Journal Constructo – 22 février 2018

Quasi immuable depuis son adoption en 1976, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières a connu d’importants changements en 2017; en voici un résumé:

La société prête-nom: Le mécanisme de la société prête-nom, mécanisme par ailleurs légitime, avait pour conséquence le report quasi indéfini de l’exigibilité du paiement de droits de mutation. En bref, ce mécanisme permettait de procéder à un transfert d’immeuble sans que la municipalité ne puisse imposer des droits de mutation puisque le transfert n’était jamais publié au registre foncier : une société prête-nom apparaissait comme propriétaire inscrit au registre foncier pour le bénéfice de son actionnaire, le véritable propriétaire; le transfert d’immeuble se faisait par la cession des actions de la société prête-nom avec pour conséquence que le transfert de l’immeuble n’avait pas à être inscrit au registre foncier puisque la société prête-nom devenait simplement le prête-nom d’un nouvel actionnaire, c’est-à-dire l’acquéreur de l’immeuble.

Le transfert d’immeuble détenu par ce type de mécanisme n’échappe plus à l’imposition de droits de mutation puisque le simple transfert d’un immeuble, que son inscription au registre foncier soit requise ou non, emporte l’imposition de droits de mutation, sous réserve cependant d’exonérations par ailleurs disponibles. En ce qui concerne plus particulièrement les transferts qui ne nécessitent pas d’inscription au registre foncier, un avis de divulgation devant être déposé dans les 90 jours suivant le transfert, permettra aux municipalités d’exiger les droits de mutation. Le défaut de déposer l’avis de divulgation dans le délais prescrit sera sanctionner par un droit supplétif de 150% du droit de mutation.

Société : Les sociétés (en commandite, en non collectif et en participation) n’ont jamais pu, jusqu’à présent, prétendre à l’exonération des droits de mutation dont bénéficient les corporations aux termes de la Loi puisqu’elle ne constitue pas une « personne morale ». Cette lacune de la Loi sera désormais corriger par l’entrée en vigueur prochaine d’une modification à la Loi mettant au même diapason personne morale et société. Cette modification devrait s’appliquer aux transferts postérieurs au 21 décembre 2017.

Fusion: La fusion de plusieurs sociétés détenant des immeubles ne nécessite pas la publication d’un acte de transfert au registre foncier puisqu’il est reconnu que la fusion n’a pas pour résultat de constituer une nouvelle entité mais plutôt la continuation des entités fusionnantes. La question s’est donc posée à savoir si le mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrit au registre foncier dont nous avons parlé précédemment devait être respecté dans le cas de fusion d’entité détenant des immeubles. La position administrative de Revenu Québec est à l’effet qu’une fusion ne constitue pas un transfert au sens de la Loi et ne requiert donc pas d’avis de divulgation. Cependant, Revenu Québec rappelle qu’une fusion qui implique une société prête-nom et son actionnaire n’a pas pour effet de régulariser les transactions passées.

Droits sur les mutations immobilières plus élevées. Par l’adoption en 2017 de la Loi visant principalement à reconnaitre que les municipalités sont du gouvernement de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leur pouvoir, les villes peuvent dorénavant imposer un taux supérieur à 1,5 % sur la tranche d’imposition excédant 500 000 $, sans pouvoir excéder cependant 3 % sauf pour la ville de Montréal pour laquelle aucune limite n’est imposée. De plus, les tranches d’imposition seront par ailleurs augmentées selon l’indice des prix à la consommation pour le Québec. En d’autres termes, à compter du 1er janvier 2018, les municipalités sont susceptibles d’avoir des taux d’imposition qui diffèrent entre elles et qui diffèrent d’une année à l’autre.

Cet article est paru dans l’édition du 22 février 2018 du Journal Constructo