En los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda es habitual encontrar cláusulas en virtud de las cuales el arrendador está facultado para percibir una determinada indemnización contractualmente acordada por las partes para el supuesto de que el arrendatario incumpla alguna de las obligaciones que deriven de dicha relación contractual (en especial, las relativas al incumplimiento del plazo de duración del contrato).

En función de cómo se configure por las partes la cláusula penal en cuestión, ésta puede tener, a juicio del Tribunal Supremo (STS de 24 febrero 2017), una doble función:

  • Por un lado, una función resarcitoria o reparadora del daño que ha causado al arrendador el incumplimiento por el arrendatario de su obligación contractual, sustituyendo dicha cláusula a la indemnización de daños y perjuicios (similar a la prevista en el artículo 1.101 del Código Civil). Estas cláusulas de carácter indemnizatorio tienen como única función la liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados (“lucro cesante”), y
  • Por otro lado, una función puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio y que son plenamente admitidas en derecho con base en el principio de libertad de pactos regulado en el artículo 1.255 del Código Civil.

La cuestión ha sido objeto de reiterado análisis jurisprudencial, y no es tarea sencilla determinar los supuestos en los que el tribunal puede moderar judicialmente la pena pactada, ya sea de carácter indemnizatorio o punitivo , cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el arrendatario (artículo 1.154 del Código Civil).

En este sentido, en relación con las penas de carácter indemnizatorio en virtud de las cuales el arrendador reclama una indemnización por el importe de las rentas dejadas de percibir a causa de la finalización anticipada del contrato (atribuible al arrendatario), el Tribunal Supremo ha solido mostrar una tendencia a facilitar la moderación,esgrimiendo que, para aplicar la totalidad de la pena “es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes, y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso” (así, STS de 29 mayo 2014).

Pero, por otra parte, es doctrina común la de que cuando la cláusula penal está prevista en el contrato para un caso concreto, no procede la moderación judicial de la pena, toda vez que el precepto solo la admite cuando se ha pactado para el incumplimiento total y el deudor hubiera cumplido parcialmente, siendo además posible y plenamente legítimo incluir una cláusula penal relativa a incumplimientos parciales.

La inaplicación de la moderación judicial de la pena en las cláusulas de carácter punitivo, sujeto a una serie de límites, ha sido confirmada por el Tribunal Supremo en la reciente sentencia de 14 de febrero 2018 . Se planteaba la exigencia o no del pago de la pena pactada en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando, tras haberse resuelto el mismo por incumplimientos del arrendatario, y tras haber celebrado el arrendador un nuevo contrato con un tercero.

Para llegar a la conclusión de que no procede la moderación judicial de la pena prevista en una cláusula de carácter punitivo, el Tribunal se basa en los siguientes motivos:

  • Pese a que en muchos casos los jueces tiendan a la moderación judicial de la pena, no se puede hacer una interpretación extensiva del artículo 1.154 del Código Civil. Por tanto, cuando de manera expresa se ha pactado por las partes una determinada pena para ciertos incumplimientos contractuales, las partes no pueden invocar su moderación judicial basándose en el citado precepto (que -insistimos- únicamente se aplica cuando la cláusula se ha pactado para un incumplimiento total del contrato y el deudor ha cumplido parcialmente sus obligaciones).
  • Asimismo, el Tribunal entiende que, en cualquier caso, no procede aplicar la moderación judicial de la indemnización pactada por las partes, sino que, de acuerdo con la prevalencia de la autonomía de la voluntad prevista tanto en el Código Civil como en la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe estarse a la voluntad de las partes. Además, matiza la sentencia que, en el caso de contratos suscritos entre empresarios o personas jurídicas, la nulidad de la cláusula solo podría basarse en su contradicción con los límites que impone a la autonomía de la voluntad.
  • La cláusula penal pactada en el caso consistía en una pena que no excluía la posible reclamación de daños derivados del incumplimiento y, por tanto, dicha pena no se dirigía a liquidar de manera anticipada los daños que pudieran causar los incumplimientos y era exigible una vez que se produjera el incumplimiento para el que se pactó, con independencia de que dichos daños se acreditaran.

Como conclusión a todo lo anterior, resulta importante definir y reflejar expresamente el contenido y condiciones de aplicación de esta penalidad. En el supuesto de que la misma tenga como único objetivo la liquidación anticipada de daños por un incumplimiento contractual y no se configure como una obligación de pago adicional por el incumplimiento en cuestión (o como pago sustitutorio del cumplimiento del plazo pactado), el juez podrá moderar la pena.