Estando próximo el fin del plazo para la declaración del IRPF de 2017, conviene repasar las reglas principales para declarar los inmuebles arrendados cuando el alquiler no se realice como actividad económica y, entre otras, qué gastos deducir y cuándo se podrá aplicar la conocida reducción del 60%. Veremos, entre otras, cómo el alquiler turístico tiene una fiscalidad menos favorable que los arrendamientos que no son "de temporada".

Antes de nada debemos recordar que el alquiler se entiende realizado como actividad económica si se cuenta al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (aunque los tribunales han matizado este requisito, exigiendo que exista una sustancia mínima más allá del empleado); y que para declarar los rendimientos de la actividad económica se deberán seguir, básicamente, las reglas del Impuesto sobre Sociedades.

Asimismo, debemos subrayar que cuando un inmueble no está alquilado ni es la vivienda habitual, también se debe declarar en el IRPF, tributando en función de su valor catastral.

Centrándonos en el otro tipo de alquiler, el que genera rendimientos del capital inmobiliario, quizá lo que reviste mayor interés es conocer qué elementos reducen el importe que tributa en el impuesto.

En primer lugar, serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.

En este aspecto, la Ley y el Reglamento ¿del IRPF? regulan, mediante una lista no cerrada, que serán deducibles gastos tan variados como los intereses de los préstamos obtenidos para adquirir o mejorar el inmueble, los gastos de reparación y conservación, los tributos y recargos (como el IBI), los saldos de dudoso cobro y los gastos por servicios personales de terceros como los de comunidad, vigilancia, suministros, etc.

Además se podrá deducir como gasto la amortización del inmueble (solo la construcción) y la de los muebles cedidos como parte del arrendamiento. Como regla general, el inmueble se amortizará al 3% del mayor entre el valor catastral de la construcción o el coste de adquisición de esta y los muebles según la tabla de amortizaciones simplificada regulada en el Reglamento del Impuesto.

Todos estos gastos pueden conducir a la obtención de un rendimiento negativo, que se podrá compensar con otros rendimientos positivos, con la excepción de los intereses y gastos de reparación y conservación, que solo se podrán deducir con el límite de la renta percibida del arrendatario (el exceso no aprovechado por este motivo se puede trasladar a los cuatro años siguientes).

Una vez que se ha obtenido el "rendimiento neto" (diferencia entre la renta pactada con el arrendatario y los gastos deducibles), se podrá aplicar la conocida reducción del 60%. Pero esta reducción está sometida a ciertos requisitos y el principal es que los inmuebles se destinen a vivienda; sin olvidar que la reducción solo aplica a los rendimientos netos positivos (es decir, si el rendimiento neto es negativo, se computará en su totalidad) que hayan sido declarados por el contribuyente. O, lo que es lo mismo, si no se declaran, no podrá solicitarse en una posterior liquidación administrativa que se aplique la reducción.

En este punto cabe preguntarse qué se considera arrendamiento destinado a vivienda. El TEAC ha recordado recientemente (en una resolución de 8 de marzo de 2018) que es vivienda solo lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos califica como tal, es decir, los arrendamientos de temporada no se pueden beneficiar de la reducción.

Finalmente, se debe tener en cuenta que ya es criterio administrativo reiterado que cuando un inmueble está unos días "en alquiler" y otros no durante el año, se deberán declarar rendimientos inmobiliarios por los días de alquiler e imputar rentas (según el valor catastral) por el resto de días.

Teniendo presente todas estas reglas, ¿cómo tributa en el IRPF el tan de moda "alquiler turístico"?

La DGT ha emitido diversas resoluciones vinculantes (V2588-16, de 13 de junio de 2016, V0731-17, de 22 de marzo de 2017, entre otras) en las que concluye que estos alquileres generan rendimientos de la actividad tanto si se cuenta con un empleado a jornada completa como si, no teniendo ningún empleado, el arrendamiento se complementa con servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros similares (sin que a estos efectos la mera limpieza del inmueble para preparar el alquiler altere su naturaleza de rendimientos inmobiliarios).

Añade la DGT que, en caso de que lo que se generen sean rendimientos inmobiliarios, no se podrá aplicar la reducción del 60%, porque el alquiler turístico no se realiza para satisfacer necesidades de vivienda. Además, si los inmuebles no se alquilan todos los días del año, se deberán imputar rentas por los días sin alquiler en función del valor catastral del inmueble.