19 Ekim 2019 tarihli ve 30923 sayılı Resmi Gazete’de 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayımlandı. Yönetmelik ile kentsel dönüşüm uygulamasının birçok boyutuna yenilikler getirildi ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (“Kanun”) 10 Temmuz 2019 tarihinde yapılan değişikliklerin ayrıntıları açıklığa kavuşturuldu. Yapılan önemli değişikliklerden bazıları şu şekilde:

1. Artık geçici grup yetki belgesi numarası verilen müteahhitler de kentsel dönüşüm uygulamalarında görev alabilecek.

2. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen tüm müteahhitler tarafından, yapı ruhsatı alınmadan önce, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10'u kadar teminatın idareye verilmesi mecburiydi. Yapılan bu düzenleme ile, kamu hukuku tüzel kişileri bu yükümlülükten istisna tutulmuştur.

3. Kanun’da 10 Temmuz 2019 tarihinde yapılan değişikliklerle, kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaatın bir yıl boyunca başlamaması veya gecikmesi halinde; arsa sahiplerine, sözleşmeyi idareye başvurmak suretiyle feshetme hakkı getirilmişti.

Yönetmelik, bu sürece ilişkin aşağıdaki hususları açıklığa kavuşturdu: 

  • Maliklerin müteahhitle imzaladıkları sözleşmeyi, inşaatın 1 (bir) yıl boyunca başlamaması sebebiyle feshetmesi için;

i. Sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, ve

ii. Yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması, ve

iii. Yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması, ve

iv. Maliklerin, hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alması gerekir.

  • Maliklerin müteahhitle imzaladıkları sözleşmeyi, inşaatın durması sebebiyle feshetmesi için; yapım işinin durdurulduğunun veya en az 6 (altı) aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin somut bilgi ve belgeler ile ortaya konması gerekir.
  • İdare başvuruyu inceler ve haklı bulursa, müteahhite 15 (on beş) gün süre vererek savunmasını ister.
  • İdare, müteahhitin savunmasına rağmen başvuruyu haklı bulmaya devam ederse; müteahhide 30 (otuz) gün süre vererek ya inşaata başlamasını ya da projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmenin bu otuz günlük süre sonunda feshedileceği bildirilir.
  • İdare, 30 (otuz) günlük sürenin sonunda inşaatı yerinde inceler. Müteahhidin inşaata başlamadığı ya da projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, sözleşme resen feshedilmiş sayılır.
  • Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hükümler uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine Kanun uyarınca yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemez.