Sachverhalt

Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter betreuen in Deutschland ein Immobilienvermögen von mehreren Milliarden Euro. Sie zeichnen sich zudem für die technische Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich. Damit tragen sie Verantwortung für große Vermögenswerte. Lange Zeit wurde über eine gesetzliche Verbesserung der beruflichen Qualifikation von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern diskutiert. Am 23. Oktober 2017 wurde schließlich das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Wohnimmobilienverwalter im BGBl. veröffentlicht (BGBl. 2017 I, 3562). Es tritt als Änderung der Gewerbeordnung (GewO) mit seinem wesentlichen Inhalt am 1. August 2018 in Kraft. Gegenüber vorangegangenen Entwürfen wird eine deutlich abgeschwächte Version in Kraft treten. Eine zunächst erwogene Sachkundeprüfung als Zulassungsvoraussetzung wurde durch eine Fortbildungspflicht ersetzt. Die ursprüngliche Erfassung von lediglich Wohnungseigentumsverwaltern wurde hingegen auf generell sämtliche Wohnimmobilienverwalter ausgedehnt.

Neuerungen für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler

Gewerbliche Wohnimmobilienverwalter, also Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Verwalter von Sondereigentum an Wohnungen und Mietwohnhäusern bedürfen künftig – wie schon bislang gewerbliche Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger sowie Baubetreuer – einer Gewerbeerlaubnis. Von der Erlaubnispflicht nicht erfasst sind also etwa Wohnungseigentümer, die als Verwalter nach WEG in der eigenen Anlage tätig sind und Personen, die ihre eigenen Wohnungen verwalten. Dies sollte auch z. B. im familiären Bereich gelten, wenn etwa ein Mitglied einer Erbengemeinschaft Wohnungsbestand verwaltet. Es ist allerdings unklar, bis zu welcher Anzahl von Wohnungen von einer nicht gewerblichen Verwaltung ausgegangen wird (eine ähnliche Problematik ergibt sich bei der Qualifikation als „Verbraucher“ i.S.v. § 13 BGB, wenn zwar eigenes Vermögen verwaltet wird, dieses aber einen Umfang annimmt, der „organisatorisch und zeitlich nach den Umständen des Einzelfalles das Bild des planmäßigen Geschäftsbetriebes vermittelt“, sodass nicht mehr von einer Verbrauchereigenschaft gesprochen werden kann). Hier wird es wohl nicht zu einer erhofften einheitlichen gerichtlichen Klärung kommen können, weil stets auf den Einzelfall geschaut werden muss.

Die Erteilung der Erlaubnis setzt persönliche Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder seines Betriebsleiters voraus. Dies wird regelmäßig durch einen Auszug aus dem Bundeszentralregister nachzuweisen sein. Sie liegt in der Regel nicht vor, wenn die Gewerbetreibenden oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens (Mindestfreiheitsstrafe im Gesetz ein Jahr) oder eines in § 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO aufgeführten Vermögensdeliktes (Diebstahl, Unterschlagung etc.) rechtskräftig verurteilt wurden.

Der Gewerbetreibende muss weiter über geordnete Vermögensverhältnisse verfügen. Diese sind in der Regel nicht gegeben, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er vom Vollstreckungsgericht in das Verzeichnis nach § 26 InsO oder das Schuldnerverzeichnis nach § 882b ZPO aufgenommen wurde.

Ferner ist die Genehmigung zu versagen, wenn keine Berufshaftpflichtversicherung, deren Umfang noch in einer Verordnung des Bundeswirtschaftsministeriums geregelt werden soll, nachgewiesen werden kann. Dabei handelt es sich nach der Gesetzesbegründung wohl nur um eine Vermögensschadenversicherung (so der Verordnungsentwurf, jedoch unklar, weil gleichzeitig auf Schäden, die sich „aus der beruflichen Tätigkeit ergeben“, abgestellt wird), sodass Sachund Personenschäden nicht abgedeckt wären.

Am 1. August 2018 tätigen Wohnimmobilienverwaltern wird eine Frist bis zum 1. März 2019 eingeräumt, eine Erlaubnis zu beantragen, mithin die vorstehend genannten Voraussetzungen zu schaffen.

Schließlich müssen gewerbliche Immobilienmakler und Wohnungsverwalter sowie die bei diesen tätigen Personen innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung betreiben. Es reicht aus, wenn eine für die ordnungsgemäße Ausübung erforderliche Zahl von Mitarbeitern, die Aufsicht führt und den Gewerbetreibenden vertreten darf, die Fortbildung betreibt. Diese Voraussetzung einzugrenzen, dürfte die Beteiligten bereits völlig überfordern. Die Ausgestaltung der Weiterbildungspflicht ist der noch zu ergehenden Verordnung des Bundeswirtschaftsministeriums überlassen. Hierfür ist eine Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Aussicht gestellt. Ein Referentenentwurf liegt hierzu vor. Die Ausgestaltung der Weiterbildung soll sich nach dem Änderungsentwurf für die MaBV, § 15b MaNV-E, regeln. Dieser wiederum verweist auf eine Anlage 1 hinsichtlich des Inhalts und auf eine Anlage 2 hinsichtlich der Qualität. Eine Zertifizierung der Weiterbildungsstelle ist nicht vorgesehen. Der Zeitrahmen von 20 Stunden in drei Jahren kann auf mehrere Mitarbeiter aufgeteilt werden. Der Erwerb des Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/-frau oder Geprüfte/r Immobilienwirt/in reicht für einen Weiterbildungszeitraum aus. Laut Verordnungsentwurf müssten Immobilienverwaltungen jährlich über absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen informieren.

Konsequenzen für die Praxis

Wohnungseigentümer, die die Verwaltung ihrer vermieteten Immobilie in gewerbliche Hände geben wollen, sollten sich zukünftig die Gewerbeerlaubnis vorlegen lassen. Die Beauftragung eines nicht über eine Gewerbeerlaubnis verfügenden gewerblichen Verwalters wird in der Regel einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen. Solche Beauftragungen durch Beschlüsse in einer Wohnungseigentümerversammlung dürften anfechtbar sein. Mieter könnten gegen eine solche Beauftragung oder jedenfalls gegen eine dieser folgenden Verwaltung u. U. Ansprüche geltend machen.

Zwar ist die vorgegebene Versicherung bereits Gegenstand der Erlaubniserteilung, dennoch sollte sich ein Auftraggeber auch künftig eine Berufshaftpflichtversicherung vom Wohnimmobilienverwalter nachweisen lassen. Im Einzelnen dürfte es davon abhängen, was die künftige Verordnung als Versicherung vorsieht und um welchen Verwaltungsumfang es sich handelt, ob also die vorgegebene Versicherung für etwa mögliche Schäden infolge eines Verwalterfehlers ausreichend ist. Sollte die Verordnung hierzu nichts bestimmen, sollte bei größerem Verwaltungsaufwand, insbesondere mit technischem Umfang, eine Versicherung, die auch Personenschäden abdeckt, verlangt werden.

So wie stets, wenn zum Schutze des Verbrauchers strengere Regeln aufgestellt werden, die zu mehr Aufwand führen, könnte es auch hier zu einer Steigerung der Verwalterhonorare kommen, weil – zu Recht oder zu Unrecht sei einmal dahingestellt – die Verwalter höheren Kostenaufwand für Erlaubniserteilung und deren Erhalt wie auch den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung anführen könnten.

Resümee

Die Verwaltung fremdvermieteten Eigentums ist eine verantwortungsvolle vermögensverwaltende Aufgabe, die insbesondere Eigenschaften wie Zuverlässigkeit und persönliche Eignung in Form fachlicher Kenntnisse erfordert, ebenso wie eine vermögensmäßige Absicherung, falls ein Fehler geschieht. Hier wäre jedoch zunächst eine klare Abgrenzung des gewerblichen Verwalters für alle Beteiligten, insbesondere auch die den Mehraufwand für Erlaubniserteilung tragenden Behörden, dienlich gewesen. Bei der Erforderlichkeit von Zuverlässigkeit für den Gewerbetreibenden des Wohnimmobilienverwalters hat der Gesetzgeber den richtigen Schritt gemacht. Bei der fachlichen Eignung für den Wohnimmobilienverwalter wie auch für den Immobilienmakler, dem Laien stets als eine fachkundige Person geltend, ist er jedoch eindeutig zu kurz gesprungen. Hier hätte man schon mindestens eine Sachkundeprüfung hinsichtlich all dessen, eine Immobilie ausmachen kann und eine umfangreichere Pflicht zur Aktualisierung der Sachkunde, angesichts immer schneller fortschreitender Änderungen im Wirtschaftsleben, im größeren Umfang erwartet. Denn die Sachkunde ist nach der geschaffenen Rechtslage nicht Erlaubnisvoraussetzung und eine Weiterbildung setzt einen Ausbildungsstand voraus. So stellt auch ein Gutachten (Rechtsgutachten zur Weiterbildungspflicht sowie zur Pflicht-Haftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter, erstattet von Univ.-Prof. Dr. Christian Armbrüster zu beziehen über den DDIV www.info@ddiv.de; s. auch DDIV), das zur Kommentierung des Entwurfs der erwähnten Verordnung vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) beauftragt wurde, fest, dass die Weiterbildungspflicht ohne Sachkundenachweis zu kurz greife, weil eine Weiterbildungspflicht ohne Sachkundenachweis den Anforderungen an die Tätigkeit des Immobilienverwalters kaum gerecht werde. Ohne vorgeschriebene Sachkunde bestehe kein einheitlicher Standard, an dem die Qualität einer Weiterbildung gemessen werden könne. Demgemäß sähen Weiterbildungspflichten für bestimmte Berufsgruppen zunächst einen Sachkundenachweis vor, so z. B. für Versicherungsvertragsvermittler in der entsprechenden Verordnung, ohne den die gegenüber einem Wohnimmobilienverwalter weniger schadensträchtige Tätigkeit gar nicht aufgenommen werden dürfe (Gutachten S. 8). Etwas paradox ist auch, dass für die Beantragung einer Erlaubnis für bereits jetzt tätige Verwalter eine Übergangsfrist bis März 2019 gilt, nicht aber für die Weiterbildungspflicht, die ab 1. August 2018 gilt.

Der Zeitrahmen von 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren, der auch noch aufgeteilt werden kann, wirft die Frage nach der Nachhaltigkeit einer solchen Weiterbildung angesichts von ohnehin nur 6,66 Stunden pro Jahr (Berufskraftfahrer 35 Unterrichtseinheiten in 5 Jahren, Versicherungsvermittler 15 Stunden im Jahr, Fachanwälte ebenso) auf.

Zudem ist der Informationsgehalt einer jährlichen Mitteilung angesichts der Möglichkeit zur Aufteilung der Fortbildung äußerst gering und mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden. Demgegenüber wäre – wie auch etwa bei Berufskraftfahrern – auf den Abschluss einer Fortbildungsmaßnahme abzustellen. Der DDIV setzt sich daher für eine dreijährige Informationspflicht ein. Dies minimiere den Bürokratieaufwand erheblich.

Darüber hinaus werde eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung allein den umfangreichen Haftungsrisiken von Immobilienverwaltern nicht gerecht. Denn solche Verwalter haben sich auch um technische Zustände von Immobilien zu kümmern. Deshalb sollte die Versicherungspflicht auch auf die Betriebshaftpflichtversicherung ausgedehnt werden und bestimmte Deckungsumfänge (s. im Einzelnen das Gutachten, S. 27 ff.) aufweisen.