Lorsqu’un bien est affecté d’un vice caché tel que l’acquéreur de celui-ci ne l’aurait pas acquis pour le prix effectivement payé, deux possibilités s’offrent à lui : soit demander au vendeur de reprendre le bien et de lui restituer le prix (action rédhibitoire); soit demander au vendeur de lui restituer une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par expert (action estimatoire). C’est ce que prévoit l’article 1644 du Code civil.

La Cour de cassation a eu récemment l’occasion de se prononcer sur la portée exacte du rôle de l’expert dans le cadre de l’action estimatoire.

En l’espèce, un terrain avait été vendu en date du 30 mars 2000 alors qu’il était entaché d’une pollution du sous-sol dont les terres consistaient en des déchets dangereux soumis aux assainissements requis par la législation applicable à l’époque en Région wallonne. L’acquéreur avait invoqué la garantie des vices cachés et lancé une action estimatoire contre le vendeur. L’expert estimateur désigné avant dire droit par la Cour d’appel avait fixé le juste prix du bien ainsi que le supplément indûment payé par l’acquéreur. 

Le vendeur critiqua la qualité du travail de l’expert. L’acquéreur lui rétorqua qu’il n’avait jamais contesté la désignation ni la compétence de l’expert, ni demandé sa récusation ou encore invoqué une violation des droits de la défense, de telle sorte qu’il était lié par la décision de l’expert. Ce point de vue était contesté par le vendeur qui estimait que l’expertise ordonnée par la Cour d’appel n’était rien d’autre qu’une « expertise judiciaire » au sens des articles 962 et suivants du Code judiciaire, de sorte que la point de vue de l’expert n’avait qu’une valeur d’avis technique destiné à éclairer les parties et le juge, sans toutefois les lier. L’acquéreur soutenait de son côté que l’expertise prévue par l’article 1644 était en réalité un « arbitrage » au sens des articles 1676 et suivants du Code judiciaire de sorte que la décision de l’expert était revêtue de l’autorité de la chose jugée et pouvait, moyennant exequatur, recevoir une force exécutoire.

La Cour d’appel décida en faveur de l’acquéreur : selon elle l’expertise avait valeur d’arbitrage et s’imposait aux parties et au juge. 

Le Vendeur forma un pourvoi en cassation et obtint gain de cause. Selon la juridiction suprême, la mission de l’expert estimateur est une mission d’avis sur la valeur du bien compte tenu du vice dont celui-ci est affecté, à valeur indicative. Il ne saurait donc être question pour cet expert de se substituer au juge et d’arbitrer définitivement la partie du prix que le vendeur doit restituer à l’acquéreur.