El Tribunal Supremo, en dos sentencias de 21 de marzo del 2018, ha fijado la interpretacin del prrafo 3 del artculo 108 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa, relativo al deber de prestar garantas suficientes para indemnizar a los terceros de buena fe afectados por sentencias que ordenen la demolicin de inmuebles.

Este precepto fue introducido por la Ley Orgnica 7/2015 con el fin de dar una respuesta a la problemtica de las reacciones sociales y legislativas que suscitaba la ejecucin de sentencias de demolicin que pudieran afectar a terceros adquirentes de buena fe de los inmuebles afectados. Baste sealar que tres leyes autonmicas (las leyes cntabras 2/2011 y 4/2013 y la Ley 8/2012 de Galicia) haban incluido preceptos con el mismo propsito que haban sido declarados inconstitucionales y nulos por el Tribunal Constitucional por invadir la competencia exclusiva del Estado en materia de legislacin procesal prevista en el artculo 149.1 6 CE al establecer causas de suspensin de sentencias (SSTC 92/2013, 82/2014 y 254/2015).

La redaccin del apartado 3 del artculo 108 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa (LJCA) merece la calificacin de desafortunada por su falta de claridad. Dice as: el juez o tribunal, en los casos en que, adems de declarar contraria a la normativa la construccin de un inmueble, ordene motivadamente la demolicin del mismo y la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada, exigir, como condicin previa a la demolicin, y salvo que una situacin de peligro inminente lo impidiera, la prestacin de garantas suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe.

Pues bien, en dos sentencias de 21 de marzo del 2018 (SSTS 475/2918 y 476/2918), el Tribunal Supremo ha sentado doctrina sobre la interpretacin de este precepto al resolver los recursos de casacin planteados por el Gobierno de Cantabria contra sendos autos del Tribunal Superior de Justicia de esta comunidad autnoma por los que se instaba a continuar con la ejecucin de sentencias firmes que ordenaban demoliciones urbansticas como consecuencia de la anulacin de las correspondientes licencias.

El Tribunal Superior de Justicia de Cantabria entenda que, en paralelo con la exigencia de garantas impuesta por el artculo 108.3, poda continuarse con la ejecucin, y haba otorgado un plazo a la Administracin para que informase tanto sobre el calendario de ejecucin como sobre las garantas suficientes que se haban de prestar, pero entendiendo que este concepto no significaba un derecho a indemnizacin declarado y determinado judicialmente. El Ayuntamiento afectado y el Gobierno de Cantabria entendan, por el contrario, que el trmino debidas denotaba que las indemnizaciones tenan que estar fijadas previamente --determinando el importe exacto, la entidad o entidades responsables de su abono y el tercero de buena fe acreedor de la indemnizacin--, con carcter previo a la ejecucin en un trmite creado ex novo por el precepto dentro del procedimiento de ejecucin.

Por ello, frente a los autos del Tribunal Superior de Justicia, el Gobierno de Cantabria prepar un recurso de casacin por infraccin del artculo 108.3 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa invocando la presuncin de concurrencia del requisito del inters casacional objetivo por inexistencia de jurisprudencia (art. 88.3a). El recurso fue admitido y, en las citadas sentencias de 21 de marzo, la Sala Tercera del Tribunal Supremo avala la interpretacin del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria y sienta doctrina, en los trminos que pasamos a resumir, sobre la interpretacin del artculo 108.3 de la mencionada ley, tanto respecto de su mbito subjetivo como de su contenido y alcance.

a) mbito subjetivo: por lo que respecta al concepto `terceros de buena fe', el Tribunal Supremo acude a una interpretacin teleolgica del precepto y hace dos precisiones:

--En sentido positivo, rechaza la identificacin del concepto con el de los terceros adquirentes de buena fe protegidos por la fe pblica registral, por entender que la virtualidad del precepto es la de proteger a todos los particulares que puedan hacer valer un derecho a ser indemnizados en su condicin de terceros perjudicados.

--En sentido negativo, la condicin de tercero implica, a juicio del Tribunal Supremo, que el ttulo de imputacin de la responsabilidad que se trata de reparar mediante la indemnizacin debida es ajeno y no ha sido ni ha podido ser objeto de examen y reconocimiento en el proceso de cuya ejecucin se trata, pues en tal caso (titulares de licencia, promotores, etctera) ha de estarse al ejercicio de su derecho en el proceso y a las declaraciones efectuadas al respecto de la sentencia. Lo que el artculo 108.3 trata de proteger es, en suma, la situacin de los perjudicados que, en su condicin de terceros, no han podido hacer valer su derecho en el proceso declarativo.

b) En cuanto al contenido y al alcance del procedimiento para declarar la indemnizacin debida, se atiende tambin a la finalidad del precepto: lo que se persigue --dicen las sentencias-- es garantizar que el reconocimiento del derecho de terceros a las indemnizaciones debidas que se lleve a cabo en el correspondiente procedimiento pueda hacerse efectivo convenientemente.

En consonancia con esta finalidad, el Tribunal Supremo declara que no se trata de supeditar la demolicin a la previa declaracin del derecho a la indemnizacin debida con determinacin concreta de su importe y beneficiarios, sino de asegurar que tales declaraciones, cuando se produzcan, resulten efectivas mediante la adopcin por el juez o tribunal de las garantas suficientes para responder del pago.

Las sentencias precisan que la fijacin de estas garantas no presupone el derecho de indemnizacin a los posibles terceros de buena fe, sino solamente el aseguramiento de manera cautelar ante la advertida existencia de terceros afectados en su situacin patrimonial [pero] al margen de la concreta declaracin o reconocimiento de su derecho. En este sentido, se seala la similitud que guarda este aseguramiento del pago de las indemnizaciones debidas con la previsin de la posibilidad, antes de la adopcin de una medida cautelar, de que el rgano judicial pueda exigir caucin o garanta suficiente para responder de los perjuicios de cualquier naturaleza que pudieran derivarse de ella (art. 133 LJCA).

c) Por lo que respecta, en fin, a la cuanta de estas garantas suficientes, el Tribunal Supremo declara que corresponde al rgano judicial concretar en cada caso el concepto jurdico indeterminado en funcin de los datos y elementos de juicio de que disponga y que se puedan recabar en el procedimiento, resolvindose las controversias que puedan surgir al respecto en el correspondiente incidente de ejecucin de sentencia, como dispone el artculo 109.1 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa.

Las sentencias concluyen, en suma, que lo que hace el precepto no es regular un obstculo a la ejecucin de la sentencia de demolicin por la Administracin, sino aadir un deber de hacer en la ejecucin de estos fallos. En concreto, al deber de demoler se une el de garantizar los perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe. Y previenen de que, en caso no hacerlo as la Administracin, el juez debe ocuparse de que se lleve a efecto adoptando medidas de coercin y exigiendo responsabilidades de todo tipo hasta que se haya constituido la garanta, voluntariamente o de forma forzosa. Corresponder al juez, dentro del mismo proceso de ejecucin de la sentencia de demolicin, ir resolviendo paralelamente sobre estas cuestiones.