Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een viertal belangrijke arresten gewezen voor de overdrachtsbelasting. In deze vier arresten stond de vraag centraal of sprake is van een verkrijging van een woning (2%) of van een andere onroerende zaak (6%). In drie van de vier arresten, onder verwijzing naar een objectieve maatstaf, oordeelt de Hoge Raad dat sprake is van een ‘woning’. In één arrest (het Hospice-arrest), onder verwijzing naar de objectieve kenmerken van de onroerende zaak, oordeelt de Hoge Raad dat geen sprake is van een ‘woning’ maar van een verzorgingsinstelling. In deze blog bespreken wij deze vier arresten. Eerst schetsen wij de objectieve maatstaf die door de Hoge Raad wordt aangelegd in drie van de vier arresten. Daarna bespreken we kort het Hospice-arrest. We sluiten af met een conclusie.

Maatstaf Hoge Raad (“De Maatstaf”)

Uit de wetsgeschiedenis maakt de Hoge Raad op dat de wetgever voor ogen had om een bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’ in aanmerking te laten komen voor het lage tarief (2%). Het oorspronkelijke doel, namelijk de doorstroming van de woningmarkt, is niet doorslaggevend. Evenmin de geschiktheid van een onroerende zaak om als woning te dienen.

Voor de vraag of een onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’ moet volgens de Hoge Raad een zo objectief mogelijke maatstaf worden toegepast. Kortom, een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als het oorspronkelijke doel bewoning is geweest, maar de onroerende zaak nadien is verbouwd om geschikt te maken voor een ander vorm van gebruik dan kan het nog steeds worden geacht om ‘naar zijn aard’ bestemd te zijn voor bewoning. Dat is het geval als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het bouwwerk weer voor bewoning geschikt te maken. Leiden deze uitgangspunten niet tot een duidelijke slotsom dan komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor (het gebruik van) de onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

In zekere zin kwam de Advocaat-Generaal tot eenzelfde conclusie (zie met name de eerste drie stappen van de objectieve en praktische maatstaf van de A-G).

We merken nogmaals op dat ten aanzien van het Hospice-arrest (zie hieronder) de Hoge Raad niet naar deze Maatstaf verwijst. We komen hier straks op terug.

De vier situaties nader toegelicht

Kort gezegd gaat het om de volgende situaties:

  • Stadsvilla met advocatenkantoor

Deze zaak betreft de levering van een onroerende zaak die in 1985 als stadvilla (woonhuis) is gebouwd. De stadsvilla is een tijd bewoond geweest, maar daarna heeft het lange tijd dienst gedaan als advocatenkantoor. Om als advocatenkantoor dienst te kunnen doen, zijn er aan de onroerende zaak in de loop der tijd aanpassingen gemaakt. Er was bijvoorbeeld geen keuken of badkamer, maar er waren wel toiletten.

  • Tandartspraktijk in eengezinswoning

Deze zaak betreft de levering van (de onverdeelde helft van) een onroerende zaak die in 1964 is gebouwd als eengezinswoning en als zodanig in gebruik genomen. Vanaf 1982 tot aan de datum levering doet de onroerende dienst als tandartsenpraktijk. Bij de inrichting als tandartsenpraktijk zijn de keuken en badkamer verwijderd, maar is de indeling gelijk gebleven. De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd als woning.

  • Voormalige boerderij doet dienst als kantoor

Deze zaak betreft de levering van een onroerende zaak die is gebouwd als boerderij. Met het oog op verhuur is de onroerende zaak rond het jaar 2009 verbouwd. Daarbij is gebruik gemaakt van een in 2001 afgegeven vergunning (en de daarvoor gemaakte bouwtekeningen) voor de verbouwing van de onroerende zaak tot woonhuis. Op enkele punten is echter van de bouwtekening afgeweken. Er is bijvoorbeeld een kantine met keukenblok in de oorspronkelijke eetkamer geplaatst. Niettemin zijn alle leidingen, zoals deze waren getekend in de bouwtekeningen van 2001, opgenomen. Ook andere voorzieningen uit de tekeningen van 2001 zijn bij de verbouwing aangebracht en/of gehandhaafd. Alle vertrekken konden eenvoudig weer als badkamer of keuken gebruikt worden.

  • Hospice

Deze zaak betreft de levering van een onroerende zaak waarin een hospice is gevestigd. De vergunning voor de bouw van de onroerende zaak is in 2006 verleend en vermeldt als bestemming “hospice (thuis voor mensen in hun laatste levensfase)”. De onroerende zaak bestaat uit vier bouwlagen. In de kelder bevinden zich verkeersruimten (trappenhuis, lift en hal), twee logeerkamers met elk een doucheruimte, de pompput, de wasruimte, de badkamer voor mindervaliden en technische ruimten. Op de begane grond zijn verkeersruimten gelegen (de entree, de hal, het trappenhuis, de lift en de garderobe), alsmede de gemeenschappelijke woonkamer met serre, twee toiletten, de bibliotheek en de koosjere keuken. Op de eerste en de tweede verdieping van het gebouw zijn, naast de verkeersruimten, in totaal zes woonunits gelegen, elk met een keuken/pantry, een bed en kastruimte. De bewoners van het hospice betalen uitsluitend huur voor het gehuurde en moeten zelf hun benodigde zorg inkopen.

Oordeel Hoge Raad

In het Stadsvilla/Voormalige boerderij/Tandartspraktijk-arrest was het oorspronkelijke doel van de bouw en het ontwerp van de onroerende zaak telkens ‘woning’. In de loop van de tijd was de onroerende zaak geschikt gemaakt voor ander gebruik, maar de aard, namelijk ‘woning’, bleef bewaard. Dit omdat er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken. Derhalve bevestigt de Hoge Raad, onder verwijzing naar de Maatstaf, het oordeel van het Hof (i.e. er is sprake van een woning).

In het Hospice-arrest concludeert de Hoge Raad echter direct dat de objectieve kenmerken van de onroerende zaak erop wijzen dat de onroerende zaak bestemd is om dienst te doen als verzorgingsinstelling. Een verwijzing naar de Maatstaf die de Hoge Raad in de andere drie arresten gebruikt, blijft achterwege. Mogelijk, maar de Hoge Raad is daar niet duidelijk over, hangt de andere benadering in het hospice-arrest samen met het feit dat in de wetsgeschiedenis uitdrukkelijk is genoemd dat verzorgingsinstellingen in ieder geval niet kwalificeren als ‘woning’ voor de toepassing van het 2% tarief.

Gevolgen praktijk

In het Stadsvilla/Voormalige boerderij/Tandartspraktijk-arrest, onder verwijzing naar de Maatstaf, past de Hoge Raad de 2% ruimhartig toe. Het is daarom niet uitgesloten dat deze bepaling door de wetgever in de toekomst zal worden aangepast om deze meer in lijn te brengen met het oorspronkelijke doel van de regeling (doorstroming van de woning de woningmarkt).

In het Hospice-arrest is het de vraag of de Hoge Raad anders zou hebben geoordeeld als (i) het oorspronkelijke doel van de bouw en het ontwerp van deze onroerende zaak ook ‘woning’ zou zijn geweest en (ii) er slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn geweest het weer voor bewoning geschikt te maken. Of dat, ook in dat geval, de objectieve kenmerken van de onroerende zaak geen andere slotsom zouden toelaten dan dat de onroerende zaak een verzorgingsinstelling is. Ook na bestudering van dit arrest is het, naar onze mening, nog steeds onduidelijk waar nu precies de grens ligt tussen een ‘woning’ (2%) en een ‘verzorgingsinstelling’ (6%). Kortom, daar is het laatste woord vast nog niet over gesproken.

Vindplaatsen arresten: