Le 20 avril 2017, le gouvernement de l’Ontario a annoncé qu’il percevait un impôt de 15 % sur la spéculation pour les non-résidents (l’« ISNR ») applicable à l’achat ou à l’acquisition d’un bien résidentiel situé dans la région élargie du Golden Horseshoe (la « REGH »). La REGH englobe la région du Grand Toronto, y compris Toronto elle-même, ainsi que Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Waterloo, Wellington et York. L’impôt est entré en vigueur le 21 avril 2017, mais ne s’applique pas aux conventions d’achat-vente exécutoires conclues le 20 avril 2017 ou avant cette date. L’annonce faisait partie d’une proposition en 16 points présentée dans le cadre du plan de l’Ontario pour le logement équitable, dont le but est de stabiliser le marché de l’immobilier en Ontario.

Les dispositions législatives mettant en œuvre l’ISNR n’ont pas encore été publiées. Les renseignements relatifs à l’ISNR contenus dans le présent Bulletin Blakes s’appuient sur un bulletin du ministère des Finances de l’Ontario (le « ministère ») publié le 20 avril 2017. Il est cependant possible que les dispositions législatives de mise en œuvre diffèrent des règles qui sont énoncées ci-dessous.

APPLICATION GÉNÉRALE

L’ISNR s’applique à la valeur de la contrepartie sur la cession, y compris une cession d’un bien résidentiel détenu en propriété bénéficiaire et situé dans la REGH où au moins l’un des cessionnaires est une « entité étrangère » ou un « fiduciaire imposable ». Les biens résidentiels assujettis à l’ISNR sont les biens-fonds qui contiennent au moins une résidence familiale, mais pas plus de six, tels que définis ci-dessous à la rubrique Types de biens assujettis à l’ISNR.

Comme il est mentionné ci-dessus, les conventions d’achat-vente exécutoires conclues le 20 avril 2017 ou avant cette date ne sont pas assujetties à l’ISNR. Cependant, les conventions d’achat-vente conditionnelles (par exemple, conditionnelles au financement ou à la diligence raisonnable satisfaisante) pourraient ne pas être considérées comme étant « exécutoires ». Par conséquent, une cession en vertu d’une telle convention pourrait être assujettie à l’ISNR. Jusqu’à maintenant, aucune directive n’a été fournie sur ce point.

ENTITÉS ASSUJETTIES À L’ISNR

L’ISNR s’applique aux cessions à des « entités étrangères » et à des « fiduciaires imposables ». Une entité étrangère est un étranger ou une société étrangère. Un étranger est une personne autre qu’un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada. Une société étrangère est :

  1. une société en personne morale non constituée au Canada;
  2. une société constituée en personne morale au Canada, mais qui est contrôlée en tout ou en partie par une entité étrangère, et dont les actions ne sont pas inscrites à une bourse canadienne;
  3. une société contrôlée, directement ou indirectement, par une entité étrangère aux fins de l’article 256 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (la « Loi »).

Un fiduciaire imposable est soit un fiduciaire qui est une entité étrangère en tant que telle, soit un fiduciaire qui détient un titre en fiducie pour des bénéficiaires qui sont des entités étrangères. L’ISNR ne s’applique pas au fiduciaire d’un fonds commun de placement, d’un fonds de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée. En particulier, aucune exemption n’est prévue pour le fiduciaire d’une caisse de retraite et, en conséquence, il semble que les caisses de retraite canadiennes ayant des bénéficiaires étrangers puissent être assujettis à l’ISNR si elles sont structurées comme des fiducies et si elles achètent des biens-fonds qui seraient autrement assujettis à l’impôt.

Dans le cas d’acheteurs multiples, l’ISNR est payable sur 100 % de la valeur de l’ensemble du bien si l’un des cessionnaires est un étranger, une société étrangère ou un fiduciaire imposable. En outre, chaque cessionnaire (qu’il soit ou non une entité étrangère ou un fiduciaire) est conjointement et solidairement responsable de tout ISNR exigible.

L’ISNR pourrait notamment être exigible des sociétés canadiennes qui sont contrôlées, en tout ou en partie, par une entité étrangère. L’incertitude règne au sujet de l’exigence relative au « contrôle étranger » pour les sociétés étrangères. Plus particulièrement, aucune directive n’a été fournie concernant la signification de l’expression « contrôlé en tout ou en partie » ni concernant la différence, le cas échéant, entre les sociétés contrôlées « en tout ou en partie » par une entité étrangère et les sociétés contrôlées « directement ou indirectement par une entité étrangère ». En outre, l’incertitude règne quant à savoir si l’exception applicable aux sociétés canadiennes dont les actions sont inscrites à une bourse canadienne s’appliquera à une société qui est contrôlée « directement ou indirectement » par une entité étrangère aux fins de l’article 256 de la Loi.

Une autre incertitude découle du fait que l’article 256 de la Loi élargit la portée de la notion de contrôle, et utilise l’expression « contrôlée, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit », qui comprend le contrôle de facto en plus du contrôle de jure (avoir suffisamment de votes pour élire la majorité du conseil d’administration). Cependant, l’expression « contrôlée, directement ou indirectement, » (sans la référence à « de quelque manière que ce soit ») qui figure dans les propositions relatives à l’ISNR, n’est pas utilisée dans l’article 256 de la Loi, et l’incertitude persiste à savoir si la portée élargie du terme « contrôle » dans l’article 256 de la Loi s’applique dans le contexte de l’ISNR. Nous espérons que les dispositions législatives clarifieront ces questions.

Les sociétés canadiennes devront faire preuve de prudence pour s’assurer qu’elles ne sont pas, par inadvertance considérées comme des sociétés étrangères compte tenu de l’incertitude entourant le terme « contrôle ».

TYPES DE BIENS ASSUJETTIS À L’ISNR

L’ISNR s’applique à la cession de biens-fonds comportant au moins une résidence familiale, mais pas plus de six. Dans le cas de l’achat de plusieurs condominiums, chaque condominium est considéré comme un bien-fonds comportant une résidence unifamiliale. Cependant, l’ISNR ne s’applique pas aux achats d’immeubles multirésidentiels à usage locatif comportant plus de six logements. Il ne s’applique pas non plus aux terres agricoles, aux terrains commerciaux et aux terrains industriels.

Si le bien-fonds cédé inclut une résidence unifamiliale et un autre type de bien, l’ISNR ne s’applique qu’à la portion de la contrepartie attribuable à la résidence familiale.

Pour l’instant, selon les détails compris dans les propositions rendues publiques, il semblerait que ce sera le caractère du bien au moment de l’achat qui déterminera s’il est assujetti à l’ISNR. Par exemple, si un bien résidentiel assujetti à l’ISNR est acheté par une société étrangère, par un étranger ou par un fiduciaire imposable dans l’intention d’obtenir pour le bien un nouveau zonage commercial ou industriel, l’ISNR pourrait tout de même s’appliquer. En outre, il semble que le bien résidentiel conservera son caractère, même s’il est acheté à titre d’investissement.

PAIEMENT DE L’ISNR

Les rapports et le paiement de l’ISNR seront traités par le système d’enregistrement électronique de l’Ontario (géré par Teranet), qui est le système actuellement utilisé pour présenter des rapports conformément à la Loi sur les droits de cession immobilière de l’Ontario. Une déclaration attestant soit que l’ISNR ne s’applique pas, soit que l’ISNR s’applique et a été payé au ministère des Finances de l’Ontario, à laquelle est joint le numéro de confirmation du reçu du paiement, doit être comprise dans l’Affidavit sur les droits de cession immobilière devant actuellement être produit en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière. Les contribuables qui rapportent des aliénations non enregistrées de bien-fonds doivent joindre une déclaration similaire dans une lettre de présentation.

Teranet n’est pas encore en mesure de percevoir l’ISNR. Donc, pendant la période de transition, tout ISNR dû doit être payé directement au ministère des Finances de l’Ontario. Le paiement de l’ISNR pour les cessions pertinentes de biens résidentiels est exigible depuis le 21 avril 2017, soit avant la rédaction ou l’adoption des dispositions législatives.

Les dispositions législatives de mise en œuvre devraient contenir des mesures anti-évitement (ainsi que certaines remises et exemptions dans des circonstances précises, par exemple dans le cas de réfugiés) et certaines dispositions transitionnelles, mais aucune directive n’a encore été fournie à cet égard.

AUTRES MESURES PRÉVUES PAR LE PLAN POUR LE LOGEMENT ÉQUITABLE

En plus d’annoncer la mise en œuvre de l’ISNR, le gouvernement de l’Ontario a annoncé qu’il allait se pencher sur les pratiques des agents immobiliers, dont la « double representation » (la représentation, par le même agent, de l’acheteur et du vendeur lors d’une même transaction) ainsi que sur les pratiques susceptibles de contribuer à l’évitement de l’impôt et à la spéculation excessive sur le marché de l’immobilier, par exemple le « flip immobilier sur papier ». En outre, le gouvernement a annoncé qu’il allait collaborer avec l’Agence du revenu du Canada en vue d’envisager la possibilité d’établir des exigences pour la production de déclarations plus détaillées afin d’assurer que les impôts fédéraux et provinciaux soient acquittés comme il se doit.

Depuis le 24 avril 2017, les personnes qui achètent ou acquièrent au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six, et les personnes qui achètent ou acquièrent une terre agricole doivent généralement fournir des renseignements supplémentaires, notamment les suivants :

  • si la résidence est destinée à être occupée par la personne qui achète ou acquiert le bien-fonds, ou par les membres de sa famille, à titre de résidence principale;
  • si le bien, en tout ou en partie, est destiné à être loué;
  • dans le cas où la personne qui achète ou acquiert le bien-fonds est une personne physique, son statut de résidence, de citoyenneté ou de résidence permanente;
  • dans le cas où il s’agit d’une personne morale, des renseignements au sujet de la constitution en personne morale, de la propriété et du contrôle;
  • dans le cas où la personne qui achète ou acquiert le bien-fonds agit à titre de fiduciaire ou de représentant ou à un titre similaire, des renseignements sur les bénéficiaires effectifs.

Le plan pour le logement équitable propose d’autres mesures, dont les suivantes :

  • la présentation de dispositions législatives qui, si elles étaient adoptées, permettraient aux municipalités comme la Ville de Toronto d’instaurer un impôt sur les propriétés vacantes;
  • le lancement d’un programme quinquennal de 125 M$ CA, visant à encourager la construction de nouveaux immeubles à logements locatifs en offrant la remise d’une partie des redevances d’aménagement;
  • l’application du contrôle des loyers à tous les logements locatifs privés en Ontario, y compris ceux construits après 1991 (les augmentations de loyer ne seraient permises que jusqu’à concurrence du taux affiché dans une directive provinciale annuelle sur l’augmentation des loyers).