1.- Scission contractuelle du gros œuvre fermé et des finitions

Par une convention sous seing privé, un promoteur a vendu à un acquéreur un appartement en l’état de gros œuvre fermé. Rappelons en effet que la loi Breyne s’applique aux biens en voie de construction qui sont livrés habitables, ce qui n’est pas le cas d’un appartement en gros œuvre fermé.

Par une seconde convention conclue entre les mêmes parties, le promoteur s’est engagé à réaliser les travaux de finition de ce même appartement : plafonnage, marbrerie, électricité, sanitaires, chauffage, etc. Il s’agissait donc d’un contrat d’entreprise, et non de vente.

Aucune de ces conventions ne se référait à la loi Breyne, dont les impositions n’étaient d’ailleurs pas respectées.

2.- Faits litigieux et introduction de la procédure judiciaire

Comme l’y autorisait l’acte de vente de l’appartement, l’acquéreur a fait réaliser un état des lieux de l’appartement par un architecte. Cet état des lieux aurait révélé l’existence de plusieurs malfaçons justifiant, dans l’esprit de l’acquéreur, la résolution de la vente.

Le promoteur réfutant l’existence de ces malfaçons, les parties ont comparu volontairement devant le Tribunal de première instance de Liège afin de faire trancher leur litige.

3.- Décision préalable du tribunal et modification du fondement de l’action de l’acquéreur

Après avoir entendu les parties en leurs dires et moyens, le tribunal de première instance a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent quant à l’application de la loi Breyne.

A partir de ce moment, l’acquéreur a décidé, pour la première fois, de modifier substantiellement les bases de son action : il ne demande plus la résolution de la vente pour malfaçon (qui nécessite d’apporter la preuve de ces malfaçons), mais bien la nullité de la vente pour non-respect des impositions de la loi Breyne (selon lui applicable), ce qui requiert une simple constatation formelle, qui se démontre d’elle-même.

De son côté, le promoteur contestait tant l’application de la loi Breyne que l’existence de malfaçons.

4.- Décision du tribunal – Confirmation en appel

Suite à ce revirement, le tribunal de première instance a prononcé la nullité des deux conventions signées entre parties.

Le tribunal a en effet considéré, à juste titre, que la convention de vente et le contrat d’entreprise constituaient une opération unique, et qu’il était donc vain de soutenir, à l’instar du promoteur, que la seule et unique convention de vente ne portait que sur un gros œuvre fermé, non soumis à la loi Breyne.

En effet, la somme des deux conventions avait manifestement pour objet de transférer la propriété d’un appartement d’habitation en voie de construction, avec le paiement d’un acompte avant l’achèvement des travaux.

Le tribunal a donc considéré que la loi Breyne était bel et bien applicable, et que ses dispositions n’avaient pas été respectées. En conséquence, conformément à l’article 13 de la loi Breyne, l’inobservation, notamment, d’une des dispositions de l’article 7 ou 12 de la même loi, entraîne la nullité de la convention.

En l’espèce, les conventions de vente et d’entreprise ne mentionnaient pas, notamment, la date de délivrance et les conditions du permis d’urbanisme, ni la détermination du prix total de l’appartement, mentions imposées par l’article 7 de la loi Breyne.

Dans un arrêt du 24 octobre 2013 (R.G. 2013/RG/258), la Cour d’appel de Liège a confirmé la nullité des deux conventions et a prononcé la restitution corrélative des sommes payées par l’acquéreur, outre le remboursement des quelques frais exposés par l’acquéreur.

Il a également été relevé qu’il importait peu, dans ces conditions, que les malfaçons initialement invoquées par l’acquéreur soient inexistantes, mineures ou même non-dommageables. La faculté laissée à l’acquéreur de demander la nullité de la vente pour non-respect de certaines impositions de la loi Breyne est discrétionnaire et ne nécessite pas qu’il ait été lésé.

En conclusion, il est donc vain d’espérer contrer l’application de la loi Breyne par des scissions artificielles de l’opération de promotion en plusieurs contrats distincts, tout comme il semble vain de s’en « remettre » à l’ignorance de l’acquéreur lorsque l’affaire tombe entre les mains de magistrats aguerris.