房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析

1 房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析 作者：卓纬律师事务所 · 张思明 摘要：房地产开发企业破产重整涉及购房者、建筑商、银行以及企业职工等诸多 债权人的利益，存在不同性质权利优先权之利益博弈，相关法律及司法解释与破产法 规定亦有不衔接之处。本文以房地产开发企业破产存在的社会风险为逻辑起点，坚持 社会责任本位理念，从保护购房者利益的视角研究房地产开发企业破产重整利益平衡 机制，对可能或者已经发生破产原因但又有挽救希望的房地产开发企业，通过对各方 利害关系人的利益协调，制定具有可操作性的重整计划，以使危困企业顺利获得更 生。 关键词：房地产开发企业；破产重整；利益平衡 房地产开发企业破产重整是一个相对复杂的系统工程，需要平衡多方利益，制定 周密的重整计划才能使重整顺利进行，根据破产重整申请受理时企业开发项目的不同 状况，合理保护购房者的利益。各方利益关系主体还应本着社会本位原则，积极化解 重整实务中出现的矛盾纠纷。 一、 房地产开发企业破产风险分析 房地产开发企业破产具有不同于一般企业破产的特殊性，其破产涉及到银行等金 融机构、投资人、建筑商、被拆迁人、购房者等诸多主体利益。如果出现房地产开发 企业的大规模破产，将会影响金融秩序的稳定，甚者导致如美国的次贷危机而诱发金 2 融风险。受地方经济发展长期依赖房地产业的状况，房地产开发企业破产不仅影响相 关产业的健康发展，还在一定程度上阻碍地方经济的发展，甚至影响整个国民经济的 稳定。 目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金，而 房地产开发企业的自身资金比例往往比较低，资金来源主要依赖于银行贷款，银行信 贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。从国内情况看，房地 产开发企业资金来源中，银行贷款一般占到 60%左右，其自筹资金和工程垫款也大多 间接来自银行贷款，因此，房地产开发企业来源于银行的贷款资金总比例则高达 70% 以上。银行贷款实际上支撑了房地产开发企业经营周转的主要资金链。对比银行贷款 最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度 明显过高。高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的 资产负债率常年维持在 60%以上。据资料显示，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛 发展、世茂股份等 24 家上市房地产公司的 2012 年度财务报表中表明，这些上市房企 总的资产负债率高达 73.1%，已超过业内公认 70%的警戒线。1房地产开发企业的每 个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。例 如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、 建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，完全依靠自有资金进行房地产开发的企业 微乎其微，需要依赖多种金融工具和金融手段。房地产开发企业与金融业的密切联 系，在为银行等金融机构提供了宽广投资渠道的同时也使整体经济的抗风险能力下 1 新华社：《24 家上市房企总资产负债率高达 73.1%，已超过警戒线》，载《东方今报》，2013-03-24（A11）。 3 降。房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响 下，极有可能导致其资金链断裂，企业陷入破产之困境。一旦发生房地产开发企业的 大规模破产，加上目前我国银行体系自身的脆弱性，将直接造成银行的金融风险，导 致金融体系的震荡，乃至影响整个国民经济的安全。 房地产开发企业破产案件与一般破产案件的不同之处还在于，其利益受损者除了 债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。房地产开发企业破产，相关利益 主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企 业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税 费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾 楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上 访投诉事件，影响社会的和谐稳定。因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人不 仅要实现债权人利益的最大化，还要维护购房者的合法权益。这就导致房地产开发企 业破产的风险成本加大，有些情况下可能是无产可破，购房者的利益无法实现。根据 全国房地产市场数据中心发布的 2014 年 1 月份全国城市房价排行榜显示，主要省会 城市房价均价最低的是银川 5289 元/㎡，最高的是杭州 18804/㎡，2而主要省会城市 工薪阶层平均工资为 2200-5000 元/月，依次推断，一个工薪家庭一个月基本不支出 也买不到一平方米房屋。因此，在房地产开发企业破产的情形下，购房者的利益损失 之大显而易见，几十万甚至百万元以上的购房款不是一个普通的工薪家庭能承受的， 大多数购房者倾其所有或者向银行举债购房，如果换来的是开发商破产或钱财两空， 2 http://www.cityhouse.cn/default/forsalerank.html?matchrand=a0b92382,2014/02/18 4 直接影响到购房者的生存质量。因此，房地产开发企业破产，可能引起“多米诺骨 牌”效应，导致更多的开发商及关联企业破产，也会引起“蝴蝶效应”，导致一些购房 者的家庭“破产”。 二、 重整程序中政府部门的利益协调功能 房地产开发企业破产重整各主体利益的平衡，离不开政府部门的协调运作。首 先，政府可积极为企业寻找战略投资人。在现有的经济结构背景下，政府拥有的企业 社会资源丰富，房地产企业管理部门能够较为便捷地搜寻到综合实力较强的战略投资 者。可以采用公开招标、约谈等灵活多样的方式，千方百计为企业牵线搭桥找寻合适 的投资人，为房地产开发企业顺利重整提供应有的服务。其次，政府可以融资注入以 激活房地产开发企业。一般情况下，政府不应介入企业的破产重整事务，但为了社会 经济的和谐稳定，可以依法开启融资刺激计划以使企业获得重整的机会。因为出现破 产原因的企业面临最大的困难是资金匮乏，一旦能获得融资，企业获得更生的机率会 大大增强。比如，美国通用汽车公司 2009 年 6 月向纽约当地破产法庭申请破产保 护，这是美国工业公司的最大破产案例，奥巴马总统认为通用汽车最新提出的重组方 案具有可行性，美国政府将给予约三百亿美元的额外援助，帮助通用实施重组计划。 此前，美国政府已向通用注入二百亿美元资金，政府的资金注入使得通用公司成功重 整，获得更生。房地产开发企业破产虽然比不上国有大中型企业的破产影响面，但在 无法保障购房者利益的情况下势必影响社会的稳定。因此，政府适时对房地产开发企 业破产重整进行注资援助是有必要的。融资的方式可以多样化，可以国有资本的形式 注入使之成为部分国有股，也可以低息借贷之形式，还可以减免税收之形式使企业减 5 轻沉重的债务负担。当然，为了避免“与民争利”之嫌，也为了避免重整后的房地产 开发企业因国有股的存在易导致不正当竞争之弊，企业重整成功后的一定期限内，国 有股应予以退出，让利于企业。最后，以税收等优惠政策积极扶持危困企业。企业重 整的顺利进行往往离不开国家财税上的支持，其中，税收优惠就是一项非常重要的配 套制度。债务人企业因财务困难申请重整，如果对重整中的股权转让、并购、注资、 资产置换和收购等行为都要缴纳正常经营时的税款，对债务人无疑是雪上加霜，甚至 可能会因此影响重整的成功。 在房地产开发企业破产重整中，债务人的商品房营销模式、丰富的客户资源等商 业秘密及其开发地段等价值资源，都应以“市场可检验”的标准合理确定企业的重整 价值，从而制订出可行的重整计划。房地产开发企业维持经营的价值，与实际企业资 产拍卖的价值差距很大，因为企业的设备等资产实际可变现价值并不大，更多体现为 无形的营业价值资源。营业事业让与时，企业的一般核心资产、无形资产价值都会得 到很好的体现，达到债权人利益的最大化。同时，重整程序还提供一个良好的沟通平 台，让债权人、债务人、战略投资者等各种利害关系人集中谈判，确保资产审计评 估、债权确认、债权调整、重整方案的批准等环节中的公开、透明，法院可以立足实 际、审慎论证，灵活采取措施，与各相关单位沟通协调，积极争取政府支持，企业资 产的可期望价值即会大大增加。如河南思达置业有限责任公司是河南思达集团下属的 一家以房地产开发和经营为主的房地产公司。公司以“大众品牌化经营战略”，成功开 发了“久久思达”、“丰乐花苑”、“雅阁思达”、“可乐公寓”等十余个住宅项目，成功 开发了思达商务、思达数码大厦等多个商业地产项目，开发总面积近 100 万平方米。 其中，思达数码大厦当年也成为郑州市区的标志性建筑。但公司受 2008 年金融危机 6 的影响，加上其盲目扩张而引发资金链断裂，正在开发的“蓝堡湾”项目无法再建， 产生危机，导致河南思达集团公司的整体垮塌，濒临破产。在当地政府及各方利益主 体参与下，2009 年 10 月思达置业公司整体让与河南正弘置业有限公司，企业原有的 资产价值资源存续，企业的到期债务予以清偿，停建的“蓝堡湾”大型中高档住宅小 区项目继续施工建设，购房者的利益基本不受影响，维护了社会的和谐稳定。 地方政府应建立风险预警机制、联动机制、资金保障机制等协调机制。政府可针 对陷入困境企业的现状，承诺减免政府规费、变更规划设计等行政许可，协助办理工 程验收和房产证，有条件增加开发用地等优惠措施引进战略投资人，保证重整企业财 产整体不贬值。既满足债权人的利益最大化，又能够保障购房者的切身利益，同时又 使新投资人看到重整后的期待利益，通过对相关主体利益的平衡协调，最终促成企业 的重整成功。因此，政府职能部门需要给企业创造一个良好的经营环境，依法对企业 进行监管，特别是在企业重整计划实施期内，更应该充分发挥政府的职能作用，使重 整计划顺利实施，切实帮助企业走出困境。 三、 重整计划中的利益平衡协调实务分析 重整计划是旨在促进企业再建更生，维持债务人之营业事业，解决债务清偿问题 的综合性合同。3重整计划主要包括两部分内容：其一是对债权债务关系的解决；其二 是对企业重整挽救措施的规定。与企业的重整挽救措施相比，债务清偿是当事人最为 3 王欣新：《破产法》，第 263 页，北京，中国人民大学出版社，2011。 7 关注的问题，通常以减少清偿比例、减免部分债务、延期清偿、提供担保以及债权转 为股权、以股票抵债等方式来解决，但不得违背债权的优先清偿顺序以及同顺序债权 人间的平等原则。房地产开发企业破产重整有其特殊性，因涉及债权人、债务人、购 房者等众多主体利益，各方矛盾较为集中和突出，如果处置不当，极易引发群体性、 突发性事件。因此，需要依法理顺各种法律关系，清理债权债务，在制定重整计划时 平衡协调各方当事人的利益。 建筑工程承包人与购房者之间的利益平衡是房地产开发企业破产重整利益冲突较 为重要的方面。根据《合同法》第 286 条规定，承包人对发包人的工程价款债权享有 优先受偿权。即房地产开发企业破产应优先偿付建筑商的工程价款，这就产生建筑商 与广大购房者的利益冲突。为了平衡协调这一矛盾，最高人民法院于 2002 年 6 月 11 日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出，人民法院在审理房地产纠纷 案件和办理执行案件中，应认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债 权。同时强调，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房 享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。4即承包人不得对购房者已经支付全部或 者大部分房款的商品房行使工程价款债权，可见，购房者对所购买的期房享有优于承 包人的权利。就期房的财产属性而言，期房本身不具有物权效力，依据我国物权法之 规定，不动产物权的设立，经依法进行登记，才发生物权效力。购房者与房地产开发 企业签订房屋买卖合同所购买的的期房，作为法律之物的房屋正在建造之中，所有权 也尚在形成。为避免和预防一些不必要的讼争，维护不动产交易安全,保护购房者合法 4参见《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16 号.（2002 年 6 月 11 日最高人民 法院审判委员会第 1225 次会议通过） 8 权益，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预 告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，期房一经预告登 记，即具有准物权的对抗效力。根据物权优于债权之原理，购房者具有准物权特征的 期房利益应当优先于承包商工程价款的债权。在房地产开发企业重整程序中，注重购 房者与建筑工程承包人之间的利益平衡，综合运用相关法律，协调准物权与债权的关 系以及具有优先的债权之间的关系。 房地产开发企业重整中一般还涉及被拆迁人的利益。按照《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被 拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特 定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三 人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在房地产开发企业破产重 整计划草案中，应保障被拆迁人利益的优先权。如果开发商违背诚信原则，将补偿安 置房出卖给第三人，导致合同目的无法实现的，被拆迁人可以请求解除合同、返还已 付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责 任。5若是被拆迁人主张解除合同的，其债权不应按普通债权来处理，应赋予被拆迁人 享有特别优先权，比照破产法上的取回权，全额清偿企业所欠被拆迁人的债务。以保 障被拆迁人的基本生存利益。 5《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 7-8 条（2003 年 3 月 24 日最高 人民法院审判委员会第 1267 次会议通过） 9 重整程序中对担保债权人的权利需加以约束，以使债务企业获得更生。为了全体 债权人的合法权益，有的国家的破产法甚至规定了申请消灭担保权的许可，如《日本 破产法》第一百八十六条就有此规定：在破产程序开始时就属于破产财团的财产存在 担保权（指特别优先权、质权、抵押权或基于商法的留置权）的，当变卖该财产消灭 该担保权符合破产债权人的普遍利益时，破产财产管理人可以向法院提出通过变卖该 财产┈┈而消灭该财产存在的全部担保权的申请。当然，这一变卖也不应当损害该担保 权人的利益。6为保障重整目的的顺利实现，保证债务人能够继续利用已设置担保物权 的财产进行生产经营活动，使债务人获得更生，我国破产法对担保物权在重整程序中 的行使也作了限制性规定。我国《企业破产法》第七十五条第一款规定：“在重整期 间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显 减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保 权。” 但是，如果对企业重整的进行没有保留必要的担保财产，经债务人或管理人同 意，担保权人可以行使担保权。房地产开发企业一般情况下是以土地使用权及未来的 财产作为抵押担保的，即以房地产项目、在建工程以及预售商品房抵押。期房抵押的 标的物是期房，在期房抵押期间，楼宇实际上并不存在，抵押人无法取得所预购楼宇 的所有权，他向债权人提供的还款担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，也就是一 种期待权。因此，期权担保并非一种完全的担保物权，从此意义上讲，限制其担保优 先权亦有一定的法理依据。同时，进入破产重整程序，享有优先受偿权的担保债权 人，也应依法向法院申报债权，依照破产程序中实现其法定优先权，而不能再通过诉 讼程序获得优先受偿。 6参见李飞：《当代外国破产法》，第 794 页，北京，中国法制出版，2006 年版。 10 房地产开发企业破产重整计划中除列明普通的债权债务关系外，还需平衡协调工 程款优先债权、担保优先债权、被拆迁人和购房者的生存利益优先权等多个优先权之 间的利益。最大限度维护购房者、被拆迁人的合法权益，维护社会稳定也是房地产开 发企业破产重整的工作重点。针对公众对破产重整制度较为陌生的现状，管理人有必 要向债权人、购房者等主体讲清楚重整对其利益最大化的保护，这样有利于各利益主 体听从破产重整工作安排，按法定程序解决纠纷，维护权益。法院在处理房地产开发 企业破产重整案件时应树立社会责任理念，以服务于经济发展为原则，注重挽救危困 房地产开发企业。首先，做好利益主体尤其是购房者的释明与平衡协调工作，积极引 导企业破产重整。其次，应坚持依法独立办案，做到重整程序的公平、公正。房地产 开发企业破产重整涉及主体广范，利益冲突相对激烈。法院应当排除相关干扰，确保 当事人的知情权、参与权。最后，应指定有相关经验的破产管理人。该管理人具有能 动解决重整中新情况、新问题的能力，采取继续履行施工合同和商品房预售合同等措 施，将“在建工程”建成竣工。同时，法院和管理人还需要加强与政府的沟通，积极 帮助投资人优化经营环境，坚定重整投资人的信心和决心，消除债权人的顾虑，推进 重整计划顺利实施。 作者简介 张思明博士就读博士研究生期间师从我国著名的破产法权威专家王欣新教授。张思明 博士目前主要研究公司治理与企业重整中的理论与实务问题，参与编写《最高人民法 院关于企业破产法司法解释理解与适用破产法解释(一)破产法解释(二)》一书。发表学 11 术论文 10 余篇，申报有省级、厅级课题并获得相关奖项，主编《经济法概论》教材 两部。 张思明博士现为卓纬律师���务所高级法律顾问。公司破产与重整部门是卓纬 2015 年 新增设的业务部门，在主管负责人张思明博士的带领下，通过破产清算程序妥善处理 债权债务关系或者启动破产和解与重整程序使困境公司获得更生，为困境公司提供专 业性、全方位的法律服务。 如需讨论或咨询本文相关内容请联系： 张思明（Siming Zhang） 高级法律顾问 公司破产与重整 邮箱：siming.zhang@chancebridge.com