Juni 2019
Real Estate Legal Update
Neueste Entwicklungen aus den Bereichen Transaktionen,
Mietrecht, privates Baurecht, ffentliches Planungs- und Baurecht, sowie Immobiliensteuern
Real Estate Legal Update Juni 2019
Asset Market Legal Update
Altlasten Risiken beim Kauf einer Immobiliengesellschaft
Sondermlldeponie Klliken, Deponie Feldreben Muttenz, Sondermlldeponie Le Pont Rouge in Monthey: Aus den Medien sind zahlreiche Beispiele bekannt, bei welchen betrchtliche Kosten fr die Untersuchung, berwachung oder Sanierung von Altlasten anfielen. Beim Kauf einer Immobiliengesellschaft stellt sich fr den Kufer regelmssig die Frage, wie er Risiken aus Altlasten beurteilen kann. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung kann Kufer nmlich zwingen, in der Vergangenheit eines Unternehmens weit zurckzublicken.
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Space Market Legal Update
Dies ist eine Zusammenfassung der Artikel. Die vollstndigen Artikel finden Sie auf den Folgeseiten.
Praktische Relevanz des Schnittstellenpapiers in Geschftsmietvertrgen
Die Miete von Geschftsrumen im nicht oder nicht vollstndig ausgebauten Zustand (sog. Rohbaumiete) erfreut sich in der Praxis grosser Beliebtheit. Sie stellt jedoch sowohl Vermieter wie auch Mieter vor gewisse rechtliche Herausforderungen. Namentlich eine przise Abgrenzung von Grundausbau und Mieterausbau ist zur Vermeidung von Streitigkeiten entscheidend. Im vorliegenden Beitrag werden die rechtlichen Grundlagen der Rohbaumiete und die damit verbundenen vertraglichen Gestaltungsmglichkeiten erlutert. Im Blickpunkt steht dabei das sogenannte Schnittstellenpapier, das den Vertragsparteien eine klare Abgrenzung der Zustndigkeiten in Bezug auf Ausbau, Unterhalt und Rckbau einzelner Gebudeteile und Installationen ermglicht.
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Construction Market Legal Update
Energieeffizienz im Gebudebereich
In der Schweiz wird knapp die Hlfte des nationalen Gesamtenergieverbrauchs fr Gebude aufgewendet. Damit sind Gebude fr einen grossen Teil des schweizerischen CO2-Ausstosses verantwortlich. Im Umkehrschluss weisen Gebude ein erhebliches Energiesparpotential auf. Welche Massnahmen sieht die Energiestrategie 2050 fr die Frderung der Energieeffizienz im Gebudebereich vor? Und welche Vorschriften gelten heute, um den Energieverbrauch bei Gebuden zu senken und die Energieeffizienz zu erhhen?
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Altlasten Risiken beim Kauf einer Immobiliengesellschaft
Von Christoph Zaugg M.A. HSG in Law and Economics, Rechtsanwalt Telefon +41 58 658 53 36 [email protected]
Einleitung
In vielen Branchen werden Materialien verwendet, welche zu Belastungen der Umwelt fhren knnen. Mit Altlasten belastete Grundstcke werden in der Terminologie des Umweltschutzgesetzes (USG) als belastete Standorte bezeichnet. Belastete Standorte sind nicht selten beim Kauf von Immobiliengesellschaften ein wichtiges Thema.
Interessiert sich ein potentieller Kufer fr eine Immobiliengesellschaft1 , z.B. indem er die Aktien einer Aktiengesellschaft (AG, nachfolgend Zielgesellschaft) in einem sogenannten share deal erwerben mchte, klrt er regelmssig im Rahmen einer Due Diligence ab, ob diese Zielgesellschaft knftig zur Tragung von Kosten aus belasteten Standorten verpflichtet werden knnte2. Es gilt der Grundsatz, dass solche Kosten der Verursacher der Belastung zu tragen hat (Art. 32d USG). Als Verursacher gelten einerseits der Verhaltensstrer und andererseits der Zustandsstrer.
Verhaltensstrer und Zustandsstrer
Verhaltensstrer ist, wer die Belastung selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht hat. Als Zustandsstrer gilt, wer ber den belasteten Standort rechtliche oder tatschliche Gewalt hat. Denkbar ist auch, dass der Verhaltens- und der Zustandsstrer dieselbe Person ist.
1 Eine Gesellschaft, welche im Bau, in der Bewirtschaftung und/oder im Handel von Immobilien ttig ist.
2 Nebst dem Kostenrisiko von belasteten Standorten (Altlasten) knnen weitere Kostenrisiken aus Vorschriften ber Umwelteinwirkungen bestehen.
Gemss dem Bundesamt fr Umwelt fallen meist zwischen 10 bis 30 Prozent der Untersuchungs-, berwachungs- und Sanierungskosten auf den Zustandsstrer, whrend 70 bis 90 Prozent dieser Kosten dem Verhaltensstrer auferlegt werden. Ein Verhaltensstrer kann sich von seiner Kostentragungspflicht weder durch Zeitablauf (Verjhrung) befreien, noch spielt es eine Rolle, ob er zum Zeitpunkt der Belastung von deren Schdlichkeit Kenntnis hatte.
Der Zustandsstrer hingegen kann sich von der Kostentragungspflicht dann befreien, wenn er im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs am Grundstck bei Anwendung gebotener Sorgfalt keine Kenntnis von der Belastung haben konnte. Vermag sich der Zustandsstrer von seiner Kostentragungspflicht zu befreien, entschied das Bundesgericht krzlich, dass sein Kostenanteil dem Verhaltensstrer auferlegt werden kann3.
Immobiliengesellschaft: Zustandsstrerin?
Es gilt der Grundsatz, dass die Eigenschaft als Zustandsstrer nicht bertragbar ist. Mit dem bergang des Eigentums am Grundstck wird der Erwerber des Grundstcks zum neuen Zustandsstrer. Will ein Kufer prfen, ob eine Zielgesellschaft potentielle Zustandsstrerin ist, sind insbesondere Abklrungen zu Grundstcken vorzunehmen, bei welchen der Zielgesellschaft zum Zeitpunkt des Kaufes die tatschliche oder rechtliche Gewalt zukommt (durch Eigentum, Miete, Baurecht, etc.).
3 Entscheid des Bundesgerichts vom 11. Juni 2018, 1C_533/2017 und 1C_543/2017.
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Welche Abklrungen genau der Kufer vornehmen soll, hngt vom Einzelfall ab. Notwendig ist sicherlich die berprfung des kantonalen Katasters der belasteten Standorte. Ist ein Grundstck in diesem Kataster nicht als belasteter Standort eingetragen, befreit dies jedoch nicht von weiteren Abklrungen. Denn in diesen Kataster sind nur diejenigen Grundstcke eingetragen, bei welchen die Belastung bereits feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Empfehlenswert ist hufig das Abfragen der bei der Zielgesellschaft oder der Verkuferschaft verfgbaren Informationen oder sogar die Vornahme von Untersuchungen am fraglichen Standort selbst durch Spezialisten (Environmental Due Diligence).
Immobiliengesellschaft: Verhaltensstrerin?
Eine Zielgesellschaft wird zur Verhaltensstrerin, wenn sie durch ihr heutiges Verhalten Belastungen unmittelbar verursacht. Doch dieser Blick auf die Gegenwart gengt nicht. Denn auch weit in der Vergangenheit zurckliegende und durch das Verhalten der Zielgesellschaft (bzw. durch in ihrer Verantwortung handelnde Dritte) verursachte Belastungen knnen heute zu einer Kostentragungspflicht fhren. Dies kann beispielsweise dann von Relevanz sein, wenn die Zielgesellschaft vor der ausschliesslichen Fokussierung auf Immobilien in der Industrie ttig war oder eine Deponie betrieb. Um derartige Abklrungen vorzunehmen, sind insbesondere Unterlagen aus der Geschichte eines Unternehmens zu konsultieren.
Wie verhlt es sich, wenn die Zielgesellschaft in der Vergangenheit Umstrukturierungen erfahren hat oder Grundstcke in die Zielgesellschaft bertragen wurden, bei welchen der jeweilige bertragende Verhaltensstrer sein knnte?
Gewisse Erkenntnisse dazu liefert die jngere bundesgerichtliche Rechtsprechung:
Als Prinzip kann festgehalten werden, dass die Kostentragungspflicht eines Verhaltensstrers grundstzlich nicht bergeht, wenn ein einzelnes Grundstck bertragen wird, ohne dass weitere Betriebsteile mitbertragen werden (klassische Singularsukzession). Werden mehrere Vermgenswerte zusammen, zum Beispiel ein gesamter Betrieb mittels Universalsukzession (Erbgang, Fusion, etc.), bertragen, kann die Kostentragungspflicht des Verhaltensstrers bergehen. Dafr muss die Kostentragungspflicht im Zeitpunkt der Universalsukzession weder von einer Behrde festgesetzt worden sein, noch mssen die zu tragenden Kosten bezifferbar sein.
Mit anderen Worten ist folgende Konstellation denkbar: 1968 stellte eine Aktiengesellschaft ,,V" ihren vormaligen Industriebetrieb ein. Kurz darauf wird diese Aktiengesellschaft V in eine neu gegrndete Immobilien-Aktiengesellschaft ,,I" fusioniert. Ordnet heute eine zustndige Behrde Sanierungsmassnahmen auf einem Grundstck an, bei welchem die vormalige Aktiengesellschaft V Belastungen verursachte, ist gut mglich, dass die Immobilien-Aktiengesellschaft I heute verpflichtet wird, die Kosten der Verhaltensstrerin zu tragen.
In seiner Rechtsprechung unterschied das Bundesgericht insbesondere die folgenden Konstellationen:
Fusion: Fusionierte eine Gesellschaft, der die Eigenschaft als Verhaltensstrerin zukam, in eine andere Gesellschaft, wurde die Kostentragungspflicht mitbertragen, ohne dass dazu weitere Voraussetzungen gegeben sein mssen4. Vermutungs-
4 Vgl. Entscheid des Bundesgerichts vom 6. Juni 2016, 1C_18/2016 zur altrechtlichen Fusion.
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weise knnte dieselbe Rechtsprechung auch fr eine Spaltung oder Vermgensbertragung nach Fusionsgesetz gelten.
bernahme eines Geschfts mit Aktiven und Passiven nach Art. 181 aOR (in Kraft bis 30. Juni 2004): Gehrte die Verhaltensstrereigenschaft zu einem Geschft, bei welchem die Passiven nach Art. 181 aOR bertragen wurden, kann die Kostentragungspflicht bergegangen sein, sofern die umweltschutzrechtliche Haftungsnorm zum Zeitpunkt der bernahme bereits in Kraft getreten war5. Als derartige Haftungsnorm stufte das Bundesgericht zum Beispiel Bestimmungen des am 1. Januar 1957 in Kraft getretenen Gewsserschutzgesetzes ein.
Erbgang: Starb eine natrliche Person, die Verhaltensstrerin war, ging die Kostentragungspflicht auf ihre Erben ber, wenn zum Zeitpunkt des Erbgangs die umweltschutzrechtliche Haftungsnorm bestand und damals die Sanierungspflicht voraussehbar war6.
Fazit
Zur Beurteilung des Risikos von belasteten Standorten beim Kauf einer Immobiliengesellschaft gilt es einerseits die Risiken einer Zustandsstrereigenschaft zu beurteilen. Dazu sind allfllige Belastungen insbesondere derjenigen Grundstcke abzuklren, die zum Zeitpunkt des Kaufs der Zielgesellschaft in deren Eigentum stehen oder von dieser gemietet werden.
Andererseits ist in der Gegenwart und Vergangenheit zu eruieren, ob die Zielgesellschaft schdliche Belastungen durch ihr unmittelbares Verhalten verursachte. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Zielgesellschaft in der Vergangenheit umstrukturiert wurde oder Grundstcke nicht einzeln mittels Singularsukzession erworben hat. Bei derartigen Umstrukturierungen muss allenfalls anhand der auf diese Umstrukturierung anwendbaren Bestimmungen ermittelt werden, ob die Kostentragungspflicht eines Verhaltensstrers mitbertragen wurde.
Fundierte Abklrungen zu belasteten Standorten sind auch deswegen besonders wichtig, weil die Kostentragungspflicht erst dann von einer Behrde verfgt werden kann, wenn vertragliche Schadloshaltungen bereits verjhrt sind. Mit anderen Worten bietet beim Kauf einer Immobiliengesellschaft die vertragliche Absicherung hufig nur einen befristeten Schutz vor Kosten von belasteten Standorten.
5 Vgl. Entscheid des Bundesgericht vom 7. September 2017, 1C_170/2017.
6 Vgl. BGE 142 II 232.
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Praktische Relevanz des Schnittstellenpapiers in Geschftsmietvertrgen
Von Julia Lehner MLaw, Rechtsanwltin Telefon +41 58 658 52 64 [email protected]
Ausgangslage
Bei der Geschftsraummiete wird das Mietobjekt dem Mieter hufig in einem nicht oder nicht vollstndig ausgebauten Zustand bergeben (Grundausbau) und der Mieter nimmt daraufhin den Umoder Ausbau der Rumlichkeiten nach seinen Vorstellungen selber vor (Mieterausbau). Diese Form der Vermietung wird als Rohbaumiete bezeichnet.
Gemss Art. 256 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bergeben und in demselben zu erhalten. Die Rohbaumiete steht in einem gewissen Widerspruch zu dieser Gesetzesbestimmung, da das Mietobjekt im nicht (vollstndig) ausgebauten Zustand in den meisten Fllen fr den vertraglich vorgesehenen Endzweck (z.B. fr die Benutzung als Bro, Restaurant oder Coiffeursalon) nicht taugt. In der Lehre und Rechtsprechung ist die Zulssigkeit der Rohbaumiete im Grundsatz anerkannt. Es besteht allerdings Uneinigkeit darber, ob die Rohbaumiete eine Schmlerung der Hauptleistung des Vermieters darstellt und nur gegen volle Entschdigung des Mieters zulssig ist oder ob die Parteien frei sind, den vorausgesetzten Gebrauch vertraglich zu vereinbaren und deshalb keine Kompensation des Mieters erfolgen muss. Nach letzterer Auffassung, welche hier vertreten wird, besteht bei der Rohbaumiete der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand darin, dass sich das Mietobjekt zum vorgesehenen Mieterausbau eignet und der Mieter den bentigten (und gewnschten) Endzustand mit seinen
Um- und Ausbauten herstellen kann, und zwar ohne Behinderung durch den Grundausbau und ohne Notwendigkeit, in diesen eingreifen zu mssen.
Praktische Relevanz der Rohbaumiete
Bei der Vermietung von Geschftsrumen ist die Rohbaumiete weit verbreitet und liegt oft sowohl im Interesse des Mieters als auch im Interesse des Vermieters. Auf der Seite des Mieters liegt hufig der Wunsch vor, das Mietobjekt individuell, nach eigenen Wnschen und Bedrfnissen auszubauen, ohne dafr Grundeigentum erwerben zu mssen. Zudem kann es aus Sicht des Mieters wichtig sein, sich auf dem Markt von Konkurrenten abzuheben und einen erhhten Wiedererkennungswert zu schaffen. Auch fr den Vermieter hat eine solche Ausgestaltung Vorteile, wird er so doch je nach Marktlage und Investitionskostenbeitrag zumindest teilweise von Bauinvestitionen entlastet und ist bei der Suche eines Mieters wesentlich flexibler als wenn er die Mietsache schon voll ausgebaut htte. Die Rohbaumiete ist nicht auf die Miete von Geschftsrumen beschrnkt, kommt aber bei der Wohnraummiete eher selten vor.
In der Praxis wird zur Definition des Grundausbaus teilweise mit den Grundtypen ,,Rohbau I", Rohbau II" sowie ,,Edelrohbau" gearbeitet. ,,Rohbau I" umfasst das Traggerippe eines Gebudes d.h. die rohe Gebudehlle ohne Bedachung und Fenster, unter ,,Rohbau II" wird die Bedachung, die Fenster, die Behandlung der Fassade und die Versorgungsleitungen verstanden und der ,,Edelrohbau" beinhaltet in der Regel ausgebaute sanitre
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Anlagen und Treppenhuser, Bden mit Zementberzug, Wnde mit Grundputz und die Zuleitung von Elektro- und Haustechnikinstallationen bis zum Stockwerk. Diese drei Grundtypen ermglichen allerdings keine genaue Abgrenzung von Grundausbau und Mieterausbau in rechtlicher Hinsicht.
Dabei ist es einerseits im Hinblick auf den Umbau selbst, jedoch auch in Bezug auf die Unterhaltspflicht sowie eine allfllige Rckbaupflicht des Mieters entscheidend, dass die Abgrenzung zwischen dem Grundausbau und dem Mieterausbau przise erfolgt. Diese Abgrenzung kann in einem sogenannten Schnittstellenpapier erfolgen.
Schnittstellenpapier
Das Schnittstellenpapier ist gleichbedeutend mit den in der Praxis ebenfalls verwendeten Begriffen ,,Schnittstellenbeschrieb" oder ,,Schnittstellenliste". Das Schnittstellenpapier dient einerseits der Abgrenzung zwischen dem Grundausbau und dem Mieterausbau. Oft wird beispielsweise anhand von BKP Baukostenplan-Positionen festgelegt, welche Leistungen vom Vermieter zu erbringen sind und welche Leistungen der Mieter erbringt. Andererseits folgt aus dem Schnittstellenpapier auch, wer fr den Unterhalt, die Reparatur und die Erneuerung von bestimmten Elementen aufzukommen hat. Fest steht, dass die individuellen Ausgestaltungsmglichkeiten sehr vielfltig sind und deshalb eine einzelfallbezogene, fr den konkreten Mietvertrag massgeschneiderte Lsung zu empfehlen ist.
Vertragliche Ausgestaltung
A. Abgrenzung Grundausbau und Mieterausbau
Bei komplexeren Verhltnissen ist es empfehlenswert, im Mietvertrag einen Verweis auf ein separates Schnittstellen-
papier anzubringen, welches dann dem Mietvertrag als Anhang beigefgt ist und einen integrierenden Bestandteil davon bildet. Der konkrete Inhalt des Schnittstellenpapiers ist vorzugsweise von einem Bausachverstndigen zu erstellen bzw. berprfen zu lassen. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag kann dann beispielsweise folgendermassen lauten:
Abgrenzung von Grundausbau und Mieterausbau
Der vereinbarte Nettomietzins versteht sich fr rohe, das heisst unausgebaute Mietrumlichkeiten. Der ursprngliche Zustand und die Beschaffenheit des Mietobjekts (Grundausbau) sind in Anhang 1: Schnittstellenpapier festgehalten. ber den Grundausbau hinausgehende Anlagen und Ausbauten der Mietrumlichkeiten gelten als Mieterausbau. Es ist Sache des Mieters, den Mieterausbau sowie allfllige weitere nderungen am Mietobjekt zu planen, zu veranlassen und zu verwirklichen. Der Mieter trgt alle Kosten, welche im Zusammenhang mit dem Mieterausbau sowie allflligen weiteren nderungen am Mietobjekt wie aus dem Mieterausbau resultierenden Anpassungen des Grundausbaus anfallen.
Sind die Verhltnisse weniger komplex, ist auch eine Umschreibung direkt im Mietvertrag denkbar. Jedoch ist zu beachten, dass die Abgrenzung zwischen Grundausbau und Mieterausbau ber den Umbau/Ausbau des Mietobjekts hinausgehende Auswirkungen, insbesondere in Bezug auf den Unterhalt und den Rckbau, hat.
B. Unterhalt
Der Inhalt des Schnittstellenpapiers erweist sich auch in Bezug auf die Unterhaltspflichten von Vermieter und Mieter als relevant: Wird im Mietvertrag und dessen Anhngen nichts anderes geregelt, ist der Vermieter fr den Unterhalt
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des Grundausbaus (mit Ausnahme des kleinen Unterhalts, welcher gemss Art. 259 OR vom Mieter zu tragen ist) und der Mieter fr den Unterhalt des Mieterausbaus zustndig. Dies entspricht der in Art. 256 OR festgehaltenen Regelung wonach der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt in einem zum Gebrauch vorausgesetzten Zustand zu bergeben und zu erhalten hat.
C. Rckbau
Ist nichts anderes vereinbart, ist der Mieter zum Rckbau der vom Vermieter bewilligten Mieterausbauten nicht verpflichtet. Die vertragliche Regelung einer Rckbauverpflichtung zu Lasten und auf Kosten des Mieters ist nach der herrschenden Lehre jedoch zulssig. Wurde eine solche Verpflichtung vereinbart, bestimmt sich der Umfang des Rckbaus grundstzlich wiederum nach der Abgrenzung zwischen Grundausbau und Mieterausbau, d.h. - soweit vorhanden nach dem Schnittstellenpapier. Fehlt ein Schnittstellenpapier und kann auch nicht anderweitig konkret festgestellt werden, was zum Grundausbau und was zum Mieterausbau gehrt, ist der Mieter nach der hier vertretenen Auffassung nicht zum Rckbau verpflichtet. Der Mieter hat dann im Falle eines erheblichen Mehrwerts des Mietobjekts dank den vom Mieter vorgenommen Um- oder Ausbauten grundstzlich Anspruch auf eine Mehrwertentschdigung, es sei denn eine solche wurde im Mietvertrag ausgeschlossen.
Fazit und Empfehlung
Aus rechtlicher Sicht ist bei der Erstellung eines Schnittstellenpapiers insbesondere darauf zu achten, dass kein Widerspruch zwischen dem Mietvertrag und gesetzlichen Bestimmungen wie Art. 256 OR entsteht. Zur Vermeidung von Streitigkeiten und aufgrund der Relevanz auch fr den Unterhalt sowie den Rckbau, ist ausserdem von wesentlicher Bedeutung, dass die Abgrenzung zwischen Grundausbau und Mieterausbau mglichst detailliert und przise erfolgt. Um sicherzustellen, dass das Dokument in technischer Hinsicht korrekt ist, sollte der Inhalt des Schnittstellenpapiers mit einem Bausachverstndigen abgestimmt werden.
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Energieeffizienz im Gebudebereich
Von Pandora Kunz-Notter Dr. iur., Rechtsanwltin Telefon +41 58 658 29 30 [email protected]
Energiestrategie 2050 und Energiegesetz des Bundes
Die Energiestrategie 2050 ist ein Massnahmenpaket, welches am 21. Mai 2017 in einer schweizweiten Volksabstimmung angenommen wurde. Die vorgesehenen Massnahmen dienen dazu, den Energieverbrauch zu senken, die Energieeffizienz zu erhhen und die erneuerbaren Energien zu frdern. Zudem wird der Bau neuer Kernkraftwerke verboten.
Das Energiegesetz des Bundes (EnG; SR 730.0) ist ein wesentlicher Bestandteil der Energiestrategie 2050 und setzt verschiedene Anreize, um den Energieverbrauch bei Gebuden, dem Verkehr und bei Elektrogerten zu senken und die Energieeffizienz insgesamt zu erhhen. Das Energiegesetz des Bundes trat am 1. Januar 2018 in Kraft.
In Bezug auf Gebude enthlt das Energiegesetz in Art. 45 Abs. 1 einen Gesetzgebungsauftrag an die Kantone betreffend die Energieeffizienz und erneuerbare Energien. Nach Art. 45 Abs. 2 EnG haben die Kantone Vorschriften ber die sparsame und effiziente Energienutzung in Neubauten und in bestehenden Gebuden zu erlassen. Sie haben insbesondere Vorschriften zu erlassen ber den maximal zulssigen Anteil nicht erneuerbarer Energie zur Deckung des Wrmebedarfs fr Heizung und Warmwasser sowie ber die Neuinstallation und ber den Ersatz von ortsfesten elektrischen Widerstandsheizungen (Art. 45 Abs. 3 EnG).
Umsetzung der Massnahmen durch die Kantone
Die Umsetzung der Massnahmen im Gebudebereich obliegt den Kantonen (Art. 89 Abs. 4 BV). Der Bund besitzt hier nur subsidire Kompetenz. Die Kantone sind grundstzlich frei in der Ausgestaltung ihrer Gesetzgebung, wie die Energienutzung in Gebuden zu erfolgen hat. Dennoch haben sich die Kantone zusammengetan, um ihre Gesetzgebung im Bereich der Energieeffizienz bei Gebuden mit Hilfe der sogenannten Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2014) freiwillig zu harmonisieren. Unter anderem soll mit ihnen die Bauplanung und das Baubewilligungsverfahren fr Bauherren und Fachleute, die in mehreren Kantonen ttig sind, vereinfacht werden.
Mustervorschriften der Kantone
Die MuKEn 2014 stellen konkrete Empfehlungen an die Kantone zur Umsetzung im kantonalen Bau- und Energierecht dar. Die MuKEn 2014 bestehen aus einem Basismodul mit 18 Teilen sowie aus zehn zustzlichen Wahlmodulen. Inhaltlich sehen die MuKEn 2014 beispielsweise vor, dass innert 15 Jahren alle bestehenden Elektroheizungen zu ersetzen sind. Weiter soll beim Ersatz einer fossil betriebenen Heizung 10 % des Energiebedarfs durch erneuerbare Energie erzeugt werden. Die Vorschriften in den MuKEn 2014 werden unter anderem vom Schweizerischen Hauseigentmerverband kritisiert.
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Um die angestrebte Harmonisierung der Energievorschriften im Baubereich zu ermglichen, wurden die Kantone angehalten, das Basismodul der MuKEn 2014 vollstndig zu bernehmen. Bei der Umsetzung der Wahlmodule wren die Kantone zwar frei, wobei ihnen aus Grnden der Harmonisierung ebenfalls empfohlen wurde, smtliche Vorschriften mglichst unverndert zu bernehmen. Die MuKEn 2014 sollten von den Kantonen bis 2020 umgesetzt werden.
Gescheiterte Harmonisierung
Bereits heute lsst sich erkennen, dass eine Harmonisierung der Vorschriften fr die Energienutzung im Gebudebereich gescheitert ist. Im Kanton Solothurn wurde die Vorlage zur Umsetzung der MuKEn 2014 ganzheitlich zurckgewiesen. Auch im Kanton Bern ist die bernahme der MuKEn 2014 ins kantonale Recht am 10. Februar 2019 abgelehnt worden. Lediglich die Kantone Basel Land und Stadt, Luzern, Obwalden und Waadt haben die kantonalen Vorlagen zur Umsetzung der MuKEn 2014 ganz oder teilweise umgesetzt. In den Kantonen Jura und Appenzell Inneroden befindet sich das Ganze noch in der nachparlamentarischen Phase. In den brigen Kantonen befinden sich die Vorlagen zur Umsetzung der MuKEn 2014 in der parlamentarischen oder sogar noch in der vorparlamentarischen Phase.
Trotz MuKEn 2014, die einer Vereinheitlichung der Rechtslage in den Kantonen dienen sollten, ist eine gesamtschweizerische Harmonisierung der Vorschriften betreffend die Energieeffizienz im Gebudebereich bereits heute als gescheitert zu betrachten. Das bedeutet, dass Bauherren und Fachleute bei der Projektverwirklichung weiterhin die jeweils einschlgigen kantonalen Erlasse konsultieren und die kantonalen Besonderheiten bercksichtigen mssen.
Sollten die Kantone ihrem Gesetzgebungsauftrag, geeignete Vorschriften ber die sparsame und effiziente Energienutzung in Neubauten und in bestehenden Gebuden zu erlassen, nicht hinreichend nachkommen, wird sich zeigen, ob und inwiefern alternativ der Bund im Rahmen seiner subsidiren Kompetenz einschreiten wird.
Stand Rechtslage
Die Erhhung der Energieeffizienz im Gebudebereich ist Gegenstand der Energiestrategie 2050, welche die Schweizer Stimmbrgerinnen und Stimmbrger im Rahmen einer Volksabstimmung im Jahr 2017 angenommen haben. Fr die Umsetzung der entsprechenden Massnahmen im Gebudebereich sind die Kantone zustndig. Diese haben die entsprechenden Regeln im jeweiligen kantonalen Bau- und Energiegesetz einzufhren.
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Walder Wyss AG Rechtsanwlte
Telefon + 41 58 658 58 58 Fax + 41 58 658 59 59 [email protected]
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