Die Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilienverkäufen wurde von der Finanz unter Berufung auf die Einkommensteuerrichtlinie nur bis zu einer Grundstücksfläche von 1.000 m² gewährt. Darüber hinausgehender Grundbesitz unterlag nach Ansicht der Finanz der Immobilienertragsbesteuerung.

Was ist unter der Hauptwohnsitzbefreiung zu verstehen?

Grundsätzlich unterliegen seit dem 1. April 2012 sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Einkommensteuerpflicht. Davon gibt es allerdings mehrere Ausnahmen. Eine dieser Ausnahmen ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist dann steuerfrei, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz ist, nach Ansicht der Steuerbehörde, das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung in dem der Steuerpflichtige seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Zusätzlich gibt es die "5 aus 10-Regelung": Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt dabei auch dann zum Tragen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der betreffenden Immobilie hatte.

Nach bisheriger Praxis Befreiung nur bis zu 1.000m2 Grundstücksfläche

Laut Einkommensteuergesetz (EStG) ist die Veräußerung eines Eigenheims samt Grund und Boden durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerbefreit. Die Finanzbehörde zieht in der Praxis allerdings eine Grenze bei einer Grundstücksfläche von 1.000 m2 ein. Diese beruht auf der Einkommensteuerrichtlinie 2000 und gründet sich auf die Erläuterungen zur Regierungsvorlage des EStG. Die Erläuterungen definieren die Größe des Grundes, der von der Befreiung erfasst werden soll, mit der Fläche, "die üblicherweise als Bauplatz benötigt wird".

Grazer ging gegen 1.000 m2-Grenze von

Ein Verkäufer aus Graz ging gegen diese Beschränkung vor. Er verkaufte sein Haus samt Grundstück im Ausmaß von 3.646 m2 und profitierte von der Hauptwohnsitzbefreiung, allerdings nur bis zur Grenze von 1.000 m2. Der Rest der verkauften Fläche im anteiligen Wert von EUR 2.200.000 wurde der ImmoESt-Besteuerung unterworfen. In seiner Beschwerde an das Bundesfinanzgericht führte er an, dass es im Gesetz selbst keinerlei Grundlage für die Beschränkung auf 1.000 m2 gäbe und die Richtlinie nur als Auslegungshilfe dienen könne. Außerdem käme man zu unsachgemäßen Ergebnissen, würde man das Gebäude ganz steuerfrei stellen, aber den Grund ab einer gewissen Größe besteuern. Man denke an das Stadt-Land-Gefälle bei Grundstücksgrößen und -preisen. Ein Eigentümer sei außerdem in seiner Verfügung über das Grundstück sehr beschränkt, zumal Bebauungsvorschriften eine Bebauung nur in einem bestimmten Rahmen ermöglichten. Der Eigentümer könne also gar nicht frei bestimmen, welchen Anteil des Grundstücks er als Bauplatz verwendet. Das Bundesfinanzgericht folgte der Ansicht des Klägers, indem (auch auf den 1.000 m² übersteigenden Grundanteil) keine ImmoESt erhoben wurde.

Fall wanderte weiter vor das Höchstgericht

Da das Finanzamt Graz die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts bekämpfte, landete der Fall schließlich vor dem Verwaltungsgerichtshof. Der VwGH bejaht in seinem Erkenntnis (Ro 2015/15/0025) zwar die Zulässigkeit einer flächenmäßigen Beschränkung der Steuerbefreiung, spricht allerdings aus, dass es sich dabei nicht um eine starre Grenze von 1.000 m² handeln könne. Als Begründung werden abermals die Erläuterungen zur Regierungsvorlage des EStG 1988 herangezogen. Demnach soll nur jener Grundanteil von der Steuer befreit werden, der "üblicherweise als Bauplatz erforderlich" ist. Was darunter konkret zu verstehen ist, soll nach Ansicht des VwGH "nach der Verkehrsauffassung" beurteilt werden.

Werden nun Einzelfallentscheidungen notwendig?

Durch die Entscheidung des VwGH ist die starre 1.000 m2-Grenze, die die Finanzbehörde annimmt, nicht mehr zu halten. Vielmehr stellt der VwGH klar, dass man bei der Beurteilung, welche Grundstücksgröße als Bauplatz erforderlich ist, von der Verkehrsauffassung ausgehen muss. Es wird in Zukunft also keine fixe Grenze der Steuerbefreiung geben, sondern es muss in jedem einzelnen Fall gesondert beurteilt werden, welcher Grundstücksanteil steuerfrei veräußert werden kann.