安省现行《共管公寓法》S.O. 1998, c. 19(“公寓法”)自2001年起生效。自从那时起,安省共管公寓市场发生了极大的扩展和演变。如今,加拿大主要城市所有新建住宅大约有三分之一是共管公寓,大约有190万加拿大家庭居住在共管公寓。[1]承认共管公寓行业的增长和变化,2012年6月,该省宣布将对该法进行修订。[2]

该修订包含十八个月的公众参与过程,该省最终颁布了《保护共管公寓业主法》(2015),也被称为106法案。该法案在2015年12月3日得到御准。《保护共管公寓业主法》反映了对共管公寓法律制度进行的重大改革,引进了对公寓法的若干重大修正案,修订相关法律,包括《安省新屋保修计划法》R.S.O. 1990, c. O.31(“ONHWP法”)和《建筑标准法》1992, S.O. 1992, c. 23(“建筑标准法”),颁布新的法律,包括《共管公寓管理服务法》2015, S.O. 2015, c. 28, 附件2(“公寓管理服务法”)。《公寓法》的许多修正案于2017年11月1日生效,更多的修正案近期于2018年1月1日生效。其他修正案预计将在未来数月生效。

鉴于修订法案较多,本文仅讨论其中重要的变化。为简单起见,我们主要讨论以下四项:(i)简化纠纷解决,(ii)加强消费者保护,(iii)改善治理和(iv)公寓管理人员和董事的新义务。

简化争议解决

安省公寓管理局(“CAO”)是一家根据106法案新设的管理机构。CAO负责维护公寓登记、实施公寓业主教育并促进争议解决。 通过新成立的公寓管理局法庭(“CAT”)解决某些争议,包括与执行公寓设立文件、章程和共管公寓规则,采购程序、查阅记录和申请召开业主会议有关的争议。[3] CAT只可裁决法律规定的争议。 CAT是安大略省的第一个网上法庭 - 双方通过在线平台发送消息相互沟通,调解员在某个阶段加入该流程以促进和解讨论,该法庭通常会根据书面控辩作出裁决。[4]为CAO获得经费, 除了管理费之外,公寓单元业主还应支付月费。作为每月公共开支的一部分, 这些费用将由公寓公司收取并汇付至CAO

加强消费者保护

自2018年1月1日起生效的部分修正案,对ONHWP法作出了修订,以便新公寓买家可获得的大多数保修保障措施也适用于某些改建公寓项目。[5]这些涉及公寓改建的修正案仅适用于2018年1月1日或之后签署项目首个公平的房屋购买和出售协议的该等改建项目。[6]值得注意的是,只有从非住宅用途转换为住宅用途才有资格享受保修服务。例如,专门用于出租的改建将不符合条件。

对于那些适用的改建项目,必须在项目破土动工或销售待售单元之前由安省新屋保险公司Tarion对该等项目进行审核。为确保符合新的登记要求,已对包括《公寓法》和《建筑标准法》在内的相关法律进行了修订。[7]

尚未生效的其他消费者保护措施包括:

  • 发布一本简单易读的公寓指南,概述居住在共管公寓的基本信息,并要求开发商在为期10天的“冷静期”将这些指南分发给新建公寓的所有买家;
  • 要求开发商披露他们知道或应该知道可能会导致公司首个财年之后管理费用增加的情况;
  • 要求将附加信息包含在《公寓法》第76条所要求的说明书中;和
  • 承认公寓业主不受干扰的权利,禁止产生对公寓中的个人造成滋扰、烦扰或干扰的无理噪音或其他规定事宜。

改善治理

《公寓法》的修正案现在要求公寓管委会每年两次和法规规定的额外时间向业主发放“定期的信息通报”,以及在发生某些变化时发布“信息通报”。这些定期信息通报包含规定的信息,其中包括遵守公寓公司的保险义务、某些法律事务的进展、当前财政年度预算的副本以及对此做出的任何修改、有关储备金的事项以及关于公寓公司董事的某些必要的披露。这些修正案也考量第26.3(b)条项下被称为“新业主信息通报”的一类文件。要求该公司在规定的时间内向新业主提供该等文件。[8]

现在要求公寓管委会至少在发出会议通知20天之前提供正式的业主会议预先通知。但如果会议要选举一位或多位董事,则必须告知希望参选董事的任何人,并邀请业主提交他们希望董事会列入会议通知中的材料。[9]在会议上,如果公司的细则允许,现在可以通过电话或电子方式表决投票。[10] 此外,修正案放宽了强制性会议的法定人数要求。[11]

最后,修正案概述了查阅公寓公司文件和回应该类请求应遵循的程序。如果不遵守这些规定,包���公司无理拖延回复,会触发高达5,000美元的罚款。[12]

旨在改善公寓公司治理的若干修正案尚未生效,包括加强对采购程序的监管以及业主会议标准格式的会议文件。

公寓管理人员董事的新义务

根据《公寓管理服务法》,公寓管理人员现在需要获得执照。[13]要获得必要的执照,管理人员必须满足规定的培训和教育要求。[14]截至本文发稿之日,提交申请的截止日期为2018年3月30日。[15]在此日期之后,如果未进一步延长截止日期,任何人都不能提供公寓管理服务,除非他们获得执照或已提交了该申请。

修正案还对公寓公司董事课加了新的义务。 于2017年10月31日之后选任或任命的董事有六个月时间完成CAO在线提供的强制培训。任何未能在规定时间内完成所需培训的董事将立即自动停止担任董事,除非另有豁免。[16]董事还面临着更高的披露义务,并且必须揭示他们或相关人是否参与了公寓公司作为一方的任何法律行为,他们是否在合同或交易中拥有直接或间接利益,如果该人不是单元业主,他们是否犯有公寓法下的罪行,以及公司简细则可能要求的其他信息。[17]

要留意即将出台的修正案

一些尚未颁布的修正案旨在加强公寓管委会和公司的财务管理。这些修正案包括:要求编制和分发年度预算,强制公寓管委会有义务通知业主超出预算金额的拟议费用和对储备金准备的大量补充。条例将在储备金研究的背景下界定‘充足’,而无论何时储备金低于规定的阈值,管委会将需要获得有关其储备金的充足性的外部意见。 此外,如果开发商没有在首年的预算中指明要部分管理费要存入储备金,他们将就该等款项向公司负责。