L’hypothèque légale de la construction confère une protection accrue aux créances des personnes impliquées dans la construction d’un immeuble.

C’est un « super privilège » en ce qu’il permet aux entrepreneurs et sous-traitants d’être payés en priorité par rapport à toute autre hypothèque, incluant celle de la banque.

Quelle est la limite au système de l’hypothèque de la construction? C’est la plus-value ou « increase in value ». L’hypothèque assurera la protection des coûts des travaux, matériaux ou services qui auront donné une plus-value à l’immeuble. Selon la définition classique, la plus-value représente la différence entre la valeur de l’immeuble amélioré et sa valeur sans l’amélioration. La plus-value est présumée équivaloir aux coûts des travaux de construction, à moins de preuve du contraire. La Cour d’appel a insisté sur cette limite dans un arrêt rendu le 9 novembre 2018 dans l’affaire 9103-3175 Québec inc. c. Icanda Corporation, 2018 QCCA 1898.

Les faits

En mars 2013, Icanda Corporation (ci-après « Icanda ») conclut avec l’entrepreneur général Construction 634 inc. (ci-après « 634 inc. ») un contrat de sous-traitance pour l’enfoncement de pieux dans le cadre de la construction d’un immeuble à Montréal (ci-après « l’Immeuble »). Le prix du contrat est forfaitaire et s’élève à 1 782 000 dollars.

En 2014, en raison d’un problème de financement, les travaux sont interrompus. 364 inc. convient d’un avenant par lequel il paie à Icanda un montant forfaitaire quotidien pour le maintien des équipements sur le chantier pendant cette attente. Environ 200 000 dollars sont facturés par Icanda en vertu de cet avenant.

364 inc. exige aussi d’Icanda des mesures d’accélération et accepte de lui payer une prime de temps supplémentaire. La facture envoyée par Icanda est de 30 000 dollars et, bien qu’approuvée par 364 inc., elle ne sera jamais payée.

En octobre 2014, Icanda publie une hypothèque de la construction sur l’Immeuble. Le propriétaire de l’Immeuble, Québeco, demande au tribunal de retrancher du montant de l’hypothèque (d’environ 617 000 dollars) un montant de près de 210 000 dollars ventilé comme suit :

  • un188 400 dollars représentant les frais d’attente;
  • 27 600 dollars représentant la prime payée aux ouvriers qui ont travaillé en surtemps en lien avec l’accélération des travaux demandée par 364 inc.

L’hypothèque de la construction garantit-elle les frais d’accélération des travaux et les coûts liés au temps d’attente? Ces coûts confèrentils une plus-value à l’Immeuble ?

La décision de première instance (cour supérieure)

En première instance, le tribunal applique le principe selon lequel le montant de la plus-value est présumé égal au coût total des travaux à défaut d’une preuve démontrant autre chose. En l’espèce, la Cour juge que Québeco n’a présenté aucune preuve pour tenter de repousser cette présomption si ce n’est que le témoignage d’opinion de l’un de ses représentants.

La Cour conclut donc qu’il n’y a pas lieu de réduire l’hypothèque d’Icanda qui est entièrement garantie par l’hypothèque légale.

L’arrêt de la cour d’appel

La Cour d’appel est d’avis que le juge de première instance a erré. Il devait conclure que les montants réclamés pour le temps d’attente et les coûts d’accélération des travaux, de par leur nature, ne conféraient aucune plus-value à l’Immeuble, et ce, sans qu’une preuve d’expertise ne soit nécessaire. La Cour d’appel réduit donc le montant de la créance d’Icanda des sommes liées à l’attente et à l’accélération.

Les décisions des tribunaux sont constantes à ce sujet : des hypothèques légales de construction dont les montants consistent en des coûts pour des travaux de nivellement préalables à la construction ou des coûts liés à des pertes de productivité ont été radiées en raison du fait que les travaux susmentionnés ne confèrent aucune plus-value à un immeuble. La logique est la suivante pour des pertes de productivité liées à des conditions hivernales : les travaux sont les mêmes, seul leur coût d’exécution est plus élevé.

En ce qui concerne les frais d’accélération, ceux-ci représentent des heures supplémentaires payées aux employés afin d’accélérer les travaux. Ils n’ajoutent pas de plus-value à un immeuble puisque les travaux initialement prévus sont simplement réalisés plus rapidement.

Il faut en somme retenir que les coûts de construction protégés par l’hypothèque ne sont que ceux qui ont apporté une plus-value à l’immeuble et que l’on ne peut donc pas bonifier le montant de l’hypothèque en y ajoutant les frais d’accélération ou les pertes de productivité liées aux conditions hivernales. Néanmoins, il faut voir les coûts des travaux apportant une plus-value à l’immeuble dans une perspective large, il n’y a pas lieu de soustraire du coût des travaux la portion qui compense les frais généraux de chantier, les frais d’assurance, les intérêts et taxes, même si ces composantes ne se traduisent pas par des travaux intégrés à l’immeuble. Ces derniers frais sont des coûts accessoires sans lesquels un chantier ne pourrait fonctionner et représentent des coûts réels de travaux réalisés, bénéficiant de l’hypothèque de la construction. C’est ce que la Cour d’appel nous avait enseigné en 2005 dans l’arrêt Falmec.

Cet article est paru dans l’édition du 6 décembre 2018 du journal Constructo.