L’operazione di leasing finanziario può essere genericamente definita come un’operazione in cui un soggetto (concedente), su indicazione di un altro soggetto (utilizzatore), acquista o fa costruire da un terzo, un bene mobile o immobile affinché l’utilizzatore se ne serva per un determinato periodo a fronte del pagamento di un canone periodico e con possibilità di acquistarlo al termine del contratto (diritto di opzione) mediante il pagamento di un prezzo prestabilito (prezzo di opzione).

Prima dell’entrata in vigore della Legge 4 agosto 2017, n. 124 (“Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, in Gazz. Uff. 14 agosto 2017, n. 189), avvenuta in data 29 agosto 2017, il contratto di leasing finanziario (o di locazione finanziaria) veniva considerato un contratto atipico, cioè un contratto non appartenente ad alcuno dei tipi espressamente regolati dal nostro ordinamento.

Il contratto di leasing finanziario, assai diffuso nella prassi commerciale, non è stato per il vero del tutto ignorato dal legislatore: alcuni riferimenti a tale contratto erano già stati introdotti dal legislatore al fine di regolarne specifici aspetti (ad esempio, al fine di disciplinare le relative conseguenze in sede fallimentare), senza che fosse però introdotta una disciplina organica. Da ultimo, con la Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) è stata introdotta una disciplina specifica in tema di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

L’atipicità del contratto di leasing finanziario (e, pertanto, l’assenza di una definizione generale e di una disciplina organica) ha comportato la necessità, per la giurisprudenza e la dottrina, di elaborare un sistema di regole coerente, volto principalmente a disciplinare le vicende patologiche del rapporto contrattuale e a riequilibrare il rapporto contrattuale in caso di pattuizioni ritenute non compatibili con il nostro ordinamento, mutuando la disciplina di alcuni tipi contrattuali del nostro codice civile.

In particolare, la giurisprudenza, con un ragionamento fermamente contestato dalla dottrina, tradizionalmente distingue fra due tipi di leasing finanziario: il leasing di godimento e il leasing traslativo. Nel leasing di godimento, il contratto avrebbe a oggetto beni la cui prevedibile vita economica è coincidente con la durata negoziale e il cui valore residuo, al termine del contratto, è modesto; pertanto, al termine del contratto, l’utilizzatore non avrà interesse all’acquisto del bene attraverso l’esercizio del diritto di opzione. Nel leasing traslativo, invece, il contratto avrebbe a oggetto beni la cui vita economica eccede la durata del contratto e che conservano al termine del contratto un valore rilevante; pertanto, al termine del contratto l’utilizzatore avrà interesse a esercitare l’opzione e ad acquistare il bene, il cui valore residuo sarà superiore al prezzo di opzione (in questo caso, è stato ritenuto che l’importo dei canoni periodici costituisca in parte anche il corrispettivo del futuro trasferimento).

In ragione delle caratteristiche delle due operazioni sopra delineate e al fine di evitare un ingiustificato arricchimento del concedente in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, la giurisprudenza ha ritenuto che:

  • nel primo caso debba applicarsi in via analogica l’art. 1458, comma 1, seconda parte, c.c. (che prevede, per i contratti ad esecuzione continuata e periodica, l’irretroattività della risoluzione fra le parti), e pertanto l’utilizzatore non avrà diritto alla restituzione dei canoni pagati durante la vigenza del contratto;
  • nel secondo caso debba invece applicarsi per analogia il disposto di cui all’art. 1526 c.c. in tema di vendita con riserva della proprietà e pertanto il concedente dovrà restituire i canoni percepiti durante l’esecuzione del contratto ma avrà diritto a un equo compenso per l’uso della cosa da parte dell’utilizzatore, oltre al risarcimento del danno (con possibilità per il giudice di ridurre l’eventuale indennità che sia stata predeterminata in sede di contratto).

La nuova definizione di leasing finanziario

L’art. 1, comma 136, L. 124/2017 introduce un’unica definizione di contratto di locazione finanziaria: “Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l’obbligo di restituirlo”.

La formulazione utilizzata dal legislatore riprende in gran parte la definizione già utilizzata nella Legge n. 208/2015 in tema di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, con l’ovvia differenza che nel nuovo disposto normativo il riferimento è a qualsiasi bene. Si rileva che in entrambi i casi, perché possa sussistere l’ipotesi tipica prevista dal legislatore, occorre che il concedente sia una banca o un intermediario finanziario iscritto nell’apposito albo. Ulteriore elemento caratterizzante della fattispecie è l’assunzione di “tutti i rischi, anche di perimento” in capo all’utilizzatore. I primi commentatori segnalano come, alla luce di tale elemento, potranno ritenersi valide clausole che pongano in capo all’utilizzatore anche il rischio di mancata consegna del bene; per la stessa ragione, il concedente rimarrà esente da ogni responsabilità per vizi della cosa. Le restanti disposizioni della L. 124/2017 in tema di leasing finanziario (art. 1, commi 137-140), sono interamente dedicate all’ipotesi di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore.

Al fine di meglio apprezzare le novità introdotte dalla L. 124/2017, pare utile rammentare brevemente i precedenti interventi legislativi in materia. Anzitutto, l’art. 74-quater del R.D. 16 marzo 1942, n. 267 (c.d. Legge Fallimentare), introdotto dal D. Lgs. 9 gennaio 2006 n. 5, prevede che in caso di fallimento dell’utilizzatore, si applichi l’art. 72 Legge Fallimentare e pertanto tale fallimento non sarà causa di scioglimento automatico del contratto ma sarà il curatore a scegliere se subentrare nel contratto o se sciogliersi dallo stesso. La norma prevede altresì che in caso di scioglimento il concedente avrà diritto alla restituzione del bene, ma sarà tenuto a versare alla curatela “l’eventuale differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene stesso avvenute a valori di mercato rispetto al credito residuo in linea capitale”, fermo il diritto ad “insinuarsi nello stato passivo per la differenza fra il credito vantato alla data del fallimento e quanto ricavato dalla nuova allocazione del bene”. Analoga previsione è contenuta all’art. 169-bis, comma 5, in tema di concordato preventivo. Il meccanismo previsto dalla Legge Fallimentare è stato oggetto di tentativi di applicazione analogica al di fuori del contesto del fallimento, tuttavia la giurisprudenza ha sempre escluso tale possibilità.

Con specifico riferimento alla locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la Legge n. 208/2015 ha previsto un meccanismo di risoluzione per inadempimento non dissimile da quanto previsto dall’art. 72-quater Legge Fallimentare, prevedendo che il concedente abbia diritto alla restituzione del bene e sarà tenuto a corrispondere all’utilizzatore “quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente”. La Legge n. 208/2015 precisa che nell’attività di vendita o ricollocazione del bene, il concedente dovrà attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

Rispetto ai precedenti interventi normativi, si rileva anzitutto che la Legge n. 124/2017 introduce una predeterminazione della gravità dell’inadempimento che potrà dar luogo a risoluzione. Segnatamente, il comma 137 prevede che “costituisce grave inadempimento dell’utilizzatore il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria”. La valutazione della gravità dell’inadempimento, pertanto, non è più rimessa all’apprezzamento del giudice secondo i parametri codicistici (art. 1455 c.c.) ma viene determinata ex ante secondo il parametro legislativo sopra descritto.

Quanto alle conseguenze della risoluzione per inadempimento, il meccanismo ricalca, con alcune differenze, quello dei precedenti interventi normativi. Si prevede infatti che il concedente “ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata a valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell’utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all’ammontare dell’importo dovuto dall’utilizzatore a norma del periodo precedente”. Previsioni più puntuali sono poi introdotte dal comma 139 in merito alla procedura di vendita, ove si prevede che il concedente dovrà far riferimento ai valori risultante da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzate ovvero, ove ciò non fosse possibile, alla stima effettuata da un perito indipendente; si precisa inoltra che il concedente dovrà attenersi a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità “adottando modalità tali da consentire l’individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell’utilizzatore”.

Il comma 140 prevede espressamente che restano ferme le previsioni di cui all’art. 72-quater Legge Fallimentare mentre si applicano, in caso di locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale, le relative previsioni della L. 208/2015. A quest’ultimo riguardo, si ricorda che l’articolo 1, comma 79, L. 208/2015 prevede la possibilità per l’utilizzatore di richiedere, per una sola volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, a fronte di situazioni specificamente individuate dalla norma e relative alla cessazione del rapporto di lavoro.