Een verhuurder van winkelruimte kan een huurovereenkomst opzeggen door een beroep te doen op de opzeggingsgrond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam gebruik (dringend eigen gebruik). Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Er is de laatste tijd een aantal uitspraken gepubliceerd waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken dat rechters bij de beoordeling van opzeggingen in verband met renovatie steeds meer belang hechten aan het financieel belang van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst.

Hoge Raad: Alog/Ultimo

De eerste uitspraak waarin dit naar voren komt, ging over de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik bij renovatie. In die zaak speelde het volgende.

Verhuurder Ultimo verhuurde aan huurder Alog (Aldi) een locatie in een winkelcentrum dat moest worden gerenoveerd. De huurder wilde na de renovatie niet meer dan € 170,-- per m² betalen. De verhuurder zegde daarom de huurovereenkomst op op grond van dringend eigen gebruik omdat een kostendekkende exploitatie bij verhuur aan Alog niet mogelijk was.

De Hoge Raad bepaalde in 2010 dat de enkele wens van een verhuurder van woonruimte om tot renovatie over te gaan onvoldoende is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, ook niet als er sprake was van een onrendabele exploitatie. Dit wordt pas anders wanneer er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De Hoge Raad oordeelde in deze zaak dat bij opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte dit vereiste van de structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten niet geldt, omdat bij huur van bedrijfsruimte met name bedrijfseconomische belangen een rol spelen. Als de noodzaak van de renovatie vaststaat, mag van een verhuurder niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet als dat leidt tot een niet kostendekkende exploitatie. [ECLI:NL:HR:2014:338]

Hof Amsterdam: Alri/Cainco

Het Hof Amsterdam oordeelde eind vorig jaar over een zaak waarin de verhuurder van een winkelruimte aan de P.C. Hooftstraat de huurovereenkomst opzegde op de opzeggingsgronden dringend eigen gebruik en de afweging van belangen. De reden hiervoor was dat hij na uitbreiding van het gehuurde een huurprijs van circa € 300.000,= per jaar kon realiseren in plaats van de huidige huurprijs van circa € 75.000,=.

Het hof overwoog dat het belang van de verhuurder bij dit aanzienlijk hoger rendement zwaarder woog dan het belang van de huurder om de winkelruimte te behouden. Onder andere overwoog het hof dat de huurder na 23 jaar minder bescherming verdiende omdat als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft opgebouwd en de investeringen heeft terugverdiend, aan het streven van verhuurder tot winstmaximalisatie meer waarde mag worden gehecht dan aan datzelfde streven van de huurder. [ECLI:NL:GHAMS:2013:4946]

Ook de Rechtbank Amsterdam oordeelde heel recent vrijwel hetzelfde in een soortgelijke zaak. Ook in die zaak werd de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst die al meer dan 20 jaar liep, toegewezen omdat de verhuurder na renovatie een verdubbeling van de huuropbrengsten kon realiseren. Voor beide zaken gold overigens dat de huurder niet afhankelijk was van de locatie en dat er meerdere vervangende locaties beschikbaar waren.

Hof Arnhem-Leeuwarden, 24 september 2013

Ten slotte oordeelde ook het Hof Arnhem-Leeuwarden dat een financieel belang van de verhuurder bij een renovatie voldoende was om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Het ging in die zaak om de wens van de verhuurder om het gehuurde te slopen in verband met herontwikkeling van het gebied. Ook deze verhuurder beriep zich daarbij op een groot financieel belang, waaronder een verbetering van het rendement na uitvoering van de renovatie. Ook in deze zaak leidde dat tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. [ECLI:NL:GHARL:2013:7058]

Conclusie

De Hoge Raad heeft duidelijk gemaakt dat bij een opzegging van huur van winkelruimte bedrijfseconomische belangen een grote rol spelen. Het feit dat voortzetting van de huurovereenkomst na de renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie kan in combinatie met een noodzaak tot renovatie voldoende reden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast blijkt uit lagere rechtspraak dat een financieel belang van een verhuurder bij (een aanzienlijke) verbetering van het rendement onder bepaalde omstandigheden eveneens een reden kan zijn om de huurovereenkomst met een huurder te beëindigen.