Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Oktober 2016 – XII ZR 9/15

Sachverhalt

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin von Geschäftsräumen auf Grundlage eines Mietvertrages vom 10. Dezember 1997. Der Grundbesitz und somit der Mietgegenstand der Beklagten wurde von dem ursprünglichen Vermieter zwischenzeitlich mit notariellem Kaufvertrag vom 9. Dezember 2003 an einen Dritten und von diesem Dritten mit notariellem Kaufvertrag vom 25. Juni 2008 an die Klägerin veräußert. Zu Gunsten der Beklagten war in § 1 Abs. 4 des im Jahr 1997 geschlossenen Mietvertrages ein Ankaufsrecht für den Mietgegenstand und eine Verpflichtung des Vermieters zur Übertragung auf Rechtsnachfolger vereinbart. Das Ankaufsrecht wurde im Grundbuch nicht dinglich gesichert. Der ursprüngliche Vermieter hat das Ankaufsrecht im notariellen Kaufvertrag vom 9. Dezember 2003 an den Rechtsvorgänger der Klägerin ausdrücklich übertragen. Der notarielle Kaufvertrag der Klägerin enthielt hierzu keine Regelung. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass sie aus dem in § 1 Abs. 4 vereinbarten Ankaufsrecht nicht verpflichtet sei.

In der ersten Instanz wurde die Klage abgewiesen. Dieses Urteil wurde in der Berufungsinstanz aufgehoben, der Klage stattgegeben. Die Beklagte sei nicht an das Ankaufsrecht gebunden. Da das Ankaufsrecht im Grundbuch nicht dinglich gesichert wurde, komme ein Übergang auf die Klägerin nur über § 566 BGB in Betracht. Dessen Voraussetzungen seien jedoch nicht erfüllt. § 566 BGB erfasse nur solche Rechte und Pflichten,die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Diese Voraussetzungen lagen nach Auffassung des Berufungsgerichtes nicht vor. Gegen diese Entscheidung hat die Beklagte Revision erhoben.

Entscheidung

Die Revision war unbegründet, der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichtes bestätigt.

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie tritt nach § 566 Abs. 1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes werden von § 566 BGB allerdings nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. In außerhalb des Mietverhältnisses liegende Rechte und Pflichten tritt der Erwerber nicht ein, selbst wenn diese schriftlich im Mietvertrag geregelt sein sollten.

§ 566 Abs. 1 BGB ist zudem als Ausnahme des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, restriktiv auszulegen. Der Mieter soll in erster Linie davor geschützt werden, den Mietbesitz durch Veräußerung zu verlieren. Daraus folgt, dass das Bestandsinteresse des Mieters eine Überleitung anderer als mietrechtlicher Vereinbarungen auf den Erwerber nicht erfordert. Es soll nur der Besitz beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs der Mietsache geschützt werden sowie die hiermit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Mit der Norm soll indes kein über diesen Schutz hinausgehender Vermögensschutz gewährt werden.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist das Ankaufsrecht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst anzusehen. Das Ankaufsrecht kann nicht als mietrechtlich qualifiziert werden, vielmehr stellt es als kaufrechtliche Regelung ein Aliud zur Miete dar. Es bezweckt nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses, sondern soll dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrages ersetzen. Auch ein untrennbarer Zusammenhang des Ankaufsrechtes mit dem Mietvertrag ist zu verneinen. Es kommt dabei nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten, vielmehr ist eine objektive Betrachtung entscheidend. Bei dem Ankaufsrecht fehlt ein solch objektiv materieller Zusammenhang. Das Ankaufsrecht hat keinen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis, vielmehr schließen sich der Ankauf und das Mietverhältnis gegenseitig aus.

Konsequenzen für die Praxis

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in höchstem Maße praxisrelevant. Im Falle der Veräußerung des Grundbesitzes besteht die Gefahr, dass im Mietvertrag schriftlich niedergelegte Vereinbarungen nicht als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder objektiv (!) nicht in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Auf die subjektive Vorstellung der Parteien kommt es dabei nicht an. Ohne gesonderte vertragliche Übertragung besteht somit für den Veräußerer unter anderem die Gefahr, dass er sich Ansprüchen seines vormaligen Mieters ausgesetzt sieht. Für den Erwerber besteht das Risiko, dass er sich nicht auf in dem Mietvertrag stehende, ihn begünstigende Regelungen berufen kann. In Betracht kommt dies beispielsweise für einen dem Mieter gewährten Baukostenzuschuss, der als darlehensvertraglich zu qualifizieren sein kann. Dieser wäre bei Verneinung der Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB dann ohne gesonderte Vereinbarung nicht an den Erwerber, sondern an den vormaligen Vermieter zu leisten.

Praxistipp

Veräußerer und Erwerber von Mieträumen sollten sicherstellen, dass sämtliche in den Mietverträgen enthaltenen Rechte und Pflichten auf den Erwerber übergehen. Wegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofes sollte dabei nicht auf die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB vertraut werden, vielmehr eine gesonderte Übertragung im notariellen Kaufvertrag erfolgen. Essentiell ist dabei, dass der Mietvertrag mit dem Mieter eine Regelung enthält, nach der eine solche Übertragung auf einen Dritten auch zulässig ist.