LG München I, Urteil vom 25. April 2017 – 1 HK O 7131/16

Sachverhalt

Die Beklagte ist ein (Immobilien-)Maklerunternehmen. Im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit schaltet sie auch gewerbliche Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien. Am 27. Februar 2016 warb die Beklagte in einer Zeitung für eine Immobilie (namentlich eine „Villa mit Außenpool“), ohne das Baujahr des Gebäudes und den wesentlichen Energieträger für dessen Heizung anzugeben. Der Kläger, ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband, mahnte die Beklagte daraufhin wegen eines Wettbewerbsverstoßes ab und machte pauschale Abmahnkosten in Höhe von EUR 229,34 geltend. Nachdem die Beklagte keine Unterlassungserklärung abgab, erhob der Verband Klage auf Unterlassung und Kostenerstattung. Er ist der Ansicht, dass auch Makler nach § 16a EnEV verpflichtet seien, die in der Norm genannten Angaben aus dem Energieausweis in ihre Immobilienanzeigen aufzunehmen. In jedem Fall stelle die Nichtangabe entsprechen der Informationen einen Wettbewerbsverstoß dar, weil Verbrauchern wesentliche Informationen vorenthalten würden. Verbraucher würden die Angaben aus dem Energieausweis benötigen, um informierte geschäftliche Entscheidungen zu treffen.

Entscheidung

Die Klage vor dem Landgericht München I war erfolgreich. Nach Ansicht des Landgerichtes könne der Unterlassungsanspruch allerdings, entgegen der Ansicht des Klägers, nicht auf § 16a EnEV i.V.m. § 3a UWG gestützt werden. Zur Begründung verweist das Landgericht auf eine Entscheidung des OLG München (Urteil vom 8. Dezember 2016 – 6 U 4725/15), nach der Immobilienmakler schon keine Adressaten des § 16a EnEV seien. Die Vorschrift richte sich nämlich an Verkäufer im rechtsgeschäftlichen Sinn und damit nicht an Makler. § 16a EnEV verpflichte Immobilienmakler mithin nicht (unmittelbar), die in der Norm genannten Angaben aus dem Energieausweis in ihre Anzeigen aufzunehmen.

Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergebe sich jedoch (auch) nach Ansicht des Landgerichts aus § 5a Abs. 2 UWG unter dem Gesichtspunkt des Vorenthaltens wesentlicher Informationen. Denn Verbraucher würden die nach § 16a EnEV anzugebenden Daten benötigen, um beurteilen zu können, ob die Immobilie in energetischer Hinsicht ihren Erwartungen entspreche. Das Vorenthalten der Informationen könne schließlich auch die Entscheidung des Verbrauchers über die Kontaktaufnahme zum Makler beeinflussen. Im Rahmen dieser Beurteilung sei es irrelevant, ob die Informationen auch im konkreten Fall für die Entscheidung des Verbrauchers relevant erscheinen. Denn der Gesetzgeber habe sich für eine pauschale Sanktionierung des Vorenthaltens der Informationen entschieden.

Konsequenzen für die Praxis

Die vom Landgericht München I in Bezug genommene Entscheidung des OLG München steht im Einklang mit der jüngeren Rechtsprechung weiterer Oberlandesgerichte zu der Frage, ob Makler die Pflichtangaben nach § 16a EnEV in ihre Immobilienanzeigen aufnehmen müssen. Entgegen der vormals wohl überwiegenden Ansicht in der Rechtsprechung der Landgerichte seien Immobilienmakler danach keine Adressaten des § 16a EnEV, sodass Ansprüche gegen Makler nicht unmittelbar auf diese Vorschrift gestützt werden können. Makler-Anzeigen, welche die Pflichtangaben des § 16a EnEV nicht enthalten, würden allerdings gegen § 5a Abs. 2 UWG verstoßen und seien mithin wettbewerbswidrig (so z. B. auch OLG Bamberg, Urteil vom 5. April 2017 – 3 U 102/16; OLG Hamm, Urteil vom 4. August 2016 – I-4 U 137/15). Die Entscheidung des Landgerichts München I zeigt, dass diese Rechtsprechung von den erstinstanzlichen Gerichten beachtet und akzeptiert wird.

Praxistipp

Immobilienmakler müssen die in § 16a EnEV genannten Angaben aus dem Energieausweis in ihre Anzeigen aufnehmen. Andernfalls begehen sie einen Wettbewerbsverstoß und können auf Unterlassung und Erstattung von Abmahnkosten in Anspruch genommen werden. Dies gilt selbst dann, wenn die entsprechenden Informationen im konkreten Fall völlig bedeutungslos für die Kaufentscheidung der Verbraucher erscheinen – beispielsweise weil es sich bei der beworbenen Immobilie, wie in dem vom Landgericht München I entschiedenen Fall, um eine Luxusimmobilie mit einem Wert von mehreren Millionen Euro handelt.