У зв'язку з повномасштабним вторгненням країни-агресора на територію України, чимало об'єктів оренди залишилося на окупованих територіях. Частиною таких об'єктів орендарі можуть користуватися і в окупації. Проте що робити представникам українського бізнесу, якщо вони втратили доступ до орендованого майна, не користуються ним, а орендодавець в умовах економічної кризи жадає сплати орендної плати за такі об'єкти?

На допомогу норми кодексу

На допомогу бізнесу може прийти частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України ("ЦК" або "Кодекс"), яка звільняє орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого орендар не міг користуватися орендованим майном через обставини, за які він не відповідає.

Зазначене положення Кодексу не є новим, і вже навіть сформувалася певна правозастосовна практика, проте в умовах війни в Україні положення стає дедалі актуальнішим.

Згадана стаття міститься у главі 58 ЦК у загальних положеннях про оренду, тому таке звільнення може застосуватися до оренди будь-якого майна: будівель, складів, земельних ділянок, автомобілів, сільськогосподарської техніки, будь-якого устаткування тощо.

Ця норма звільняє орендаря від обов'язку платити орендну плату, що є унікальним випадком звільнення сторони договору від зобов'язання всупереч принципу цивільного права "зобов'язання має виконуватися належним чином".

У порівнянні, стаття 617 ЦК про обставини непереборної сили або як всі звикли їх називати – форс-мажор, не звільняє особу від грошових чи будь-яких інших обов'язків, а лише звільняє від відповідальності за порушення зобов'язання. Форс-мажор може перенести строки виконання того чи іншого зобов'язання на період дії форс-мажорних обставин, але не звільнити від виконання обов'язків. Однак, форс-мажор може бути серед переліку обставин, за які особа не відповідає.

Інша близька юридична конструкція передбачена статтею 652 ЦК – істотна зміна обставин. Однак, наслідком її застосування може бути внесення змін або розірвання договору. Часто це доводиться робити у судовому порядку. Застосування ж розглядуваного положення не потребує внесення змін чи розірвання договору, тож воно може бути застосовано шляхом письмового повідомлення орендодавця.

Обов'язкові умови звільнення

Щоб претендувати на звільнення від орендної плати, необхідне одночасне виконання двох умов, перша – в орендаря має існувати об'єктивна неможливість користуватися майном, та друга – така неможливість користування повинна бути спричинена обставинами, за які орендар не відповідає.

Можливість звільнення від сплати орендної плати також підтверджується порівняно "свіжою" практикою Верховного Суду у справах №914/1248/18, №914/2264/17 та №910/7495/16.

Неможливість користуватися майном

Об'єктивна неможливість користуватися орендованим майном може характеризуватися відсутністю доступу до майна, неможливістю знаходитись у приміщенні або зберігати у ньому речі тощо. Кодекс не визначає критеріїв визначення "неможливості користування", тому необхідно буде доводити неможливість користування в кожному випадку керуючись наявною судовою практикою та загальними принципами логіки, при цьому тягар доведення покладається на орендаря.

Судова практика визначає, що звільнення від орендної плати не застосовується, якщо орендар має щонайменшу здатність отримувати вигоду від майна. Наприклад, якщо орендар може використовувати майно для хоча б якоїсь господарської діяльності, навіть якщо така діяльність є обмеженою, суттєво зміненою, здійснюється не в повному обсязі, зі значним скороченням чисельності персоналу чи годин роботи тощо.

Також важливо, щоб орендар дійсно не користувався орендованим об'єктом. Якщо орендар навіть і надасть орендодавцю переконливі докази того, що орендар не може користуватися майном, а при цьому відбувається фактичне використання орендованого майна, то докази легко спростувати.

Обставини, за які орендар не відповідає

Кодекс також не наводить переліку чи пояснення стосовно визначення "обставин, за які орендар не відповідає". Судова практика виходить з того, що це будь-які обставини, що існують поза волею орендаря, наприклад будь-які форс-мажорні обставини або комунальні аварії, відключення електроенергії, водопостачання або теплопостачання в орендованому приміщенні, поломки, пошкодження майна, протиправне вилучення або зайняття майна третіми особами, накладення судом арешту на орендоване майно із забороною орендарю доступу до такого майна тощо.

В сьогоднішніх реаліях такими обставинами можуть бути бойові або військові дії, обстріли, ворожі атаки, вторгнення, блокади, акти тероризму, диверсії, безлади, масові заворушення, примусове вилучення майна, захоплення підприємств, протиправні дії третіх осіб, пожежі, вибухи тощо на території, де знаходиться орендоване майно, рішення органів місцевої влади або військових адміністрацій щодо обов'язкової евакуації населення, руйнування майна внаслідок ракетних чи артилерійських обстрілів, незабезпечення орендодавцем захисту орендованих приміщень від мародерів та злочинців, тривалість повітряної тривоги, як наприклад у Луганській області тощо.

Орендарю доведеться доказувати орендодавцю, а якщо справа дійде до суду, то і в межах судового процесу, що ці обставини знаходяться поза волею орендаря.

Докази будуть залежати від конкретних обставин. На підтвердження факту, що орендар не відповідає за певні обставини, орендар може надати універсальний або індивідуальний сертифікат Торгово-промислової палати України, що підтверджує настання форс-мажорних обставин, акт від комунальників або служби надзвичайних ситуацій, рішення суду, підзаконний акт чи закон, в яких йтиметься про настання обставин, що існують поза волею орендаря.

Причиново-наслідковий зв'язок

Також орендарю необхідно буде продемонструвати прямий причиново-наслідковий зв'язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати, приклади ситуацій наводимо нижче у статті.

Кілька наглядних ситуацій

Уявімо ситуацію, що компанія орендує автомобілі для своїх працівників, які користувалися ними в містах, що зазнали окупації. За обставин, що орендовані авто не могли бути вивезені й залишилися в окупованих містах, а всі працівники компанії евакуювалися і компанія наразі не має доступу до авто, така компанія-орендар може претендувати на звільнення від орендної плати.

А от якщо підприємство орендує, скажімо, склад і зберігає на ньому певні товари, сам факт окупації міста не означає, що підприємство не може користуватися складом. Адже зазвичай призначенням складу є збереження майна, і в цій ситуації склад продовжуватиме виконувати функцію зберігання майна принаймні до тих пір, поки майно підприємства буде знаходитись на цьому складі. В такому разі навряд чи можна посилатися на неможливість користування майном та претендувати на звільнення від орендної плати, навіть якщо підприємство фізично не має доступу до складу.

Проте якщо орендар забере майно зі складу, наприклад через загрозу його знищення внаслідок бойових дій, і як наслідок припинить користуватися складом, орендар може претендувати на звільнення від орендної плати.

Тому звільнення конкретного орендаря від орендної плати залежить від фактичних обставин кожної окремої ситуації.

Як діяти?

Якщо підприємство не може користуватися орендованим майном через війну або її наслідки, і бажає щоб орендодавець перестав нараховувати орендну плату, перш за все необхідно підготувати і направити орендодавцю відповідний лист.

У такому листі важливо обґрунтовано і послідовно викласти всі обставини, продемонструвати зв'язок між обставинами, що знаходяться поза волею орендаря, та неможливістю користування об'єктом оренди, та обов'язково зазначити, що підприємство дійсно не користується орендованим об'єктом.

У листі також доцільно вказати день, з якого підприємство втратило можливість користуватися майном, хоча в деяких ситуаціях і досить складно визначити конкретну дату.

Позицію, викладену в листі важливо підкріпити відповідними доказами.

У якості доказу у описаному вище прикладі з авто доречно було би надати фото одометра автомобіля щоб підтвердити, що авто фактично не використовується, передати ключі та документи на автомобіль орендодавцю тощо.

Щодо другого прикладу, то на підтвердження не користування складом, можна надати акти-приймання передачі товарів на інший склад, письмові пояснення працівників, фото порожнього складу тощо.

Що в договорі?

Не можна забувати про положення договору оренди, за яким підприємство планує отримати звільнення від орендної плати.

Адже договором оренди може бути передбачено наслідки та порядок дій сторін договору у разі виникнення обставин, за які орендар не відповідає, втрати орендарем доступу до орендованого майна тощо. Зауважимо тут, що договірні наслідки можуть бути менш вигідними, аніж звільнення від орендної плати, про яке йдеться у цій статті.

Проте це не завжди означає, що підприємство зобов'язане слідувати положенням договору та не зможе скористатися звільненням від орендної плати, яке передбачене нормами Кодексу. Важливо ретельного вивчити конкретний договір оренди та визначитися з правовою позицією, що підлягає застосуванню в конкретному випадку.

Отже, закон пропонує захист орендарям, які втратили можливість користуватися орендованим майном через війну в Україні, що може дозволити не сплачувати орендну плату весь час, протягом якого орендар не може користуватися майном, та зменшити фінансове навантаження на таке підприємство. На відміну від форс-мажору, це не лише звільнення від відповідальності за несплату чи перенесення строків платежів, а повноцінне звільнення від орендної плати. На відміну від істотної зміни обставин, застосування розглядуваного положення не потребує внесення змін чи розірвання договору. Звільнення від орендної плати можна отримати у позасудовому порядку. Однак, необхідно спершу вивчити відповідний договір оренди і визначитися з правовою позицією. Адже кожна ситуація повинна розглядатися індивідуально і скоріш за все потребуватиме залучення компетентних правових радників для правильного вибору стратегії і застосування норм закону та ефективного захисту інтересів орендарів.