Een huurder die een onroerende zaak huurt, stort vaak een waarborgsom bij de verhuurder. Hierdoor heeft verhuurder enige zekerheid (mocht de huurder achter blijven met betaling van de huur, of niet zorgvuldig met het gehuurde omspringen, dan heeft de verhuurder in ieder geval de waarborgsom nog). In plaats van het storten van een waarborgsom kan huurder er ook voor kiezen om een bankgarantie te verstrekken. Een bankgarantie is een document waarin een bank garandeert een bedrag aan een begunstigde (in dit geval dus de verhuurder) te betalen zodra deze daar aanspraak op maakt. Kortgeleden heeft het Hof Amsterdam een arrest gewezen. Aan dit arrest lag de volgende casus ten grondslag.

A heeft een onroerende zaak (een bedrijfspand) in verhuurde staat verkregen. De huurovereenkomst is gebaseerd op het gebruikelijke ROZ-model (opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken). Huurder is na levering failliet gegaan. A doet een beroep op de bankgarantie die de bank had verstrekt ten behoeve van ‘verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)’. De curator van de failliete huurder stelt zich op het standpunt dat ‘rechtverkrijgende(n)’ doelt op degene die het recht om de garantie in te roepen en het recht op uitbetaling van de vorige eigenaar (verhuurder) heeft verkregen; deze rechten zouden niet aan A zijn overgedragen. Vraag is daarom wie de rechtverkrijgende is: is dit de persoon aan wie de rechten uit de bankgarantie zijn overgedragen of de opvolgende verhuurder?

Volgens het Hof moet onder ‘rechtverkrijgende’ worden verstaan de rechtsopvolger van de verhuurder, mede gezien tegen de achtergrond van de huurovereenkomst en de van toepassing verklaarde algemene ROZ-bepalingen. Daarnaast strekt de bankgarantie ten gunste van degene die verhuurder is of zal worden, omdat in de tekst van de bankgarantie wordt gesproken van bedragen die de huurder op grond van de huurovereenkomst schuldig is aan de verhuurder of zijn rechtverkrijgende. Het verhuurderschap van de begunstigde is daarom juist een uitgangspunt van de bankgarantie.

De uitleg die het Hof toepast, past bij de functie van de bankgarantie in het geval van commerciële verhuur van vastgoed. Hierbij komt eigendomsoverdracht regelmatig voor; daarnaast is voor huurder niet zozeer de persoon van de begunstigde van belang, maar des te meer zijn hoedanigheid van verhuurder. Door de opvolgende verhuurder bij voorbaat aan te wijzen als begunstigde onder de bankgarantie, wordt voorkomen dat een huurder die (op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) verplicht is een bankgarantie te stellen, bij elke eigendomsoverdracht een nieuwe bankgarantie ten behoeve van een nieuwe verhuurder moet laten opstellen. Ook verhuurders zijn bij deze uitleg gebaat, omdat de nieuwe eigenaar direct (een) zekerheid heeft en dit de verkoopbaarheid van de onroerende zaak door de huidige eigenaar ten goede komt.

De vorige eigenaar/verhuurder heeft na eigendomsoverdracht van de onroerende zaak geen aanspraken meer onder de bankgarantie; de al opeisbaar geworden vorderingen uit de huurovereenkomst blijven uiteraard wel bij hem achter.