In huurovereenkomsten zijn vaak bedingen opgenomen die de huurder verplicht tot betalen van een aanzienlijke boete indien hij de huur te laat betaald of anderszins een bepaling van de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden overtreedt.

Boetes kunnen erg hoog oplopen. Dit omdat in veel gevallen een bepaalde boete per dag in rekening wordt gebracht.

De huurder die geconfronteerd wordt met het betalen van een hele hoge boete staat diverse gerechtelijke middelen ter beschikking.

Zo kan de rechter een boete matigen indien een boete buitensporig is. Daarvan kan sprake zijn indien er een wanverhouding bestaat tussen de hoogte van de boete en door de verhuurder door de overtreding geleden schade.

Ook kan een boetebeding onredelijk bezwarend zijn. Van onredelijke bezwarend zijn is sprake indien het betrokken beding gelet op de aard en de inhoud van de overeenkomst en de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.

Bij de beoordeling of een boetebeding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 onderdeel a BW is de rechterlijke matigingsbevoegdheid van artikel 6:94 BW een omstandigheid die moet worden meegewogen.

Met name in zakelijke verhoudingen in geval van bedrijfsruimtehuur kan de matiging van boetes een belangrijke rol spelen. Een wanverhouding tussen de werkelijk schade en de hoogte van de boetes kan een grond zijn voor matiging, maar ook moet worden gelet op de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Nu een boetebeding behalve een gefixeerde schadevergoeding ook een aansporing tot nakoming vormt zal ook moeten worden gekeken naar de aard en ernst van de overtreding en de schadelijke gevolgen van deze overtreding.

Bij overeenkomst waarbij een bedrijf handelt met een consument, waaronder verstaan wordt iedere natuurlijke persoon die bij onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit.

Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord.

Het gaat er dan om of het beding een verslechtering inhoudt voor de consument. Dit kan worden beoordeeld door de juridische situatie die zou gelden zonder het beding op basis van het nationale recht te vergelijken met de juridische situatie die bestaat indien het beding geldt.

Vervolgens moet worden beoordeeld of de consument indien op redelijke wijze was onderhandeld over het beding dit zou hebben aanvaard.

Daarbij speelt ook een rol of tegenover het beding voordelen staan voor de consument.

De richtlijn oneerlijke bedingen bevat een lijst met bedingen die vermoed worden onredelijk te zijn. Het is een indicatieve lijst, dat wil zeggen dat niet vaststaat dat het beding onredelijk en oneerlijk is maar dat daarvan wel zeer zeker sprake zou kunnen zijn.

Een van de bedingen op de lijst is het beding dat de consumenten een onevenredig hoge schadevergoeding betaalt indien hij zijn verbintenis niet nakomt.

Meer dan eens zijn dan ook boetebedingen in huurovereenkomsten aangaande woonruimte ongeldig verklaard omdat er sprake was van een beding dat de verhuurder recht gaf op een onredelijk hoge schadevergoeding in geval huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Voor wat betreft de huur van bedrijfsruimte, waarbij een bedrijf deze ruimte huurt geldt deze consumentenwetgeving niet. In sommige gevallen kan een dergelijke huurder gelijk worden gesteld met een consument.

Van reflexwerking kan ook sprake zijn.

Reflexwerking houdt in dat bepalingen die gelden voor consumenten in sommige gevallen ook kunnen gelden voor bijvoorbeeld kleine bedrijfsmatig handelende partijen. Deze zouden dan op dezelfde wijze als consumenten worden beschermd tegen onredelijke bedingen in algemene voorwaarden.

In het algemeen geldt de regel dat onredelijk bezwarende bedingen kunnen worden vernietigd ook indien het gaat om algemene voorwaarden tussen bedrijven.

Ingeval een bedrijf een beding in een overeenkomst of algemene voorwaarden wil vernietigen is dit aanzienlijk moeilijker dan ingeval de vernietiging uitgaat van een consument.

In het geval dat een huurder van bedrijfsruimten een boete verschuldigd werd omdat hij telkenmale te laat de huur betaalde deed hij een beroep op deze reflexwerking.

Het gerechtshof oordeelde dat gelet op de aard van de overeenkomst een beding waarbij de huurder een contractuele boete is verschuldigd indien niet wordt voldaan aan zijn hoofdverplichting de huur op de eerste dag te betalen niet onredelijk bezwarend of in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is. Het doorslaggevende feit is dat het hier gaat om de belangrijkste verplichting van een huurder en de boete niet buitensporig hoog was.