El Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, del Jefe de Gobierno de la República de Guatemala, define el arrendamiento como el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a cambio del pago de un precio determinado por dicho uso o goce. 

Todos los bienes no fungibles (los que no pueden ser remplazados por otros de las mismas cualidades) pueden ser objeto de este contrato, entre ellos los bienes inmuebles. 

Los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles son bastante comunes en nuestro medio; por lo que, es importante conocer las obligaciones que nuestra legislación señala al respecto, específicamente en cuanto a la inscripción de dichos contratos en el Registro la Propiedad (ya sea en el Registro General de la Propiedad, o en el Segundo Registro de la Propiedad, según la ubicación del bien inmueble). 

Conforme nuestra legislación, en el Registro de la Propiedad se deben inscribir los contratos de arrendamiento cuando lo pida una de las partes y, obligatoriamente, cuando el plazo se haya pactado por más de tres años, o se haya anticipado la renta por más de un año. 

En tales casos, dichos contratos deben constar en escritura pública. Es importante tener en cuenta que el hecho de no registrar un contrato de arrendamiento, que reúna las anteriores condiciones, no afecta su validez, ya que dicho contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes. La inscripción provee publicidad acerca de la existencia del arrendamiento y, por lo mismo, brinda seguridad jurídica de tal contrato frente a la colectividad. 

Sin embargo, en caso no se inscriba el contrato de arrendamiento, existiendo obligación para ello, pueden darse los siguientes riesgos:

  • Las anotaciones o inscripciones de otros actos que se hagan, prevalecerán respecto del contrato de arrendamiento no inscrito; es decir, que la preferencia correspondería al que primero haya inscrito su derecho, o incluso a aquel que anteceda la presentación de la solicitud de inscripción al Registro de la Propiedad, aun cuando el contrato de arrendamiento no inscrito se haya celebrado con anterioridad.
  • Si tiene lugar un proceso legal con relación a la posesión del inmueble dado en arrendamiento, el arrendatario cuyo arrendamiento no está inscrito, podría no ser citado al juicio respectivo como tercero y ello le podría afectar en su calidad de poseedor del inmueble.
  • Por último, y entre otras, se corre el riesgo de que el contrato de arrendamiento no se admita ante oficinas públicas (incluyendo autoridades judiciales), puesto que la ley así lo dispone.

Lo anterior genera situaciones de riesgo para ambas partes, pero en especial para el arrendatario, ya que este no tiene bajo su control los actos que pueda realizar el propietario del bien inmueble, sus acreedores o cualquier tercero con interés sobre el bien inmueble respectivo. 

Las cortes guatemaltecas han emitido fallos que versan sobre estos y otros aspectos, los cuales evidencian la trascendencia de la inscripción de contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, cuando nuestra legislación así lo establece.