazo de un mes que venimos comentando.

(i) El momento de liquidación del contrato se produce en el momento de la devolución de la posesión del inmueble mediante la oportuna entrega de llaves, salvo cuando existan daños sobre el mismo, en cuyo caso, la obligación será líquida una vez se cuantifiquen dichos daños. En este supuesto, el devengo de intereses se producirá transcurrido un mes desde el momento de determinación de los importes a resarcir ya sea por acuerdo entre las partes o por resolución judicial.

(ii) Una vez el arrendador tome posesión sobre el inmueble, dispone del plazo de un mes para revisar el estado de devolución del mismo y devolver la fianza al arrendatario.

(iii) En el supuesto de que, transcurrido un mes desde la toma de posesión del inmueble por el arrendador, éste no comunicara al arrendatario los importes a aplicar por desperfectos contra la fianza, la obligación de restitución de dicha fianza junto con los intereses legales que corresponda deviene inmediatamente exigible.

En sentido similar se pronuncia la sentencia de 1 de marzo de 2016 de la Audiencia Provincial de Sevilla: “no procede la devolución de la fianza hasta la finalización de la relación contractual, previa comprobación de la inexistencia de daños, tras la entrega de la posesión al arrendador”.

Sin embargo, en la línea literalista que apuntábamos, la sentencia de 11 de septiembre de 2015 de la Audiencia Provincial de La Coruña entendió que la fianza deberá devolverse en el momento de finalización del contrato (y no en el plazo de un mes). Por ello, una vez transcurrido este plazo sin que el arrendador hubiera devuelto la fianza éste deberá abonar los intereses devengados sobre el importe resultante de la liquidación correspondiente.

Por último, menos controvertido resulta cuando el organismo autonómico depositario de las fianzas legales no restituye las cantidades en el plazo de un mes. En este sentido, la Disposición Adicional Tercera de la LAU es claro al determinar que la falta de devolución de la fianza por parte del ente autonómico correspondiente en el plazo de un mes desde la solicitud de devolución devengará de la misma forma intereses legales a favor del arrendador.

En conclusión, desde un punto de vista jurídico, lo que a la sazón es como decir desde un punto de vista sencillamente práctico, nunca nos cansaremos de insistir lo suficiente en la necesidad de expresar en los contratos de arrendamiento qué solución han de tener hasta los aspectos en apariencia menores o secundarios, que cubran todas las vicisitudes de la relación arrendaticia, durante toda su duración, a fin de evitar sorpresas de última hora (y nunca mejor dicho).