In onze Real Estate update van december 2017 hebben we aandacht besteed aan de eerste uitspraken die zijn gewezen over tijdelijke verhuur van woonruimte op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Inmiddels kan er weer een uitspraak aan het rijtje worden toegevoegd.

De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 januari 2018 een zuur vonnis gewezen voor een verhuurder van tijdelijke woonruimte. De verhuurder had in deze zaak de woning gekocht om deze zelf te gaan bewonen, maar had deze in de overbruggingsperiode verhuurd voor een bepaalde tijd, te weten tot 1 januari 2018. In juli en augustus heeft verhuurder een bericht gezonden aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt, gevolgd door een aanzegging op 28 september, die is herhaald op 6 december. Op het eerste gezicht lijkt verhuurder er alles aan te hebben gedaan om huurder ermee bekend te maken dat hij de woning moet ontruimen. Hij heeft daarbij echter niet de juiste termijnen gehanteerd.

In artikel 7:271 lid 1 BW is sinds 1 juli 2016 opgenomen dat artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is op een overeenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege. Indien niet aan voornoemd vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.

In deze zaak diende verhuurder niet eerder dan 1 oktober 2017 en niet later dan 1 december 2017 een aanzegging aan huurder te sturen dat de overeenkomst tussen partijen zou eindigen per 1 januari 2018. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat vast dat de aanzegging op 28 september 2017 is verzonden en op 29 september 2017 is ontvangen door huurder. Dit is volgens de kantonrechter te vroeg. De daaropvolgende brief van 6 december 2017 is vervolgens te laat verzonden. De kantonrechter oordeelt dan ook dat de huurovereenkomst in beginsel per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd.

Verhuurder doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. Hij verwijst daarbij (naar analogie) naar de aanzeggingsverplichting van artikel 7:668 lid 1 BW voor het einde van een arbeidsovereenkomst voor de duur van één jaar.

De kantonrechter overweegt dat hij, bij de toepassing van artikel 6:2 lid 2 BW, de nodige terughoudendheid dient te betrachten. Niet snel kan worden aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste, als hier aan de orde, geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter verwijst naar de parlementaire geschiedenis, waarin door de minister expliciet zou zijn overwogen dat een te vroege aanzegging niet kan worden hersteld (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34373, E, p. 7). Hier valt wel een kanttekening bij de te maken. De pagina waar de kantonrechter naar verwijst gaat over de vraag of het verzuim nog kan worden gerepareerd als de verhuurder "nalaat" een kennisgeving te sturen. In dat kader is geantwoord: "De verplichting van deze kennisgeving is opgenomen in het voorgestelde artikel 7: 271 lid 1 tweede volzin van het BW. De verhuurder kan dit nalaten niet repareren. Indien hij dit nalaat wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd (het voorgestelde artikel 7: 271 lid 1 derde volzin van het BW). De rechter kan dit in principe niet herstellen."

Of onder "nalaten" ook moet worden verstaan het twee dagen te vroeg versturen valt te betwisten. Bovendien laat "in principe niet" wel iets van ruimte om af te wijken op grond van redelijkheid en billijkheid.

Het oordeel van de kantonrechter is zuur voor de verhuurder in kwestie en maakt weer duidelijk: verhuurders die tijdelijk een woning verhuren moeten alert te zijn dat zij op het juiste moment een aanzegging sturen aan de huurder.