Actualité fiscale pour les sociétés actives dans l’immobilier en Allemagne:Les ministres des Finances des Etats fédéraux allemands décident d'une action contre les Share Deals en matière de droits de mutation.

Sous le régime légal actuel, le transfert de parts sociales (le « Share Deal ») dans une société disposant d’actifs immobiliers en Allemagne peut, sous certaines conditions, être soumis aux droits de mutation. Or, la Conférence des ministres des Finances des États fédéraux allemands à Berlin a récemment décidé d'une action contre les Share Deals en matière de droits de mutation. Nous revenons sur ces mesures annoncées par les ministres des Finances des Etats fédéraux allemands tel que communiquées à la presse par le ministre des Finances de la Hesse, Thomas Schäfer le 20 juin 2018.

Le régime fiscal applicable en matière de sociétés de capitaux

Sous le droit fiscal allemand, les droits de mutation varient suivant les États fédéraux de 3,5 à 6,5 %. La base d'imposition est la valeur totale du bien immobilier. En pratique, usuellement, le prix d’acquisition est pris en compte. En principe, dès lors qu’une société détient un ou plusieurs immeubles, les transferts de parts sociales dans cette société sont redevables de droits de mutation. Sous le régime légal actuel, ces droits de mutation ne s’appliquent pas aux transferts de parts sociales dans les sociétés de capitaux représentant moins de 95 % des parts sociales de la société propriétaire d’un immeuble. Tant que ce seuil de participation est scrupuleusement respecté, économiquement et légalement, le transfert des parts sociales n’est donc pas redevable des droits de mutation. La pratique actuelle en matière de Share Deal pour les sociétés de capitaux voudra par conséquent que l’investisseur acquiert 94,9 % des parts sociales et que les 5,1 % demeurants soient transférés à un tiers co-investisseur le (« RETT-Blocker »).

Une nouvelle législation pour les sociétés de capitaux

Suivant la Conférence des ministres des Finances, ce taux devrait être réduit à 90 % des parts sociales dans les sociétés de capitaux. Pour respecter le seuil mentionné, l’acquisition des parts sociales par un investisseur se limiterait donc à 89,9 % des parts sociales dans la société de capitaux. Mais la réforme ne s’arrête pas là. La Conférence des ministres des Finances a en effet proposé que l’acquisition par un RETT-Blocker soit redevable de droits de mutation. En effet, si un tiers venait à acquérir plus de 10 % des parts sociales, la transaction Share Deal engendrait des droits de mutation. Il serait donc impératif de garder l’ancien porteur des parts sociales, c’est-à-dire le Vendeur, en tant que co-investisseur avec au moins 10,1 % des parts sociales dans la société de capitaux.

Sociétés de personnes : prolongation des délais de 5 à 10 ans

Actuellement, le régime fiscal de sociétés de personnes connait déjà cette obligation de garder l’ancien porteur des parts sociales, c’est-à-dire le Vendeur, en tant que co-investisseur. Ainsi, sous le régime légal actuel, l'impôt sur les mutations est prélevé si au moins 95 % des parts du patrimoine d'une société de personnes sont transférées à un acquéreur dans un délai de cinq ans. Suivant la Conférence des ministres des Finances, les délais de détention des parts sociales actuellement prévus dans les dispositions législatives sur les droits des mutations, qui sont de cinq ans, doivent être portés à dix ans. De plus, l'impôt sur les mutations est prélevé si au moins 90 % des parts du patrimoine d'une société de personnes, au lieu de 95 % des parts sociales, sont transférées. Avec l’allongement des délais de cinq à dix ans, cela impliquera qu’au moins 10,1 % des parts de l'actif de la société de personnes ne pourront être transférées à un investisseur nouveau sociétaire qu'à l'expiration d'une période de dix ans. L’allongement du délai de cinq à dix ans rend donc de tels arrangements plus difficiles à entreprendre.

Prochaines étapes

Les mesures susmentionnées ne sont pas encore en vigueur. La Conférence des ministres des Finances a demandé aux chefs des services fiscaux du Ministère fédéral des Finances et de ceux des Länder de rédiger au plus vite des textes législatifs pour les mesures adoptées.

Néanmoins, en pratique, le signal envoyé est à prendre en compte. L'objectif de la mesure est de rendre les Share Deals plus difficiles. Une acquisition complète par un investisseur et un tiers RETT-Blocker ne serait plus possible sans l’obligation de payer des droits de mutation considérable.

De plus, toute législation effective en l’année 2018 aura vocation à viser les transactions depuis le 1er janvier 2018. Depuis l’annonce en date du 20 juin 2018, les professionnels ne pourront que très difficilement invoquer le principe de « bona fide » (bonne foi) pour ce qui concerne le régime légal actuel. Ceci est à prendre en compte lors de la structuration actuelle des transactions Share Deal.