Le 17 mai 2018, la Cour d’appel a rendu un arrêt important en matière de recours hypothécaires et de prescription.

En effet, dans l’arrêt Young c. Banque Toronto Dominion, la Cour d’appel a renversé une décision de la Cour supérieure qui accueillait une demande en délaissement forcé et prise en paiement contre les propriétaires d’un immeuble qui n’étaient pas débiteurs personnels de la créance.

Les faits de cette affaire sont relativement simples.

Le 14 septembre 2009, la Banque Toronto Dominion (la « TD ») prête à Linda Macht (la « Débitrice ») une somme de 306 000 $ assortie d’une hypothèque de premier rang sur son immeuble.

De façon concomitante, la Débitrice contracte un prêt auprès des appelants (Young), lequel est garanti par une hypothèque de second rang.

À la suite d’un défaut de paiement de la Débitrice, les appelants procèdent à la prise en paiement et deviennent ainsi propriétaires de l’immeuble qui est toujours hypothéqué en faveur de la TD.

Après un premier préavis et un recours hypothécaire de prise en paiement institué par la TD, les appelants paient sous protêt une somme de 42 954,65 $ afin de corriger les défauts de la Débitrice. La TD se désiste ensuite de sa demande de prise en paiement le 21 mars 2012.

Le 10 juillet 2012, un nouveau préavis de prise en paiement est transmis par la TD aux appelants seulement.

En août 2012, les appelants déposent une demande introductive d’instance afin de faire déclarer l’extinction de l’hypothèque de la TD pour cause de novation et obtenir la radiation de celle-ci.

En octobre 2012, la TD dépose une demande en délaissement forcé et prise en paiement. Elle ne signifiera sa demande qu’aux appelants et choisit de ne pas mettre en cause ni de poursuivre la Débitrice dans son recours strictement hypothécaire. La procédure ne lui est d’ailleurs pas autrement signifiée. En effet, la Débitrice aurait disparu, apparemment déménagée aux États-Unis.

L’audition devant la Cour supérieure s’est déroulée le 2 novembre 2015 et le jugement a été prononcé le 19 février 2016. Le juge de première instance a accueilli le recours hypothécaire et a déclaré la TD propriétaire de l’immeuble. En première instance, les appelants ont soulevé la prescription de la créance de la TD envers la Débitrice puisque, aux termes du préavis d’exercice du 10 juillet 2012, la TD a évoqué la déchéance du bénéfice du terme et n’a jamais entrepris de procédure judiciaire contre la Débitrice.

Devant la Cour d’appel, la question principale était de déterminer si l’introduction du recours hypothécaire par la TD contre les appelants avait interrompu la prescription à l’égard de la créance envers la Débitrice.

La Cour d’appel a répondu par la négative. En se basant essentiellement sur les articles 2892 et 2896 du Code civil du Québec, la Cour d’appel est d’avis qu’afin d’interrompre la prescription, la demande en justice doit être signifiée à celui contre qui on veut interrompre la prescription.

Bien que le recours hypothécaire ait été intenté à l’intérieur du délai de prescription, la Cour d’appel a conclu que l’absence de signification à la Débitrice n’avait pas interrompu la prescription relative à la créance. Les appelants n’étant pas personnellement responsables de cette dette, celle-ci se prescrivait par trois (3) ans de son exigibilité et ce délai continuait de courir pendant l’exercice du recours hypothécaire.

Compte tenu que, dans le cadre de son préavis d’exercice du 10 juillet 2012, la TD avait invoqué la clause de déchéance du bénéfice du terme et réclamé la totalité des sommes qui lui étaient dues, la Cour d’appel a conclu que le point de départ du délai de prescription de trois (3) ans était la signification de ce préavis, de sorte qu’au moment de l’audition du recours, en novembre 2015, la dette de la Débitrice était prescrite et que, par voie accessoire, l’hypothèque était éteinte.

Cette affaire illustre l’importance, en tout temps, d’aviser et de signifier les procédures judiciaires à son débiteur ainsi qu’à toutes les autres parties visées par les procédures, de façon à interrompre la prescription envers chacune d’elles.

Le fait que l’immeuble ait été vendu sans assumation du prêt ou qu’une prise en paiement ait été effectuée par un créancier subséquent ne dispense pas l’institution financière de signifier ses procédures au débiteur principal, à la caution et au propriétaire du bien hypothéqué.