Voranschreitende gesetzliche und freiwillige Anpassung der Standards

Politik und Wirtschaft haben erkannt, dass im Bereich der Immobilienwirtschaft noch immer ein großes Potential im Bereich der Energieeffizienz und Ressourcenschonung steckt. Dies führt dazu, dass nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen, etwa des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) angepasst und verschärft werden, sondern auch die Vertragsgestaltungen in diesem Sinne bestimmt werden und sich regelrechte „grüne“ Standards entwickeln. Häufig erfolgen vertragliche Anpassungen freiwillig, oft aber auch, weil dies der Markt zunehmend einfordert.

Insgesamt lassen sich derzeit drei „grüne“ Themenschwerpunkte in der Immobilienwirtschaft ausmachen:

Energie Contracting an Industriestandorten und in größeren Immobilienportfolios

Viele Unternehmen stellen sich die Frage, wie Energieeinsparpotentiale identifiziert, notwendige Investitionen abgeschätzt und nachhaltig ausgeführt werden können. Hier bietet sich das sog. Energiespar-Contracting (ESC) an. Das ESC ist eine Form des Outsourcings. Dabei beauftragt das Unternehmen einen Dienstleister, den Contractor, mit einer Bestandsanalyse sowie Entwicklung, Finanzierung, Umsetzung und Betreuung eines Energieeinsparprogramms. Für Eigentümer größerer, bewirtschafteter Immobilien oder Unternehmen aus der Industrie kann ESC enorme Einsparungen bringen.

Der Contractor tritt als Dienstleister auf und garantiert neben der Planung und Finanzierung der Energiedienstleistung die optimierte Betriebsführung über die gesamte Vertragsdauer. Notwendige Investitionen in energiesparende Maßnahmen wie z.B. eine effizientere Heizungsanlage oder eine Gebäudeautomation werden durch den Contractor übernommen und belasten somit nicht das eigene Budget. Aus dieser Kosteneinsparung generiert der Contractor seine Vergütung. Dem Kunden – und der Umwelt - kommt zugute, dass dem Contractor selbst an einer möglichst hohen Einsparung von Energiekosten gelegen ist, da sich so seine Vergütung optimiert. Zudem wird er häufig vertraglich verpflichtet, im Rahmen seines Maßnahmenkatalogs umweltschonende Technologien zu verwenden und gleichzeitig eine Reduzierung der CO2-Emmissionen zu erreichen. Auch der Kunde kann an den erzielten Einsparungen beteiligt werden, was üblicherweise zu einer längeren Laufzeit führt.

Im Einzelfall auch für kleine Projekte sinnvoll

Sinnvoll ist Energie-Contracing erst ab einer bestimmten Größe des Projekts oder bei einem Pooling von mehreren kleineren Gebäudekomplexen; laut Umweltbundesamt lohnt sich das ESC ab jährlichen Energiekosten von mindestens 100.000 Euro. In Einzelfällen können sich aber auch kleinere Projekte wirtschaftlich rechnen. Die Laufzeit der Verträge beträgt in der Regel zwischen 10 und 20 Jahre.

Beim ESC sind neben dem Vertragsrecht, dessen Kernstück die vom Contractor übernommene Energieeinspargarantie ist, die Finanzierung (häufig über Fortfaitierung), das Umwelt-, Baurecht sowie das Risikomanagement relevant, bei Bezug zur öffentlichen Hand häufig auch das Vergaberecht.

Energetische Sanierungen im Wohnungsbestand

Am 23.05.2012 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Wie bisher können danach die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, mit jährlich 11 % durch den Vermieter auf die Miete umgelegt werden. Außerdem sollen Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Wohnimmobilien erleichtert werden, etwa dadurch, dass zukünftig energetische Maßnahmen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Dieses teilweise als einseitig empfundene gesetzgeberische Zugeständnis an die Vermieterseite ist nicht unumstritten. Die Länder haben am 06.07.2012 zum Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes Stellung genommen und lehnen den geplanten Ausschluss der Mietminderung ab. Voraussichtlich im Herbst wird sich der Deutsche Bundestag mit dem Gesetzesvorhaben weiter beschäftigen.

Der Gesetzentwurf betreffend die energetische Sanierung von Wohnraum enthält auch noch ergänzende Regelungen zu Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, ohne dass eine Energieersparnis in Bezug auf die konkrete Mietsache erfolgt. Auch diese Maßnahmen muss der Mieter dulden, sie berechtigen den Vermieter jedoch nicht zu einer Mieterhöhung. Als Beispiel kann die Montage und der Betrieb einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach eines Mietshauses genannt werden, deren erzeugter Strom nicht der Mietsache dient, sondern vom Vermieter oder Betreiber in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird.

Betriebskostenklausel bleibt wichtig

Neben energetisch sinnvollen Sanierungen bleibt im Wohnraummietrecht die Betriebskostenklausel eine der wichtigsten vertraglichen Regelungsbereiche zum Thema Energieeinsparung.

Die gesetzlich geplante Neuregelung sieht eine Umlage von Contractingkosten als Betriebskosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten vor, solange die Warmmiete nicht steigt. Die technischen Einzelheiten für entsprechende Umstellungen im laufenden Mietverhältnis sollen in einer derzeit noch im Entwurf vorliegenden Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung (MietWohn-WärmeLV) geregelt werden.

Was in der angelsächsischen Welt noch als Novum und unter dem Thema „grünes“ Verbrauchsmanagement gehandelt wird, ist in Deutschland seit vielen Jahren selbstverständlich und in weiten Teilen gesetzlich normiert: Die verbrauchsabhängige Abrechnung von Nebenkosten. Die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung 2009 sehen eine Verteilung der Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgungsanlage zu mindestens 50% und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch des Nutzers vor. Durch Vereinbarung der Beteiligten können auch mehr als 70% der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dies steigert nochmals den von der Verordnung gewünschten Anreiz zur Energieeinsparung.

Neue Mietvertragsstandards bei Gewerbeobjekten – Green Leases

Bei der Zertifizierung von Immobilien etwa nach den Green Building Standards LEED, DGNB oder BREEAM, spielen nicht mehr nur die wirtschaftliche Nachhaltigkeit des Gebäudes eine Rolle, sondern auch die ökologischen Aspekte. Die dokumentierte Qualität und internationale Vergleichbarkeit machen Zertifizierungen attraktiv. Nun darf man gespannt sein, ob zukünftig auch die für Mietverhältnisse geltenden vertraglichen Vereinbarungen im Sinne eines „grünen“ Mietvertragsstandards (Green Lease) zertifiziert werden.

Der Mieter einer gewerblich genutzten Bestandsimmobilie muss Modernisierungsmaßnahmen, die der Steigerung der Energieeffizienz dienen, grundsätzlich dulden, jedoch ist der Vermieter – anders als im Wohnungsmietrecht - nicht berechtigt, hierfür aufgewandte Kosten – auch nicht anteilig – dem Mieter aufzuerlegen. Hier wird es schwierig, ohne gesetzliche Verpflichtung dem Mieter eine anteilige Übernahme der Kosten für ökologisch sinnvolle Sanierungsmaßnahmen aufzuerlegen. Damit entfällt aber der Anreiz für den Vermieter, energetisch sinnvolle Sanierungen im Bestand durchzuführen. Andere vertragliche Möglichkeiten bestehen beim Abschluss eines sog. Mietvertrages „vom Reißbrett“. Wird ein Mietobjekt erst noch errichtet, ist der Spielraum, die Verwendung umweltschonender Technologien oder ökologischer Baustoffe zu vereinbaren, ungleich größer. Daher wird der größte Anwendungsbereich für Green Leases wohl auch bei der Neuerrichtung und Erstvermietung von Gewerbeimmobilien zu sehen sein.

Regelungsempfehlungen für nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung

Eine Arbeitsgruppe, bestehend u.a. aus mehreren Unternehmen und Institutionen der (Immobilien-) Wirtschaft, hat nun Regelungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung von Immobilien vorgelegt. Sie resultieren aus der gesellschaftlich übernommenen Verantwortung der Unternehmen energiesparend und nachhaltig agieren zu wollen. Aber natürlich spielen auch ökonomische Zielsetzungen, etwa Kostenersparnis durch geringeren Verbrauch bei den Nebenkosten und bessere Vermarkungsmöglichkeiten eine Rolle, denn auch der Markt beginnt zunehmende „grüne“ Standards einzufordern.

Die Regelungsempfehlungen enthalten Vorgaben sowohl für den Vermieter, als auch den Mieter und befassen sich mit dem Ressourceneinsatz, etwa bei der Errichtung oder Ausstattung der Immobilie, bis hin zum Verbrauchsmanagement, der Wartung und dem Rückgabezustand.

Darüberhinaus kann die Art von Instandhaltungsmaßnahmen und geduldeter Umbauarbeiten des Mieters, etwa unter Verwendung besonderer Materialen und unter Berücksichtigung bestimmter Zertifizierungsvorgaben vereinbart werden. Bei den vertraglichen Regelungen für eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien sind auch die Themen Erreichbarkeit (z.B. mit dem Fahrrad oder öffentlichen Verkehrsmitteln), Abfallvermeidung, Reinigung und entsprechende Mitarbeiterschulungen regelungsrelevant. Schließlich liegt bei den Green Leases ein Schwerpunkt auf der Förderung und Nutzung erneuerbarer Energien. Häufig sieht der Mietvertrag vor, dass elektrische Energie ganz oder zu einem vorgegebenen prozentualen Anteil aus erneuerbaren Energien zu beziehen ist und nach tatsächlichem Verbrauch umgelegt wird.

Grüne Hausordnung soll geführt werden

Nach den vorgelegten Regelungsempfehlungen soll der Vermieter zudem ein als Anlage zum Mietvertrag vorgesehenes sog. Nachhaltigkeitsbuch führen. Quasi als „grüne Hausordnung“ enthält das Nachhaltigkeitsbuch die Verhaltensweisen beim täglichen Gebrauch der Immobilie.

Am Ende stellt sich die Frage, ob und ggfs. wie ein Verstoß gegen „grüne“ Regelungen des Mietvertrages sanktioniert werden kann und soll. Zunächst müssen unverbindliche Handlungsempfehlungen von vertraglich verbindlichen Regelungen unterschieden werden. Erst dann folgt eine weitere Prüfung: Welcher Verstoß ist bei Nichterfüllung schadensersatzrelevant, welcher z.B. durch eine Vertragsstrafe zu belegen?

Die von der Arbeitsgruppe vorgelegten Formulierungshilfen versuchen zu konkretisieren, was die Praxis im Bereich der gewerblichen Mietverträge zunehmend vorantreibt: Übertragbare grüne Standards zu finden, die die Energieeffizienzpotentiale der Gewerbeimmobilie heben und am Markt sichtbar machen.