El Decreto de 2 de marzo del 2017 del Delegado de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid (BOAM de 22 de marzo del 2017) aprueba una instrucción aclara‑ toria de tres artículos de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM) que regulan las actuaciones urbanísticas en edificios que ocupan patios de manzana (art. 8.1.22, 8.1.23 y 8.1.28) que han sido de difícil aplicación práctica por su tediosa redacción hasta la fecha.

En concreto, esta instrucción que, más allá de sus pretensiones aclaratorias, supondría una ver‑ dadera modificación del mencionado plan afectará a los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca y Chamberí y al barrio de Argüelles y Rosales del distrito de Moncloa. De acuerdo con el decreto aprobado, en los edificios que ocupan patios de manzana y espacios libres existentes en estos barrios de Madrid incluidos en la zona 1 (Protección del Patrimonio Histórico) no se va a per‑ mitir, con carácter general, la sustitución del uso característico residencial por el terciario de hos‑ pedaje, comercial u oficinas, por ejemplo.

El decreto, en síntesis, pretende aclarar las diferencias entre cambio de clase de uso y cambios de uso en edificaciones que ocupan los patios de manzana delimitados por el Plan General de Orde‑ nación Urbana de Madrid, es decir, en edificaciones que se encuentren fuera de la línea de fondo máximo edificable en el interior del patio de manzana:

a) Son cambios de uso los que suponen la transformación del uso existente residencial con licencia en uno de los siguientes: industrial, garaje‑aparcamiento, servicios terciarios o dotacional.

b) Son cambios de clase de uso los que suponen transformar el uso existente con licencia en otro de su misma clase, por ejemplo, respecto a actuaciones en uso residencial, cambio entre vivienda colectiva y residencia comunitaria; en uso industrial, entre artesanal y taller automoción; en uso de aparcamiento, entre público y privado; en uso terciario, entre hospedaje y comercial, oficinas o recreativo, y en uso dotacional, entre zona verde y equipamiento. 

Los cambios de uso, según la instrucción, sólo se admiten en los siguientes supuestos:

a) Excepcionalmente, cuando los autorice la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN).

b) Los que se propongan en edificios catalogados con nivel 1 y 2 que recuperen sus usos originales o favorezcan su protección.

c) En ambos casos se exige tramitación y aprobación de un plan especial.

Para los cambios de clase de uso, la instrucción los admite con los siguientes requisitos (además obviamente de los que ya señalaban los artículos que se aclaran):

a) Sólo se podrán autorizar cambios en la clase de uso dentro del uso existente implantado por licencia urbanística.

b) La nueva clase de uso debe estar prevista como uso compatible (asociado, complementario o alternativo) por la norma zonal. No será posible la implantación de usos autorizables (salvo en edificios catalogados en niveles 1 y 2).

c) Se exige tramitación y aprobación de un plan especial.

Por otra parte, la instrucción aclara el contenido del plan especial; así, se determina que con carácter general el plan especial no incluirá las determinaciones exigibles a los PECUAU (planes es‑ peciales para el control urbanístico‑ambiental de usos), salvo para implantar los siguientes usos compatibles:

― garaje‑aparcamiento mayor de 12 000 m2;

― los terciarios comerciales de gran superficie;

― terciario recreativo en las categorías de salas de reunión (con otros usos en el mismo edificio o en cualquier situación), de establecimientos de consumo de bebidas y comidas, y de espectáculos (en cualquier situación);

― los tanatorios (excepto si están en una parcela de uso dotacional singular);

― los hoteleros cuando se implanten en edificios protegidos con nivel 1 o 2 de catalogación.

― los edificios industriales multiempresa de superficie mayor de 2000 m2, con veinte locales de titularidad diferenciada;

― otros servicios terciarios con aforo a partir de cien (con otros usos en el mismo edificio) o de trescientos en cualquier situación.

Por último, también se aclaran los deberes urbanísticos del promotor en función del tipo de actua‑ ción, pues hasta la fecha se podía interpretar que tanto para cambios de clases de uso como para cambios de uso en patios de manzana se devengaban plusvalías a favor del Ayuntamiento. Según la instrucción, si sólo se cambia la clase de uso el promotor no estará obligado a ceder plusvalías, ya que estas actuaciones no se corresponden con las «actuaciones de dotación». Por el contrario, si se aprueba el cambio de uso en los casos expuestos, se impone la obligación de cesión de plusvalías en su caso generadas por el cambio de uso además de las compensaciones susceptibles de acordarse por aplicación de los mecanismos de gestión urbanística.

En cuanto a la aplicación temporal de esta instrucción, las determinaciones expuestas resultan de aplicación no sólo a los nuevos expedientes desde la publicación del decreto, sino a los que se en‑ cuentran en tramitación cuando no se hubiera producido la resolución final del procedimiento.

En conclusión, la filosofía de esta nueva instrucción municipal es precisar que, en edificios que ocupen patio de manzana, según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, quedan prohibidos con carácter general los cambios de uso (por ejemplo, de residencial a terciario), aunque sí se autorizan mediante un plan especial cambios de clases de uso (por ejemplo, de terciario comercial u oficinas a terciario de hospedaje).