Beim Abschluss eines Mietvertrages über ein noch nicht errichtetes Gebäude droht dem Vermieter – gestützt durch die ständige Rechtsprechung des BGH – eine nicht zu unterschätzende Haftungsfalle. Die Gefährdungshaftung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB, wonach der Vermieter für einen bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel im Sinne des § 536 BGB verschuldensunabhängig haftet, greift danach auch in jenen Fällen, welche als “Vermietung vom Reißbrett” oder als Sonderfall des “noch nicht errichteten Gebäudes” bekannt sind.

Unter diesen Fällen versteht man Konstellationen, in denen ein Mietvertrag über ein Gebäude geschlossen wird, bevor mit der Errichtung des Mietobjekts überhaupt begonnen wurde. Dies betrifft insbesondere die Vermietung von Immobilien, bei denen der Mieter in besonderem Maße an der Mitbestimmung der Gebäudeplanung und Ausgestaltung beteiligt ist. Ein typisches Beispiel stellt die Vermietung eines Hotels – zumeist an eine Hotelkette – dar, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entsprechend den Vorgaben des Mieters (und ggf. der jeweiligen Hotelkette) neu errichtet wird. Da insbesondere Hotels einer Marke sich stark ähneln und die Einrichtung, der Zuschnitt der Zimmer sowie die öffentlichen Bereiche identisch sein sollen, tritt in diesem Segment der scheinbare Sonderfall der “Vermietung vom Reißbrett” aus seiner Nischenstellung hervor und entpuppt sich vielmehr als Standardprozedere.

Einen umso wichtigeren und unter finanziellen Gesichtspunkten höchst relevanten Aspekt stellt damit die Frage dar, ob auch in diesen Fällen, in denen potentielle Sachmängel am Gebäude denknotwendig erst nach dessen Errichtung und damit erst nach Abschluss des Mietvertrages auftreten können, die (verschuldensunabhängige) Gefährdungshaftung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB einschlägig ist. Zwar heißt es im Gesetz, dass der jeweilige Mangel bei Vertragsschluss vorhanden sein muss. Nach der Rechtsprechung des BGH soll aber auch die eben geschilderte Konstellation des “noch nicht errichteten Gebäudes”, bei dem der Mangel bei Vertragsschluss rein faktisch noch nicht bestehen kann, weil das Gebäude noch nicht errichtet ist, mitumfasst sein. Den für den Eintritt der Gefährdungshaftung des Vermieters maßgeblichen Zeitpunkt stellt laut BGH in diesen Fällen die Überlassung bzw. Übergabe der Mietsache an den Mieter dar. Damit haftet der Vermieter gesetzlich verschuldensunabhängig für alle anfänglichen Mängel am Gebäude, obwohl diese rein zeitlich gesehen erst nach Vertragsschluss entstanden sind.

Nach der Argumentation in der Rechtsprechung des BGH gibt der Vermieter einer noch nicht errichteten Immobilie somit bei Abschluss des Mietvertrages eine stillschweigende Garantieerklärung mit dem Inhalt ab, dass er für die Tauglichkeit des noch zu errichtenden Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch, sowie dessen Mangelfreiheit einsteht. Damit begibt der Vermieter sich auch für zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch unbekannte und in diesem Stadium noch nicht vorhersehbare Mängel in das gesetzliche Haftungsregime der Garantiehaftung. In der Literatur wird diese seitens der Rechtsprechung unabhängig vom Einzelfall unterstellte Garantieerklärung des Vermieters wegen der damit verbundenen Rechtsfolgen stak kritisiert.

Neben dem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 536a Abs. 1 BGB umfasst das Gewährleistungsrecht bei sach- oder rechtsmangelhaften Mietobjekten das Recht zur Mängelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, zur Selbstbeseitigung mit korrespondierendem Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 BGB und der kraft Gesetz eintretenden Mietminderung nach § 536 BGB. Doch während bspw. das Mängelbeseitigungsrecht und die Mietminderung lediglich voraussetzen, dass zum Zeitpunkt der Überlassung des Mietobjektes ein hinreichend qualifizierter Mangel vorliegt bzw. ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht, setzt ein Schadensersatzanspruch dem gesetzlichen Leitbild des § 280 BGB entsprechend voraus, dass der Schuldner eine Pflichtverletzung zu vertreten hat. Abweichend hiervon statuiert indes § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB ausnahmsweise eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für den Fall, dass das Mietobjekt bereits bei Vertragsschluss (oder eben bei Übergabe) mangelbehaftet ist. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter auch dann zum Ersatz aller kausal durch einen Mangel des Mietobjekts verursachten Schäden des Mieters verpflichtet ist, wenn er diesen Mangel nicht zu vertreten hat, d.h. ihm diesbezüglich weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit anzulasten ist.

Aus Vermietersicht sollte im Mietvertrag daher möglichst ein Haftungsausschluss bezüglich der eben beschriebenen extensiv ausgelegten Gefährdungshaftung vereinbart werden, um das Risiko unvorhersehbarer und finanziell nicht kalkulierbarer Haftungsfälle zu minimieren. Der Mieter ist auch im Fall des Ausschlusses dieser Haftung noch immer ausreichend geschützt, da ihm der Schutz des weitreichenden und mieterfreundlichen sonstigen Gewährleistungsrechts der §§ 536 ff. BGB erhalten bleibt. Daneben besteht immer die Kardinalpflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, auf dauerhafte Überlassung der Mietsache in einem zur vereinbarten Nutzung geeigneten Zustand. Im Beispielsfall eines Hotelneubaus bedeutet dies, den Neubau zu dem vom Mieter vorgegebenen Zweck und nach den Vorstellungen des Mieters zu errichten, zu übergeben und zu erhalten.

Dem unbesonnenen und nicht fachkundlichen Vermieter droht durch die weite Auslegung des Gefährdungshaftungstatbestands eine nicht unbedeutende Haftungsfalle, die erhebliche finanzielle Auswirkungen nach sich ziehen kann. Hier ist Vorsicht geboten!