Der 01.01.2014 ist ein bedeutender Stichtag für die Entwicklung des tschechischen Immobiliensektors. An diesem Tag wird das neue Zivilgesetzbuch nach mehr als zehnjähriger Vorbereitungszeit in Kraft treten. Es ist Kern einer umfassenden Rekodifi zierung des tschechischen Privatrechtes das momentan noch in unzählige Einzelgesetze zersplittert ist. Außerdem wird das neue Zivilrecht die Bedeutung der Vertragsfreiheit betonen und stärken. Von der Reform sind Privatleute ebenso wie Unternehmen betroffen.

Im Immobiliensektor füllt das neue Recht einige Lücken. Es werden einige, im tschechischen Recht bisher unbekannte neue Rechtsinstitute eingeführt. Den im europäischen Vergleich eingeschränkten Fundus an sachenrechtlichen Rechtsinstituten hatten in der Vergangenheit nicht wenige ausländische Investitoren bemängelt.

Nachfolgend einige Beispiele für die Änderungen ab 2014:

Einheitliches Eigentum an Grundstück und Gebäude

Hierbei dürfte es sich um die wohl einschneidendste Veränderung handeln. Bisher war der Eigentümer eines Grundstückes nicht zwingend auch Eigentümer des darauf errichteten Gebäudes. In Deutschland beispielsweise ist separates Eigentum an einem Gebäude nur beim Wohneigentum denkbar. Mit der Reform wird das tschechische Recht in diesem Punkt an die deutsche Regelung angeglichen. Dennoch muss kein Eigentümer den Stichtag fürchten. Am 01.01.2014 wird es nicht zu einem automatischen Übergang des Eigentums kommen. Das Gesetz löst das Problem der Übergangszeit vielmehr dadurch, dass beide Eigentümer ein wechselseitiges Vorkaufsrecht erhalten, wenn einer der beiden sein Eigentum an einen Dritten veräußern will. Für den Fall, dass ein Grundstück geteilt wurde um auf einer separaten Parzelle ein Gebäude zu errichten, erhält nur der Eigentümer des Gebäudes ein Vorkaufsrecht. Der Übergang macht es notwenig, die im deutschen Recht als „Erbbaurecht“ bekannte Rechtsfi gur einzuführen. Danach kann der Eigentümer eines Grundstücks einer dritten Person das Recht gewähren, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten.

Grunddienstbarkeiten

Künftig wird zwischen zwei Typen von Dienstbarkeiten unterschieden: „služebnosti“ (Grunddienstbarkeit) und „reálné břemeno“ (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Mit einer Grunddienstbarkeit kann der Eigentümer einem Dritten (Dienstbarkeit in personam) oder dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (Dienstbarkeit ob rem) das Recht gewähren bestimmte Handlungen vorzunehmen oder die Unterlassung bestimmter Handlungen zu verlangen. Auf diesem Wege könnte eine kreditgebende Bank beispielsweise die Möglichkeit des Weiterverkaufs einschränken, ohne dass sie selbst Eigentümerin des Grundstückes sein muss. Nach neuem Recht kann der Eigentümer eines belasteten Grundstücks außerdem verpfl ichtet sein, positive Handlungen zugunsten eines Dritten oder des jeweiligen Eigentümers eines Grundstückes vorzunehmen, wie etwa die Reparatur eines Grenzzaunes.

Schutz des gutgläubigen Käufers

Nach dem neuen Zivilgesetzbuch wird der gute Glaube an die Richtigkeit der Eintragungen im Liegenschaftsregister geschützt. Erwirbt der Käufer von demjenigen, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, kann dieser Erwerb nicht mehr angefochten werden. Diese neue Regelung ist sehr zu begrüßen. Trotzdem sollte man nicht übersehen, dass die meisten gewerblichen Immobilienkäufe sich über den Ankauf einer Gesellschaft vollziehen und daher nicht von dem Schutz des guten Glaubens profi tieren. Problematisch ist außerdem, dass das Gesetz den Begriff des guten Glaubens nicht defi niert. Es ist daher nicht klar, ob und unter welchen Umständen Kenntnis den guten Glauben hindert.

Ersitzung

Das Rechtsinstitut der Ersitzung wird um eine zweite Kategorie ausgeweitet, derjenigen der außerordentlichen Ersitzung (mimořádné vydržení). Besitzt eine Person eine Immobilie über einen Zeitraum von 20 Jahren im Glauben daran, sie sei Eigentümer, kann sie nach Ablauf dieses Zeitraums Umschreibung des Eigentums auf sich beantragen. Anders als bei der gewöhnlichen Ersitzung (řádné vydržení) ist es nicht erforderlich dass der Besitzer einen Grund für seine Annahme Eigentümer zu sein, hatte. Ein solcher Grund könnte für die gewöhnliche Ersitzung aus einem unwirksamen Immobilienkaufvertrag herrühren.

Miete

Eigentümer wie Mieter können das Mietverhältnis in das Liegenschaftsregister eintragen lassen, wobei der Mieter dazu die Zustimmung des Eigentümers benötigt. Auf diese Weise könnten Dritte über die Existenz des Mietverhältnisses informiert werden. Dies ist nur ein Beispiel für eine Vielzahl von Rechten, die zukünftig eintragungsfähig sein werden. Das neue Registergesetz wird vermutlich auch zum 01.01.2014 in Kraft treten.

Letztlich steckt der Teufel natürlich im Detail. Sicherlich werden die Juristen die neuen Regelungen des Zivilgesetzbuches unterschiedlich interpretieren und auslegen. Dennoch kann man, basierend auf den langjährigen Erfahrungen unseres Real Estate Teams in Tschechien festhalten, dass das neue Gesetz ein Schritt in die richtige Richtung ist und Tschechien hoffentlich weiter voranbringen wird.