La evolución de la llamada tercera ola que está teniendo en nuestro país el Covid-19 ha dado lugar a que varias Comunidades Autónomas (entre ellas, Cataluña, Baleares, Cantabria, Castilla y León y Extremadura, entre otras) hayan adoptado, entre otras, la medida consistente en el cierre y limitaciones en los horarios de los locales y grandes centros comerciales de sus territorios. 

Con estos nuevos cierres y limitaciones de apertura de los locales y de los grandes establecimientos comerciales se reactiva la controversia relativa al cumplimiento de las obligaciones contractuales (principalmente las obligaciones económicas) derivadas de los contratos de arrendamiento que vinculan a los propietarios de los mencionados locales con sus correspondientes inquilinos. 

Tras la aprobación del Real Decreto 35/2020 de 22 de diciembre que reconoce a los autónomos y a Pymes, determinados derechos de moratoria y/o descuento de rentas a autónomos y a Pymes, comienzan a dictarse las primeras sentencias judiciales en relación con las reclamaciones que se han presentado por los arrendatarios durante los primeros meses de la pandemia.

En este sentido, es interesante analizar la muy reciente Sentencia nº 1/2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona de fecha 8 de enero de 2021 (en adelante, la “Sentencia”) la cual se posiciona a favor del arrendatario concediéndole la reducción de la renta de sus contratos de arrendamiento para poder hacer frente a la crisis ocasionada por el Covid19. 

La Sentencia aplica la regla “rebus sic stantibus” a favor del arrendatario reduciendo la renta contractual un 50% conforme éste último lo solicita en su demanda, “por haberse producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora”.

Como consecuencia de las limitaciones resultantes del estado de alarma aprobado mediante el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, el arrendatario solicitó a la arrendadora modificar las condiciones económicas de cada uno de los contratos de arrendamiento para adaptarlos a la realidad social y económica derivada de la crisis ocasionada por la pandemia del Covid-19. La imposibilidad de llegar las partes a un acuerdo derivó en que el arrendatario interpusiese una demanda judicial solicitando una novación de los contratos en relación: (i) al importe de la renta a abonar en el periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de marzo de 2021 y subsidiariamente, (ii) a la resolución de los contratos sin derecho a indemnización a favor del arrendador. 

El propietario de los inmuebles contestó a la demanda defendiendo, entre otras cosas, que el arrendatario había perdido su derecho a solicitar una rebaja en la renta de los contratos ya que no había hecho uso de la medida concedida por el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, consistente en una moratoria para los alquileres de inmuebles ligados a una actividad comercial. 

En este sentido, no considera de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” por considerar que, en relación a los contratos de arrendamiento, las consecuencias de la pandemia derivada del Covid-19 ya estaban previstas y reguladas en una norma con rango de ley, esto es el RDL 15/2020, el cual debía prevalecer frente a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

El Juzgado no admite los argumentos de la parte demandada y declara que la aplicación del RDL 15/2020 no impide acudir al principio de rebus sic stantibus como complemento del ordenamiento jurídico en aras a solicitar una medida que restablezca la equidad en el contrato si se considera que la moratoria que prevé dicho Real Decreto Ley no lo hace de una manera adecuada en el contrato en concreto de que se trate y siempre que la parte demandada no hubiere ofrecido ninguna alternativa más allá de una mera moratoria en el pago de la renta, la cual, podría no ser válida para mantener la viabilidad de la sociedad del arrendatario.

En base a lo anterior, se reconoce judicialmente la aplicación de la rebus sic stantibus a supuestos extraordinarios y no contemplados en el RDL 15/2020, y por ende también podría ser de aplicación a aquellos arrendatarios (distintos de autónomos y Pymes) que no pudieran acogerse a los beneficios reconocidos por el reciente RDL 35/2020 de 22 de diciembre, y especialmente en aquellos supuestos en los que no se hubiera llegado a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.