El número de de inmuebles utilizados por las Administraciones Públicas creció al mismo tiempo que dichas administraciones y al ritmo marcado por la burbuja inmobiliaria. En la actualidad, las Administraciones Públicas cuentan con una enorme cartera de inmuebles en propiedad y en alquiler sobre la que resulta necesario actuar, con el objeto de adaptar su dimensión a las nuevas circunstancias económicas y de racionalizar su utilización, reducir el gasto y obtener ingresos.

La reestructuración de las Administraciones Públicas sigue siendo la gran asignatura pendiente, pero tarde o temprano se tendrá que abordar. La reestructuración de su patrimonio inmobiliario y de los inmuebles que utilizan no debe demorarse más. Dichos inmuebles pueden convertirse en una magnífica herramienta para equilibrar las cuentas de las administraciones, ya sea mediante la reducción de costes (liberación de edificios en alquiler, mejora de costes operativos) o mediante la obtención de ingresos (venta o alquiler de edificios en propiedad).

En los últimos meses estamos viendo cómo algunas administraciones están liberando inmuebles que ocupaban en arrendamiento y están agrupando sus servicios y personal en inmuebles en propiedad que, en muchos casos, resultan menos eficientes. Asimismo, hemos asistido a algunos procesos de venta de carteras que han resultado fallidos, como son los que han intentado la Generalitat de Cataluña, la Junta de Andalucía o el Ayuntamiento de Madrid. ¿Estamos en el camino correcto? ¿Es esto lo que hay que hacer?

A continuación se exponen algunas reflexiones sobre este particular proceso de reestructuración inmobiliaria:

a) La decisión sobre los edificios a utilizar debería estar basada en su racionalidad y eficiencia y no en el ahorro inmediato de costes.

Se puede caer en la tentación de ir liberando inmuebles persiguiendo el ahorro inmediato de costes (ej.: inmuebles arrendados) y agrupar los servicios administrativos en inmuebles en propiedad, sin valorar cuál es la opción más eficiente a medio y largo plazo.

Sin embargo, la liberación de los inmuebles en alquiler no está exenta de costes y de riesgos. Salvo en aquéllos casos en los que el arrendamiento esté próximo a vencer, las Administraciones Públicas tendrán que abordar la negociación de una resolución anticipada de dichos arrendamientos o, en su caso, asumir el riesgo de una demanda judicial por incumplimiento de contrato. En ambos casos, tendrán que soportar determinados costes (indemnizaciones, penalizaciones, costes judiciales y jurídicos, mudanzas, acondicionamiento de las nuevas oficinas, etc.) que, a corto plazo, podrían ser superiores a la renta que estuviesen pagando, por lo que el ahorro inmediato no sería tan evidente.

Por otra parte, las Administraciones Públicas son propietarias en la actualidad de una enorme cantidad de inmuebles históricos, o simplemente "antiguos", en el centro de las ciudades, cuyo uso más eficiente y racional no es precisamente el de oficinas o dependencias propias: el ratio de ocupación (superficie por empleado) de dichos edificios está muy por encima de lo habitual, y los costes operativos (gastos de mantenimiento y funcionamiento) son mucho más altos. Agrupar las oficinas de las Administraciones Públicas en dichos inmuebles podría, por lo tanto, no ser la mejor opción.

El número de de inmuebles utilizados por las Administraciones Públicas creció al mismo tiempo que dichas administraciones y al ritmo marcado por la burbuja inmobiliaria. En la actualidad, las Administraciones Públicas cuentan con una enorme cartera de inmuebles en propiedad y en alquiler sobre la que resulta necesario actuar, con el objeto de adaptar su dimensión a las nuevas circunstancias económicas y de racionalizar su utilización, reducir el gasto y obtener ingresos.

La reestructuración de las Administraciones Públicas sigue siendo la gran asignatura pendiente, pero tarde o temprano se tendrá que abordar. La reestructuración de su patrimonio inmobiliario y de los inmuebles que utilizan no debe demorarse más. Dichos inmuebles pueden convertirse en una magnífica herramienta para equilibrar las cuentas de las administraciones, ya sea mediante la reducción de costes (liberación de edificios en alquiler, mejora de costes operativos) o mediante la obtención de ingresos (venta o alquiler de edificios en propiedad).

En los últimos meses estamos viendo cómo algunas administraciones están liberando inmuebles que ocupaban en arrendamiento y están agrupando sus servicios y personal en inmuebles en propiedad que, en muchos casos, resultan menos eficientes. Asimismo, hemos asistido a algunos procesos de venta de carteras que han resultado fallidos, como son los que han intentado la Generalitat de Cataluña, la Junta de Andalucía o el Ayuntamiento de Madrid. ¿Estamos en el camino correcto? ¿Es esto lo que hay que hacer?

A continuación se exponen algunas reflexiones sobre este particular proceso de reestructuración inmobiliaria:

a) La decisión sobre los edificios a utilizar debería estar basada en su racionalidad y eficiencia y no en el ahorro inmediato de costes.

Se puede caer en la tentación de ir liberando inmuebles persiguiendo el ahorro inmediato de costes (ej.: inmuebles arrendados) y agrupar los servicios administrativos en inmuebles en propiedad, sin valorar cuál es la opción más eficiente a medio y largo plazo.

Sin embargo, la liberación de los inmuebles en alquiler no está exenta de costes y de riesgos. Salvo en aquéllos casos en los que el arrendamiento esté próximo a vencer, las Administraciones Públicas tendrán que abordar la negociación de una resolución anticipada de dichos arrendamientos o, en su caso, asumir el riesgo de una demanda judicial por incumplimiento de contrato. En ambos casos, tendrán que soportar determinados costes (indemnizaciones, penalizaciones, costes judiciales y jurídicos, mudanzas, acondicionamiento de las nuevas oficinas, etc.) que, a corto plazo, podrían ser superiores a la renta que estuviesen pagando, por lo que el ahorro inmediato no sería tan evidente.

Por otra parte, las Administraciones Públicas son propietarias en la actualidad de una enorme cantidad de inmuebles históricos, o simplemente "antiguos", en el centro de las ciudades, cuyo uso más eficiente y racional no es precisamente el de oficinas o dependencias propias: el ratio de ocupación (superficie por empleado) de dichos edificios está muy por encima de lo habitual, y los costes operativos (gastos de mantenimiento y funcionamiento) son mucho más altos. Agrupar las oficinas de las Administraciones Públicas en dichos inmuebles podría, por lo tanto, no ser la mejor opción.

En los últimos años, grandes corporaciones empresariales como Telefónica, Santander y BBVA han vendido los inmuebles que ocupaban en el centro de Madrid y han decidido agrupar sus oficinas en parques empresariales hechos a medida en la periferia, con un ahorro significativo de costes. Este tipo de operaciones les ha permitido (i) hacer "caja" de forma inmediata con los inmuebles vendidos, (ii) contar con un diseño "a medida" de su nueva sede, agrupando en la misma la mayoría de sus servicios, (iii) ahorrar en la promoción y/o arrendamiento de la nueva sede, al ubicarse en zonas mucho más baratas que el centro de la ciudad, y (iv) ahorrar en gastos operativos, como consecuencia de las eficiencias conseguidas tanto a nivel inmobiliario (consumo energético, costes de mantenimiento, costes de funcionamiento, etc), como a nivel de recursos humanos (costes de desplazamiento, ahorro en tiempo por proximidad del personal, etc.).

La venta de edificios poco eficientes en el centro de las ciudades y el traslado de sus oficinas a la periferia, a edificios eficientes y sostenibles hechos "a medida", podría tener efectos muy beneficiosos para las Administraciones Públicas, para la economía y para los ciudadanos en general: (i) la venta de los edificios permitiría obtener ingresos inmediatos y aliviar las actuales tensiones de tesorería de dichas administraciones; (ii) el traslado de sus oficinas a edificios periféricos, en régimen de alquiler, les permitiría diferir el gasto en inmuebles y ahorrar en costes operativos; (iii) la construcción de nuevos edificios o complejos administrativos hechos "a medida" aportaría algo de actividad al sector constructor; (iv) las operaciones de venta y arrendamiento de dichos edificios y complejos atraerían sin duda el interés de fondos e inversores nacionales y extranjeros, siempre que las mismas estén bien planificadas y estructuradas.

b) En la enajenación de inmuebles por las Administraciones Públicas se debería perseguir la prestación del mejor servicio posible a los ciudadanos y no tanto la maximización del precio de venta.

En un momento en que los ingresos no son suficientes para cubrir los gastos, la presión fiscal sobre los ciudadanos ha llegado al límite y el endeudamiento de las Administraciones Públicas resulta difícil y muy caro, el mejor servicio que se puede prestar a los ciudadanos es hacer "caja" con dichos inmuebles, ya sea mediante su venta en régimen de sale & lease, mediante su venta como edificios vacíos o mediante cualquier otro procedimiento que se pudiera decidir. Y dicha venta no debería aplazarse únicamente por razones de maximización del precio. El dinero se necesita ahora.

A la hora de decidir las condiciones de venta no sólo se debe de tener en cuenta el precio a obtener, sino también los gastos y costes que se dejarían de pagar una vez vendidos los inmuebles. El mantenimiento de inmuebles vacíos o con un uso forzado (por no encontrar comprador) produce gastos y costes que las Administraciones deben de soportar. Retrasar la venta con la esperanza de obtener un mejor precio podría no compensar la espera, por los costes y gastos que habría que seguir soportando.

También se deben tener en cuenta los beneficios indirectos derivados de la venta y de la obtención del precio, aunque sea inferior al esperado: reducción de costes financieros, reducción de presión fiscal, etc.

c) El procedimiento de enajenación no debería ser un obstáculo para atraer el interés de fondos e inversores (principalmente extranjeros) que, en este momento, serían los principales candidatos para adquirir los inmuebles.

Estamos en un mercado global y los fondos e inversores no quieren gastar tiempo ni dinero en un procedimiento (concurso o subasta pública) que no les permite negociar directamente las condiciones de compra de los inmuebles. Esto tropieza frontalmente con los principios de transparencia y concurrencia que deben regir la contratación administrativa, pero si se pretende que las operaciones de venta tengan éxito, habría que replantear o flexibilizar dicho procedimiento.

Estamos viendo actualmente cómo determinadas Administraciones (Comunidad de Madrid, Ayuntamiento de Madrid), lanzan procesos de venta mediante subasta sabiendo a ciencia cierta que quedarán desiertos, y ello, con el único objetivo de cumplir los trámites previstos por la normativa administrativa para poder llegar, meses más tarde, al procedimiento negociado de venta, que les permitiría (con algunas restricciones) negociar directamente con el comprador.

Ello tiene muchos inconvenientes; el principal, que el producto acaba "quemado" como consecuencia de su permanencia en el mercado durante los largos procesos de venta, y el "manoseo" al que se le somete por los diferentes agentes y actores del sector. Pero es que, además, los fondos e inversores que podrían adquirir dichos inmuebles suelen ser amantes de la discreción y no les gusta que se sepa que están viendo o negociando alguna operación.

La actual normativa no es adecuada para afrontar los procesos de venta de inmuebles que las Administraciones Públicas deben acometer, por lo que, si se quiere que dichos procesos lleguen a buen puerto (y está muy claro que esto es una necesidad), habría que cambiarla. En los últimos meses hemos asistido a una prolija actividad normativa del Gobierno, a golpe de reales decretos. Introducir modificaciones en nuestro sistema normativo que permitan flexibilizar y hacer que funcionen estos procesos de venta, no sería el más osado de los cambios abordados en los últimos meses.

d) El sector privado debería tener mayor protagonismo en este proceso de reestructuración inmobiliaria.

No aprovechar la experiencia acumulada por agentes, promotores, inversores y asesores jurídicos sería un error. Dichos inmuebles deberán ser absorbidos por el sector privado, por lo que dicho sector debería intervenir desde el inicio en el diseño del proceso: selección de inmuebles a enajenar, fijación de las condiciones de la venta, posicionamiento de los inmuebles en el mercado, etc.

Asimismo, será muy importante definir el tipo de operación a utilizar para canalizar cada venta, que habría que analizar y decidir en función de la naturaleza y características de cada inmueble y de su posible "colocación" en el mercado: desinversión, sale & lease, arrendamiento, derecho de superficie, concesión, permuta, etc. Cada inmueble merecerá un análisis particularizado para decidir la mejor opción de colocación en el mercado.

Recientemente se ha creado un órgano interministerial, la "Comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales" con el objeto de coordinar y unificar criterios en materia inmobiliaria dentro de la Administración del Estado. Entre sus funciones está la de coordinar y marcar las pautas a seguir en relación a la gestión de los inmuebles de la Administración del Estado y a la inversión y desinversión en los mismos. Sin embargo, la composición de dicha Comisión, de carácter marcadamente político, hace que sea un instrumento poco ágil y quizás, algo alejado de la realidad.

Sería conveniente habilitar algún "canal" que permita al sector público y al sector privado colaborar en el diseño del proceso de reestructuración inmobiliaria de las Administraciones Públicas, dando un mayor protagonismo al sector privado en dicho proceso. De lo contrario, dicha reestructuración podría encallar durante mucho tiempo.