Anche le obbligazioni urbanistiche possono essere soggette all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, di cui all’articolo 2932 del codice civile. Il principio è stato ribadito di recente dal Consiglio di Stato (sentenza n. 1875 del 21 aprile 2017) che, applicando l’istituto dell’articolo 2392 c.c., ha disposto il trasferimento di proprietà delle opere di urbanizzazione costruite anni prima da una società lottizzante in favore dell’amministrazione comunale.

Inquadramento

Le convenzioni urbanistiche sono contratti che regolano rapporti tra le parti su archi temporali molto lunghi e di regola prevedono tipologie differenti di obbligazioni: affianco ad adempimenti che prendono avvio già a partire dalla sottoscrizione degli accordi (si pensi agli obblighi di realizzare opere di urbanizzazione), ci sono obblighi di compiere attività solo successivamente nel tempo. E’ il caso della cessione al comune delle opere di realizzazione, una volta che queste siano realizzate, o della stipula di diritti di servitù pubblica (accesso, passaggio ecc.) su aree di proprietà privata.

La cessione delle opere di urbanizzazione, come anche la costituzione di servitù, avvengono per mezzo di ulteriori contratti (che trovano la propria causa nella convenzione urbanistica). Se una delle parti (di solito il privato lottizzante) non dà corso alle obbligazioni poste a suo carico, non cedendo le aree o non costituendo la servitù, quali sono, quindi, i rimedi concessi all’altra parte?

Esecuzione in forma specifica

Come detto, i giudici amministrativi riconoscono l’applicabilità alle obbligazioni urbanistiche dell’istituto della cd. esecuzione in forma specifica previsto dall’art. 2932 del codice civile, ossia l’istituto che consente di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso se una delle parti non adempia al suo obbligo di contrarre.

L’istituto in questione è lo strumento concesso dal codice civile quando, a seguito della stipula di un contratto preliminare, una delle parti, si rifiuti di pervenire alla stipula del contratto definitivo.

Secondo la giurisprudenza (sia civile che amministrativa) il rimedio di cui all’art. 2932 c.c. deve ritenersi applicabile non sono nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra ipotesi dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali detto obbligo possa sorgere ex lege (Cass. Civ. Sez. II, 30 marzo 2012, n. 5160 e Consiglio di Stato, AP, 20 luglio 2012, n. 28).

La lettura giurisprudenziale di questo istituto consente quindi di individuare i seguenti principi:

  • Fonte negoziale: Una parte può chiedere l’esecuzione in forma specifica di obbligazioni di concludere contratti contenute sia in convenzioni urbanistiche che in atti unilaterali d’obbligo;
  • Requisito della possibilità: l’articolo 2932 c.c. consente di ricorrere all’istituto “quando ciò sia possibile” richiedendo, quindi, il soccorrere dei requisiti di possibilità e determinatezza. La giurisprudenza ha chiarito che essi occorrono agevolmente in caso di obbligazioni urbanistiche anche qualora, nelle clausole contrattuali non vengano identificati con precisione i mappali catastali oggetto di futura cessione o servitù: in tali casi, le aree da trasferire possono essere determinate agevolmente attraverso gli elaborati progettuali;
  • Diritti di terzi: il requisito della possibilità deve essere messo in relazione con quello della disponibilità del bene da parte del soggetto inadempiente. Infatti, se questi aliena il bene a terzi e il relativo contratto viene trascritto, prima della trascrizione della domanda ex 2932 c.c., per il giudice sarà impossibile emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

La sentenza citata del Consiglio di Stato (1875/2017) ha pertanto ritenuto irrilevante l’intestazione catastale delle aree. Secondo i giudici, infatti, l’intestazione non è decisiva ai fini dell’affermazione della proprietà delle aree, incombendo in capo al soggetto inadempiente dimostrare, mediante esibizione dei contratti di compravendita, di aver ceduto a terzi le aree. Questa prova non grava sulla parte che chiede l’adempimento non avendo questa la disponibilità della documentazione afferente alla sfera giuridica della propria controparte.