Das Dach ist undicht, die Wände sind schief und von der Hauswand fällt der Putz auf den Gehweg. Der Termin mit dem Bauunternehmer liegt in ferner Zukunft und die Baukosten steigen stetig. Diese und andere Probleme kennen viele Eigentümer von denkmalgeschützten unsanierten Immobilien nur zu gut.

Wenn der Eigentümer dann noch vom Amt für Denkmalschutz aufgefordert wird, die Immobilie mit diversen kostenintensiven Maßnahmen gegen den weiteren Verfall zu sichern – sei es mittels Außengerüst, Noteindeckung des Daches etc. – kann dies sehr schnell zu hohen Ausgaben führen und damit zu spürbaren finanziellen Belastungen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, in welchem Umfang die zuständige Denkmalschutzbehörde Sicherungsmaßnahmen gegenüber dem Immobilieneigentümer anordnen darf.

Denkmalschutz ist grundsätzlich Ländersache, das heißt, es kommt auf das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes an. Allen Landesdenkmalschutzgesetzen ist jedoch gemein, dass der Verfügungsberechtigte einer denkmalgeschützten Immobilie im Rahmen des Zumutbaren verpflichtet ist, diese zu erhalten und instand zu setzen, vgl. z.B. § 8 Abs. 1 DSchG Berlin, § 7 Abs. 1 DSchG Brandenburg und § 7 Abs. 1 DSchG Hamburg.

Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann das Denkmalschutzamt die Durchführung einer zumutbaren Sicherungsmaßnahme anordnen und gegebenenfalls auch durchsetzen – und das auf Kosten des Eigentümers. Aber: Ist die Anordnung nicht zumutbar, kann sie meist erfolgreich vor Gericht angegriffen werden.

Doch was ist dem Eigentümer zumutbar? Mit dieser Frage beschäftigen sich die Gerichte immer wieder. Erst vor kurzem entschied das Oberverwaltungsgericht Magdeburg (OVG Magdeburg, Beschluss v. 05. Januar 2022, Az. 2 M 131/21) über einen Fall der Anordnung solcher Sicherungsmaßnahmen und bestätigte seine Rechtsprechung, dass es für die Beurteilung der Zumutbarkeit nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers ankommt, vielmehr ist die „objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt“ entscheidend. Dies entspricht der Rechtsprechung in ganz Deutschland.

Was hierunter zu verstehen ist und an Hand welcher konkreten Kriterien die Zumutbarkeit einer solchen Anordnung zu beurteilen ist, möchten wir nachfolgend zusammengefasst darstellen.

1. Es gibt keinen einheitlichen Maßstab. Wie so häufig im Recht gilt auch hier: die Zulässigkeit einer Maßnahme, beziehungsweise hier die Zumutbarkeit einer Sicherungsanordnung durch das Denkmalschutzamt, ist immer an Hand des Einzelfalls zu bewerten. Daher sind die Fälle aus der Rechtsprechung nicht ohne weiteres auf den eigenen Fall übertragbar. Die Rechtsprechung kann (und will) Amt und Eigentümern lediglich Anhaltspunkte für die Prüfung im Einzelfall an die Hand geben. Es existiert keine pauschale Aussage dazu, ob bestimmte Sicherungsmaßnahmen wie z.B. Abstützen einer Dachkonstruktion bei einem stark einsturzgefährdeten Gebäude stets zumutbar oder unzumutbar sind.

2. Was ist objektiv wirtschaftlich? Maßgeblich für die Zumutbarkeit ist aus Sicht der Rechtsprechung wie gesagt die sogenannte „objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt“. Die Zumutbarkeit ist dabei anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen zu beurteilen. Einfach gesagt, wird eine Kosten-Nutzen-Rechnung über einen Zeitraum von mehreren Jahren (mitunter bis zu 30 Jahren) aufgestellt. Dabei werden vor allem die Kosten für den Erhalt und die einer Sanierung der Immobilie (einschließlich der angeordneten Sicherungsmaßnahmen) den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert der denkmalgeschützten Immobilie gegengestellt. Wenn bei dieser Betrachtung dem Eigentümer immer noch ein – wenn auch kleiner – Überschuss („schwarze Null“) verbleibt, ist die Maßnahme noch zumutbar. Wichtig ist, dass der Eigentümer nicht auf Dauer finanzielle Mittel aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Die Immobilie muss sich also auf Dauer „selbst tragen“ (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007 - 1 B 00.247).

3. Auf die individuelle Leistungsfähigkeit kommt es nicht an. Die finanziellen Möglichkeiten des Immobilieneigentümers sind grundsätzlich unerheblich. Es kommt also nicht darauf an, ob der Eigentümer sich die Sicherungsmaßnahme überhaupt leisten kann. Gegebenenfalls muss die Sicherungsmaßnahme sogar über Kredite etc. finanziert werden, wobei die Belastungen hieraus wiederum in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen einfließen. Ferner darf nicht vergessen werden, dass viele denkmalschutzrechtliche Maßnahmen steuerlich subventioniert werden.

4. Gekauft wie Besehen. War die Immobilie bereits bei Erwerb in einem Zustand, in dem das Sanierungsbedürfnis – und damit gegebenenfalls auch das Sicherungsbedürfnis – offensichtlich war, ist es für den Eigentümer umso schwieriger darzulegen, warum ihm die Sicherungsmaßnahme nicht zumutbar sei. Aus Sicht des Denkmalschutzes hat er sich – vereinfacht gesagt – sehenden Auges in eine mögliche Kostenfalle begeben. Das Gleiche gilt für den Erben, der sehenden Auges eine sanierungsbedürftige Immobilie angenommen hat.

5. Erhalt der Immobilie vs. Abbruch und Neubau. In der Praxis wird häufig argumentiert, dass eine Sicherungsmaßnahme dann unzumutbar sei, wenn sie zu höheren finanziellen Belastungen führt, als sie bei Abbruch und Neubau des Hauses entstehen würden. Auch wenn dies für betroffene Eigentümer oftmals schwer nachvollziehbar erscheint, kann im Bereich des Denkmalschutzes so nicht argumentiert werden. Es ist grade Sinn und Zweck des Denkmalschutzes, Gebäudesubstanz zu erhalten, die aus rein ökonomischen Gründen nicht erhaltenswert wäre.

Sofern das Denkmalschutzamt also anordnet, eine bestimmte Sicherungsmaßnahme durchzuführen, lohnt es sich durchaus an Hand der vorgenannten Punkte zu prüfen, ob die angeordnete Maßnahme überhaupt im Sinne der Wirtschaftlichkeitsberechnung zumutbar und damit zulässig ist. Oft lässt sich jedenfalls eine Reduktion des Maßnahmenpakets erreichen, da Denkmalschutzbehörden bei Sicherungsanordnung oftmals über das Ziel hinausschießen.