建筑业投资:

记俄罗斯最高商事法院全体会议关于未来房地产法令颁布已一年

俄罗斯最高商事法院全体会议(SCC)第54 号法令颁布已有一年的时间。采用了“关于解决拟 建或拟购买物业的协议纠纷的若干问题”(“法令”)的法令。

这一年来,该法令的实施给投资者带来了什么?什么样的趋势值得关注,应该如何保护自己的 利益?我们在此与大家分享如下见解和结论。

不保护的保护手段

根据“法令”,法院认为如果物业正在建造或已经完成并投入运作,但是开发商没有注册所有权身 份,则投资者被剥夺所有权。(例如,SCC 2012 年5 月16 日第 VAS-5553/12 号法令;SCC 2012 年3 月28 日第VAS-2834/12 号法令)。

这是因为大多数的投资协议已被认作未来房地产的购买和销售协议。逻辑很简单:在法律上, 房地产只有注册了才会存在,所以(没有注册)就不可能执行出售或购买协议。那我们应当怎么 做?我们可以终止协议和/或要求偿还损失。只有当开发商已经委托财产并登记其所有权,投资者 (买方)才可以迫使卖方(开发商)转让物业。

至少收到一个不完整的物业的权利已部分地被要求补偿损失的权利所代替。后一种选择 — 要求 补偿损失的权利远不是投资者偏向的选择。因为如果选择了后者,投资者不仅必须证明损失金额, 而且法院的有利判决并不一定能被强制执行。实际上,执行(法院)判决的时候,开发商可能已经

既没有钱也没有资产。

在这种情况下我们应当怎么做?明智的选择是调整投资协议的条款,使之不能被认作是购买和 出售协议。

什么能替代购买和销售协议呢?

“不简单”合伙(协议)

“法令”本身提到一个简单的合伙协议(合资协议)。这种协议之所以引人注目在于早在施工过程 中,在建物业的股份即被共享。如果有任何问题出现,即使建筑物还未完工,合伙人可以通过保留 其股份(以维护其权利)。

然而,也有不足之处。为了给某项(物业)投资注册所有权,合伙人必须有拥有该土地的权 利,如合伙人是土地租赁协议的一方。这在“法令”中有直接表述。投资者需要这么做吗?投资者的目 的是在其投资中获得利润。在建筑阶段参与土地(所有权)关系不符合获利的目的。 此外,在成为合伙人的过程中,投资者成为合资方之一,面临损失的风险,并对合伙人和其他 参与者行为负责。

考虑到以上因素,我们建议在加入简单合伙关系协议时,必须十分谨慎,仔细权衡各项利弊。

苦乐参半的股份

看来解决方法能在2004 年12 月30 日颁布的“联邦法”第214-FZ 号法令找到“关于参与共享的多 层公寓楼宇及其他物业的建设……”

该法令主要适用于将储蓄投资在住宅物业建筑以供自住的普通公民。然而,该法令也适用于在 建造商业地产时的法人实体间的关系。尽管在开发商中,这样的做法并不普遍。

一目了然,该法令就责任事宜作出详细规定,旨在保护投资者,并要求开发商公开包括财务状 况的信息。因为在建造商业地产时,该法没有明确要求开发商这么做,所以几乎没有开发商同意在 此条件下运作。

但是,该法并没有解决所有问题。实际上,商业法庭认为确认所有权的要求,与购买和销售协 议没有分别。有个很好的例子说明这一点:根据法院,“关于参与共享的建设”的适用法律并没有授予 投资者对其投资的在建物业拥有所有权(包括共同所有权)因此,根据现行商业法院的惯例,在建 筑完工和所有必需文件递交到注册机构之前,投资者可以向法院申请如购买和销售协议中的类似索 赔。

具有一般管辖权的法院也经常拒绝承认特定场所的所有权,但多数会愿意承认当在建物业处于 共同股权下的特定场所的所有权。这些法院审查涉及公民个人的案件,所以它们的管辖权不会眼神 到法律实体的经济纠纷中。

不过,在实践中,投资者使用共享建筑的协议,这类协议有足够的优势。例如,国家注册的协 议保护投资者免受同一物业的重复销售(的危害),以及依法抵押物的重复销售(的危害),虽然 这不是万能的,但还是对投资者的利益加强了保护。

大型投资商的替代选择

关键问题是投资者在这种情况下如何保护其投资?投资者可以通过各种方式担保,如抵押、罚 款、和/或银行担保。法律没有禁止当事人建立其自已的担保类型。也可以使用保险。然而,俄罗斯 的创业风险保险更多的时候是例外而不是规则。远不是所有的公司都提供这类保险。

全部或者大部分为建筑提供资金支持的大型投资商,对投资者影响更大。鉴于其在谈判中位高 权重,如果开发商没有遵循投资协议,这些大型投资商可以利用企业机制控制开发商。此外,这些 (企业)机制并不一定要求受俄罗斯法律的管辖。实际上,也可以通过收购在外国母公司的股权实 现对俄罗斯的法律实体的控制。

关于税务

一些有趣的问题出现在民事和税法的交叉点。“法令”颁布一年后,我们可以认为民法和税务纠纷 当事人的关系在本质上不同。

最好的例子就是在2012 年6 月份的某案例。在讨论这个案例时,大家特别关注申请类似代理协 议的税务立法。在我们看来,集体增值税发票就充分证明了这种关系的代理性质,这在技术上可以 被认为是出于委托人的利益,由委托人出资用于购买物品和服务的代理人的增值税发票。

审理该案件的法院确认现有的税收待遇保持不变,并且当由立约人重新发布增值税发票时,开 发商不需要在其预算中承担增值税发票,如果开发商还没有出售房地产物业。

处理该案例时,法院参照了“税法”第39 条。这时,法院明确表述在投资协议下的物业转移不能 被认作为了税务目的而出售。

一些专家持有相同观点。但是,财政部没有在其官方说明中提及该条款。现在即使协议方的关 系被认为是民法中买卖关系,这也不会被认为是出于税务的目的而出售。至少这符合“税法”第39 条 的分析。我们希望将来的法院判决惯例能证实这一结论。

总之,在税务纠纷中,法院仍建议房地产物业的转移在投资协议下进行,只有在税法的基础 上,使用“出售”和“投资活动”的概念。在民法纠纷中,法院选择将投资协议看做购买和出售协议,适 用我们上述所说的所有相应的结果。